부동산의 중개수수료라고 주장하는 금액을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1998.3.24. 및 2002.3.14. 남편 ○○○로부터 증여받은 ○○○ 대지 205.8㎡, 2층 상가건물 231.12㎡(이하 “쟁점상가”라 한다)를 2008.8.14. ○○○에게 양도하고, 2008.10.30. 양도소득 과세표준 예정신고를 하면서, 양도가액은 120억원, 취득가액은 6억470만원, 필요경비는 4억3,848만원으로 하여 109억5,684만원의 양도차익이 발생한 것으로 신고하고 양도소득세 26억8,600만원을 납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 필요경비로 계상한 위 4억3,848만원 중 ○○○에게 중개수수료로 지급하였다고 주장하는 2억7,400만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 쟁점상가의 관리용역대가로 보아 경비부인하여 2009.7.10. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 77,468,260원을 추가로 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.6. 이의신청을 거쳐 2010.1.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 고모부 ○○○과 2008.5.15. ‘부동산매매컨설팅계약’을 체결하고, ○○○에게 착수금으로 400만원을 지급하면서, 쟁점상가를 90억원 이상의 가액으로 매도하도록 중개하는 경우 90억원을 초과하는 금액의 9%를 ○○○에게 부동산컨설팅 대가로 지급하기로 하는 약정을 하였고, 2008.8.14. 쟁점상가가 120억원에 양도하게 됨에 따라 청구인은 위 계약에 의하여 90억원을 초과하는 30억원에 대한 9%에 상당하는 2억7,000만원을 ○○○에게 지급하였는 바, 쟁점상가는 규모가 작은 상가로 특별한 유지관리가 필요없을 뿐만 아니라 임대차계약도 청구인이 직접 체결하였으며, 2007년도 쟁점상가의 임대수입은 81,829천원(2007년 제1기 36,829천원, 2007년 제2기 45,561천원)으로 처분청이 관리용역대가로 보기에는 너무 과다한 쟁점금액을 관리용역대가로 본 것은 부당하다. 또한, 처분청은 청구인이 ○○○에게 지급한 쟁점금액과 ○○○ 소재 ○○○ 대표 ○○○에게 지급한 컨설팅료 1억원의 합계 3억7,400만원은 법정중개수수료율인 0.9%에 비해 과다한 중개수수료율이라고 하였으나, 쟁점상가를 양도할 당시 경제가 불황인 상황에서 매매가액이 120억원인 쟁점상가는 그 매수자를 찾기 힘들었으므로 청구인이 쟁점상가의 중개수수료로 지급한 3억7,400만원은 매매가액의 3.08%에 상당하나 상거래상 이는 결코 과다한 중개수수료가 아닌 바, 처분청이 쟁점금액을 필요경비 부인하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 ○○○ 대표 ○○○에게 쟁점상가 양도가액 120억원의 0.9%에 상당하는 1억원을 이미 지급하여 세금계산서를 수취하였고, ○○○에게 지급한 쟁점금액에 대하여는 명확한 답변을 못하는 반면 자신이 외국에 있는 동안 일시적인 건물관리에 대한 보상성격으로 쟁점금액을 지급한 것이라고 진술하였으며, 쟁점금액을 필요경비라고 주장하면서 이에 증빙서류로서 부동산매매컨설팅계약서를 제출하였으나 이는 사인간에 임의로 작성이 가능한 것이고, 또한 쟁점상가를 양도할 당시 ○○○의 연령이 86세이고 생활거주지가 쟁점상가와 거리가 원거리인 ○○○인 점 등으로 보아 ○○○이 쟁점상가를 중개하는 것이 불가능하다고 판단되므로 쟁점금액을 필요경비 부인하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산의 중개수수료라고 주장하는 쟁점금액을 동 부동산의 양도소득금액 계산시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2008.10.7. 대통령령 제21062호로 개정되기 전의 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점상가의 부동산매매계약서에 의하면, 청구인은 2008.7.18. 쟁점상가를 120억원에 매도하기로 하는 부동산매매계약을 체결하고, 계약당일부터 2008.8.14.까지 3차례에 걸쳐 매매대금 120억원을 수령하기로 약정하였으며, 동 계약서 제7조에서 ‘중개수수료는 당해 계약이 체결됨과 동시에 계약당사자(매도자, 매수자) 쌍방이 지불하되, 중개수수료는 거래가액의 0.9%로 한다’고 규정하고 있고, 동 계약서 하단에는 쟁점상가의 매매거래를 중개한 자는 ○○○ 소재 ○○○ 대표 ○○○라고 기재되어 있다.

(2) ○○○ 대표 ○○○이 청구인에게 교부한 세금계산서 및 부가가치세 신고현황에 의하면, ○○○은 2008.8.14. 청구인으로부터 컨설팅료로 공급가액 1억원을 청구하였고, 동 금액을 2008년 제2기 부가가치세 과세표준으로 신고한 것으로 나타난다.

(3) 청구인과 ○○○이 2008.5.15. 체결한 부동산매매컨설팅계약서에 의하면, 청구인은 ○○○이 2008.12.31.까지 쟁점상가를 90억원 이상의 가액으로 계약을 주선하는 경우에는 그 증액되는 금액의 9%를 컨설팅료로 ○○○에게 지급하고, 위 컨설팅료 이외에 별도 착수금으로 400만원을 지급한다고 기재되어 있다.

(4) 청구인의 ○○○ 타행환입금증 및 ○○○ 확인증에 의하면, 청구인은 2008.8.1.부터 2008.10.22.까지 3차례에 걸쳐 2억7,000만원을 ○○○의 ○○○ 계좌○○○로 입금하였음이 확인되고, ○○○이 2008.10.22. 작성한 영수증에 의하면, ○○○은 2008.5.15.부터 2008.10.22.까지 4차례에 걸쳐 쟁점금액을 부동산매매컨설팅 대가로 영수하였다는 취지의 확인내용이 기재되어 있다.

(5) 청구인과 ○○○은 2010.3.17.(수) 조세심판관회의에 출석하여 “쟁점상가의 부동산매매계약서에 쟁점상가의 매매거래를 중개한 자는 ○○○ 대표 ○○○라고 기재되어 있으나 ○○○은 ○○○가 운영하는 ○○○ 사무실에서 직원으로 근무하였고, 실제로 ○○○이 쟁점상가를 중개하여 컨설팅료로 1억원을 지급하였으며, 청구인은 쟁점상가를○○○에 양도하면서 그 양도가액이 50억원 내지 60억원에서 결정될 것으로 예상하였으나 ○○○이 쟁점상가 소재지의 부동산시세를 조사․제공하여 120억원에 양도하게 됨에 따라 이러한 역할에 대한 중개수수료로 쟁점금액을 ○○○에게 지급하였고, 또한, 청구인은 외국에서 생활하다가 2000년 이후에는 국내에서 거주하였으므로 2000년 이후부터는 청구인이 쟁점상가를 직접 관리하였다”는 취지의 진술을 하였다.

(6) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인과 ○○○의 진술에 의하면, 쟁점상가가 ○○○에게 양도될 것으로 예상된 상황에서 ○○○이 쟁점상가의 매매거래에 기여한 역활은 주변시세에 대한 정보를 제공하는 정도로 그 역할이 미미하였음에도 불구하고 청구인이 ○○○에게 지급한 쟁점금액를 중개수수료로 보기는 과다한 금액인 점, 청구인이 2008.8.14. 컨설팅료로 공급가액 1억원을 ○○○ 대표 ○○○에게 지급하였음에도 ○○○에게 2008.8.1.부터 2008.10.22.까지 4차례에 걸쳐 쟁점금액을 지급하였는 바, 이를 별도의 컨설팅료로 보기 어려운 점, 청구인이 외국에 거주하는 동안에 ○○○이 쟁점상가를 관리한 사실이 있고, 이러한 사실이 쟁점금액 산정시 반영되어 있다고 보이는 점 등을 감안하면, 쟁점금액은 소득세법 제97조 제1항 제4호 의 ‘양도비’에 해당된다고 보기 어렵고, 청구인이 쟁점상가를 관리하고 쟁점상가의 양도와 관련하여 약간의 정보를 제공한데 대하여 지급한 비용으로 보이므로 처분청이 쟁점금액을 중개수수료가 아닌 것으로 보아 필요경비 부인하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.