환산 취득가액을 부인하고 실지 취득가액을 확인하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.10.7. 취득한 ○○○ 임야 1,478㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2006.12.7. 양도하고, 2007.5.31. 양도가액은 250,000,000원, 취득가액은 환산가액인 170,765,027원을 적용하여 양도소득세 확정신고를 하고 세액 14,721,960원을 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 소유권이전등기 청구소송의 판결문에서 확인되는 취득가액 77,000,000원을 실지 취득가액으로 보아 2009.12.7. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 48,307,350원을 경정·고지하였다(2010.2.10. 필요경비를 일부 인정하여 5,639,446원을 감액경정하였음).
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.1.11. 이의신청을 거쳐 2010.2.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지 취득시 매매대금으로 77,000,000원을 지급한 것은 사실이나, 쟁점토지 소유자로부터 토지사용승락을 받아 쟁점토지에 대한 형질변경 공사를 실시하였는바, 현재 공사관련 서류 등을 보관하고 있지 아니하여 그 비용을 입증할 수 없으나, 2002년과 2003년 주무관청으로부터 산지전용허가를 받은 사실과 쟁점토지의 지목이 2007.12.7. 대지로 변경되었으나, 쟁점토지의 개별공시지가가 ㎡당 2003년 8,990원에서 2004년 125,000원으로 급격히 상승한 사실로도 공사한 사실이 입증되고 있고, 청구인은 2005.2.7. 건축허가를 득한 후 건물신축을 위한 기초콘크리트 바닥공사를 약 50,000,000원을 들여 시행하고 2006.8.22. 착공신고서를 제출하였으나, 공사비용에 대한 증빙이 없는바, 이와 같이 청구인은 쟁점토지의 취득대금 77,000,000원 외에 토지형질 변경공사 및 건물신축 바닥공사 등으로 비용이 소요되었으나, 이에 대한 증빙이 없어 그 가액을 산정하기 어려워 소득세법 제114조 의 규정에 따라 환산취득가액을 적용하여 신고한 것이므로 처분청의 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 소유권이전등기 청구소송 판결문에서 실지 취득가액인 77,000,000원이 확인되므로 실지거래가액이 불분명한 것으로 볼 수 없고, 쟁점토지에 대한 공사비용은 자본적 지출에 해당하는 경우 취득가액으로 인정되는 것이나 공사비용에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 이를 필요경비에 산입할 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 환산가액으로 신고한 취득가액을 부인하고 쟁점토지의 실지 취득가액을 확인하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(생 략)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. (생 략)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 신고한 환산가액을 부인하고 쟁점토지의 실지 취득가액을 77,000,000원으로 결정하여 양도소득세를 과세하였는바, 청구인이 쟁점토지의 소유자인 ○○○을 상대로 소유권이전등기 청구소송을 제기하여 받은 ○○○ 판결문○○○에 의하면, 청구인은 ○○○과 2000.11.1. 쟁점토지를 7,700만원에 매수하기로 하는 계약을 체결하여 계약당일 계약금 1,000만원, 2002.11.11. 중도금 2,000만원, 2003.3.18. 잔금 일부로 3,700만원을 지급하고, 나머지 잔금 1,000만원은 토지거래허가를 완료한 다음 소유권이전 등기서류와 상환으로 지급하기로 하여 2004.2.2. 토지거래 허가를 득하였으나, ○○○이 소유권이전 등기서류를 제공하지 아니하므로 소송을 제기하여 승소판결을 받은 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 매매대금이 77,000,000원인 것은 사실이나, 토지의 취득가액에는 토지형질 변경공사 및 소송 비용 등이 전부 포함되는 것으로 보아야 하고, 쟁점토지 취득 후 건물신축을 위한 콘크리트 공사를 하다가 쟁점토지를 양도하였는바 동 건축비는 자본적 지출로서 청구인이 이들 공사를 한 사실 및 소송 사실 등이 자료에 의하여 확인되나 그 비용에 대한 증빙자료를 가지고 있지 못하여 취득가액을 환산가액으로 신고한 것이므로 이를 인정하여야 한다고 주장하면서 다음과 같은 증빙자료를 제시하고 있다. (가) 청구인은 2002년, 2003년에 산지전용허가를 득하고, 2003.1.24. 법정부과금(대체산림자원조성비) 1,689,360원과 취급수수료 187,700원을 납부한 사실이 산지전용허가내역, 대체산림자원조성비 관련 수납현황(2009.12.5.) 및 부과내역서에 의하여 확인된다. (나) 쟁점토지 및 인근토지의 개별공시지가를 비교하여 보면, 쟁점토지의 개별공시지가는 2003년도에 ㎡당 8,990원이던 것이 2004년도에 125,000원으로 급격하게 상승된 것으로 나타나고 있다. (다) 건물신축을 위한 콘크리트 공사와 관련한 증빙으로 ○○○시장의 건축허가통보(청구인) 공문○○○과 양도당시 부동산매매계약서 및 쟁점토지 양수인의 확인서(2009.12.27.)를 제시하는바, 동 확인서에 의하면 양수인은 건설업에 종사하는 자로 쟁점토지를 2006년 중 매입하였고, 매매대금은 2억 5천만원으로 토지대금 2억원, 기초 콘크리트 바닥공사비 5천만원으로, 쟁점토지는 건물신축을 위한 토지정지작업 및 바닥공사가 완료되어 추가로 토목공사를 하지 않고 건물을 신축하였으며, 매매대금 잔금 지급시 본인과 청구인, 부동산 중개인 및 바닥공사업자 ○○○이 함께 있었고, 공사대금조로 5천만원을 ○○○에게 전달하였다고 기재되어 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 청구인이 주장하는 토지형질 변경공사 및 바닥공사 등 공사비의 경우 자본적 지출액으로서 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하는 것이고, 쟁점토지 취득과 관련한 소송비용은 취득가액에 포함된다고 하겠으나, 청구인은 위 공사비 및 소송과 관련된 비용이 얼마인지를 확인할 수 있는 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 반면, 쟁점토지의 소유권이전등기 청구소송과 관련한 법원의 판결문에 의하면 청구인은 쟁점토지의 매매대금으로 77,000,000원을 지급한 사실이 확인되므로 동 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 봄이 타당하다고 하겠다.

(4) 따라서, 청구인이 신고한 환산가액을 부인하고 쟁점토지의 취득가액을 77,000,000원으로 보아 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.