취득가액의 대금 입금내역 등 객관적 증빙이 확인되는 일부 필지에 대하여 실지 취득가액으로 인정함

1. ○○○세무서장이 2009.12.14. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 352,239,400원의 부과처분은 양도토지 중 ○○○ 전 2,826㎡, 같은 리 102-2 전 43㎡의 취득가액은 4억 5천만원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.12.10. ○○○외 4인으로부터 ○○○ 전 69㎡, 102 전 2,826㎡, 102-2 전 43㎡, 합계 2,938㎡(이하 ‘쟁점①토지’라 한다) 및 같은 리 324-1 임야 615㎡, 324-2 전 2,744㎡, 101 묘지 109㎡, 89-3 전 375㎡, 합계 3,843㎡(이하 ‘쟁점②토지’라 하고, 쟁점①토지와 합하여 ‘쟁점토지’라 한다)를 매매를 원인으로 취득하였다가 2007.9.3. 경락에 의하여 양도(경매가액 704,020,000원)한 후, 2007년 귀속 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도가액은 704,020,000원, 취득가액은 환산가액(269,235,338원)으로 하여 2009.12.14. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 352,239,400원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점①토지를 ○○○ 등”이라 한다)로부터 6억1,000만원에 취득하면서 계약금 5,500만원은 계약시에 지급하였고, 잔금 5억5,500만원은 부동산 소개업자인 ○○○의 처 ○○○ 명의의 ○○○ 송금하였으며, ○○○계좌에서 수표 2매(4억5,000만원)를 발행하여 ○○○ 등에게 전달한 사실이 확인되고, 같은 리 324-1 임야 615㎡, 324-2 전 2,744㎡, 합계 3,359㎡를 ○○○으로부터 4억원(계약금 3,000만원, 잔금 3억7,000만원)에 취득한 사실이 ○○○의 영수증에 의하여 확인되는 바, 같은 리 101 묘지 109㎡에 대하여 ○○○에게 지급한 금액 1,000만원 및 89-3 전 375㎡에 대하여 ○○○에게 지급한 금액 2억2,000만원에 대한 증빙을 제시하지 못한다 하더라도 증빙으로 확인되는 취득가액 8억2,000만원(○○○에게 송금한 금액 4억5,000만원, ○○○에게 지급한 3억7,000만원)만으로도 이미 양도차손이 발생하였으므로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 전소유자 ○○○ 등으로부터 취득한 부동산에 대하여 청구인과 관련이 없는 청구인의 매형 ○○○의 고향 후배라고 주장하는 ○○○의 거래사실확인서를 제출하였고, 청구인이 취득대금을 ○○○의 처 ○○○에게 송금하였으며 ○○○이 양도자 ○○○ 등에게 수표를 지급하였다는 주장이나 거래당사자간 대금지급사실 및 금융자료 등 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하고, 같은 리 324-1 임야 외 1필지의 전소유자 ○○○으로부터 취득한 취득가액 3억7,000만원에 대하여는 영수증·여권사본·법무사 확인서만을 제시할 뿐, 거래당사자간의 거래내역이 금융증빙 등 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하며, 청구인이 주장하는 취득가액은 청구인이 ○○시에 제출한 검인계약서상 취득가액 대비 6~9.5배를 상회하는 점 등으로 보아 신빙성이 없으므로 취득가액을 환산가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 취득당시의 실지거래가액이 불분명하다고 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】②법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 아래의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점토지를 취득하고 경락에 의하여 양도한 후 양도소득세를 신고하지 아니하였고, 처분청은 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 확인되지 아니하는 것으로 보아 환산가액으로 산정하여 아래 <표1>과 같이 양도소득세를 과세하였다. (나) 청구인이 2003.12.9. ○○○로부터 8억원을 대출받고 대출담보목적으로 감정을 의뢰하여 ○○○ 작성한 감정평가서에는 쟁점토지의 평가액이 1,163,470,000원(가격시점: 2003.11.20.)으로 기재되어 있고, 같은 날 현금 4억원을 인출하였으며, 2003.12.10. ○○○로 4억원을 계좌이체하였고, ○○○은 2003.12.11. ○○○에게 자기앞수표로 331,250,000원(번호 57893737), 2003.12.11. ○○○에게 118,750,000원(번호 No.57893738), 합계 4억5천만원을 송금한 사실이 ○○○의 유동성 거래내역조회서 등에 의하여 나타난다. (다) ○○○의 사실확인서(2010.2.19.)에 의하면, 쟁점①토지의 소유자인 ○○○ 외1인이 2003.12.10. 청구인에게 양도하는 과정에서 청구인이 토지대금을 전달하여 줄 것을 의뢰받아 본인의 배우자인 ○○○의 명의 ○○○계좌로 송금받고, ○○○외 1인에게 ○○○지점에서 발행한 수표 2매를 전달한 사실이 있다고 기재되어 있다. (라) ○○○ 등의 거래 사실확인서(2010.4.13.)에 의하면, ○○○은 331,250,000원, ○○○는 118,750,000원, 합계 4억5천만원으로 쟁점①토지를 청구인에게 양도하였다고 확인하고 있다. (마) ○○○의 사실확인서(2010.4.6.)를 보면, 법무사 ○○○사무소에 근무할 당시인 2003.12.9. 쟁점②토지에 대하여 매도인 ○○○, 매수인 청구인으로부터 수임하여 그 소유권이전등기 사건을 처리한 사실이 있다고 기재되어 있다. (바) 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 입증하는 자료로서 ○○○ 등과 청구인이 체결한 부동산 매매계약서, ○○○과 청구인이 체결한 부동산 매매계약서, ○○○의 영수증 및 여권사본 등을 제출하였고, 2011.3.3. 우리 원 조세심판관회의에 청구인이 출석하여 청구주장과 같은 취지로 의견진술을 하였다.

(2) 위 사실관계를 근거로 쟁점①토지에 대한 취득당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부에 대하여 본다. (가) 처분청은 거래당사자간에 대금지급내역이 금융자료 등 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하고, 청구인이 주장하는 취득가액이 검인계약서상의 취득가액 대비 6~9.5배를 상회하는 점 등으로 볼 때, 신빙성이 없는 것으로 보아 환산가액에 의하여 과세하였다. (나) 쟁점①토지의 실지취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인이 2003.12.9. ○○○에서 8억원을 대출받으면서 대출담보목적으로 감정을 의뢰하여 ○○○ 작성한 감정평가서에 쟁점토지의 평가액이 1,163백만원으로 확인되는 점, ○○○ 처 ○○○계좌로 4억원이 입금되었고, ○○○이 자기앞수표로 ○○○ 등에게 4억 5천만원을 송금한 사실이 유동성 거래내역조회서 등에 의하여 확인되는 점, ○○○ 등이 쟁점①토지를 4억5천만원에 양도하였다고 주장하면서 사실확인서를 제출하고 있는 점 등으로 볼 때, 청구인이 쟁점①토지를 ○○○ 등으로부터 4억5천만원에 취득한 것으로 보는 것이 타당하다 하겠다.

(3) 쟁점②토지의 실지취득가액에 대하여 본다. 청구인은 ○○○으로부터 취득당시 지급하였다는 금액 4억원 중 잔금 3억7,000만원에 대한 영수증만 제출하고 있을 뿐, 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있고, ○○○의 부동산 거래사실확인원, ○○○의 사실확인서, ○○○의 영수증 등의 증빙은 거래당사자간에 임의작성이 가능한 서류로서 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 따라서 이 건의 경우 쟁점①토지의 취득가액은 4억5,000만원으로 하고, 쟁점②토지의 취득가액은 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 산정하는 것이 타당하다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.