특수관계자로부터 취득한 부동산의 취득가액이 불분명하여 기준시가를 적용한 처분의 적정여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1996.4.1 형인 ○○○로부터 취득한 ○○○ 답 2,810㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2007.6.4 양도하고, 실지 취득가액을 195,500천원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다), 실지 양도가액을 6억4천6백만원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 매매계약서 외에 다른 증빙을 제시하지 못한다는 이유로 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 계산하여 2009.11.18. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 36,273,230원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.24. 이의신청을 거쳐 2010.3.5. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 형인 ○○○의 금융기관 등에 대한 채무 약 2억5천만원을 대신 변제해 주는 조건으로 쟁점부동산 등 6필지를 ○○○로부터 취득하였으며, 쟁점부동산의 실지 취득가액이 195,500천원인 사실이 취득당시 ○○○과 작성한 쟁점부동산의 매매계약서, 쟁점부동산에 설정된 저당권채무를 ○○○이 상환한 내역 및 쟁점부동산의 잔금 지급시 5천5백만원을 청구인에게 대여해 준 사실을 확인한 ○○○의 확인서 및 영수증을 통하여 확인되는 바, 쟁점부동산의 실지취득가액은 쟁점취득가액(195,500천원)이므로, 처분청이 이를 부인하고 취득당시의 기준시가에 의하여 환산한 취득가액으로 이 건 양도소득세를 경정․고지한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액은 증빙에 의하여 확인되는 경우에 한하여 실지거래가액으로 인정하고, 실지거래가액이 불분명한 경우에는 소득세법 시행령제176조의2에 따라 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것인 바, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액은 검인계약서 금액과 차이가 클 뿐 아니라, 특수관계자인 형과의 거래임에도 매매계약서 외에 취득가액을 입증할 만한 객관적인 증빙자료가 없으며, ○○○의 확인서 및 영수증은 최근에 작성된 것으로 실지 취득가액을 확인할 수 있는 증빙으로 볼 수 없으므로, 처분청이 기준시가에 의한 환산가액을 취득가액으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 취득가액이 불분명하다는 이유로 기준시가에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 양도하고, 양도 및 취득 당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세 신고를 한 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점부동산 양도소득세 신고내역 (단위:천원) 소재지 지목 면적 (㎡) 취득 양도 취득일 취득가액 양도일 양도가액

○○시 ○○동 922-1 답 2,810 1996.4.1. 195,500 2007.6.4 646,000

(2) 쟁점부동산의 취득․양도당시 청구인의 신고가액과 기준시가는 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점부동산의 양도소득세 신고가액 및 취득․양도시 기준시가 (단위:원) 구 분 신고가액① 기준시가② 비율(①/②) 양도당시 646,000,000 266,950,000 242% 취득당시 195,500,000 32,877,000 595%

(3) 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 쟁점취득가액이 객관적인 증빙서류에 의하여 실지거래가액으로 확인되지 아니한다는 이유로 쟁점부동산의 취득가액을 양도당시 실지거래가액 및 취득 ․ 양도당시 기준시가에 의하여 환산한 바, 처분청이 환산한 취득가액은 79,560,000원이다.

(4) 청구인은 형인 ○○○의 채무 약 2억5천만원을 대신 변제해 주는 조건으로 쟁점부동산 등 6필지에 대하여 ○○○로부터 소유권 이전등기를 경료받았다고 주장하는 바, 동 6필지에 대한 검인계약서상의 면적 및 매매대금 등의 내역은 아래 <표3>과 같으며, 쟁점취득가액은 ○○○의 채무 약 2억5천만원의 약 78.2%에 상당한 것으로 나타난다. <표3> 쟁점부동산 등 6필지의 검인계약서상의 내역 (단위: 원) 소재지 지목 면적 (㎡) 명도일 매매대금

○○시○○동922-1 답 2,810 1996.4.1. 39,020,000 같은 동 920 전 598 같은 동 876-2 대 494

○○시 ○○면 ○○리 313 전 854 1996.4.30. 9,464,000 같은 리 313-6 전 329 같은시 ○○동 876-14 전 250 1996.4.15. 2,500,000

(5) 처분청은 청구인이 매매계약서를 증빙으로 제출하고 있지만 쟁점부동산을 포함한 6필지에 대한 검인계약서상의 취득가액 합계 50,894천원과 차이가 클 뿐만 아니라, 특수관계자인 형과의 거래임에도 청구인이 신고한 쟁점취득가액을 인정할 만한 금융증빙 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로, 환산가액을 추계하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 경정․고지하였다.

(6) 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 195,500천원이며, 처분청이 단지 청구인과 ○○○이 특수관계자라는 이유로 실지 취득가액을 인정하지 않는 것은 부당하다고 주장하면서, 이를 입증하기 위하여 부동산매매계약서 등의 증빙서류를 제출하였으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 부동산매매계약서에는 매매대금이 195,500천원, 특약사항에는 ‘청구인이 쟁점부동산에 설정된 ○○○의 저당권을 해지하고, ○○○의 타금융권 융자금과 사채금을 청구인이 잔금에서 지불한다’고 기재되어 있다. (나) ○○○는 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 자신이 청구인에게 5,500만원을 대여하였음을 확인하며 2년이 경과한 1998.4.1. 원금 및 이자 5,720만원을 수령하였음을 확인하였으나, 확인서에는 거래한 토지의 필지 및 거래대금이 기재되어 있지 않으며, 확인서 작성일자는 쟁점부동산의 양도일 이후인 2009.9.7.이고, 영수증 작성일자는 2009.12.16.로 기재되어 있다. (다) 청구인은 ○○○의 대출금 등 채무 약 2억5천만원을 상환한 바, 그 일부의 상환내역이라고 주장하면서 상환액 30,048,369원과 관련된 ○○○의 상환독촉장 1부 및 상환조회표 2부의 사본을 제시한 바, 그 내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 청구인이 주장하는 ○○○의 대출금 상환내역 (단위: 원) 대출일자 상환일자 은행명 대출금 상환액 비고 ‘93.7.19 ‘96.3.18

• 21,108,132 21,108,132 ‘93.10.12 ‘96.3.20

• 6,000,000 2,989,533 ‘93.10.12 ‘95.9.30 축협 6,000,000 5,950,704 독촉장 합계 33,108,132 30,048,369

(7) 이상의 내용을 종합하여 살피건대, 실지거래가액에 의하여 부동산의 양도차익을 산정함에 있어 ‘실지취득가액’이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것인 바, ○○○의 확인서는 쟁점부동산 양도일 이후에 작성한 자료로서 청구주장을 입증할 객관적인 증빙자료로 보기 어렵고, 청구인이 쟁점부동산 취득의 대가로 ○○○의 채무 약 2억5천만원을 대신 변제하였다고 볼 만한 객관적인 증빙 또는 청구인이 ○○○에게 쟁점취득가액을 지급한 것으로 볼 만한 객관적인 입증자료가 없을 뿐만 아니라, 청구인이 신고한 쟁점취득가액 195,500천원은 취득당시 기준시가 32,877천원의 595%에 달하며, 청구인이 대신 변제하기로 하였다는 ○○○의 금융기관 등에 대한 채무는 약 2억5천만원이고, 청구인이 동 변제의 대가로 쟁점부동산 등 6필지의 소유권을 이전받았다고 주장하였으나, 쟁점취득가액은 동 채무액의 약 78.2%에 상당한 바, 쟁점부동산(2,810㎡)을 제외한 나머지 5필지(전 및 대지 2,525㎡) 비하여 쟁점부동산의 취득가액이 과다계상된 것으로 보는 것이 합리적이라 할 것이어서, 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 양도당시의 실지거래가액 및 취득․양도시 기준시가에 의하여 취득가액을 환산하는 방법으로 양도소득 과세표준과 세액을 추계결정하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.