청구인이 실지 취득가액이라고 주장하는 가액은 금융증빙 및 실제계약서 등 객관적 증빙불비로 인정할 수 없으며, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되므로 취득가액을 검인계약서상 가액으로 결정한 처분은 적법함.
청구인이 실지 취득가액이라고 주장하는 가액은 금융증빙 및 실제계약서 등 객관적 증빙불비로 인정할 수 없으며, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되므로 취득가액을 검인계약서상 가액으로 결정한 처분은 적법함.
심판청구를 기각합니다.
(1) 청구인은 부동산업계의 관행이라는 부동산 중개사의 권유에 따라 쟁점상가의 양도 및 취득가액을 모두 사실과 다르게 신고하였으나 처분청은 양도가액만 실제의 가액을 적용하고 취득가액의 변경없이 이 건 양도소득세를 과세하였는 바, 청구인과 ○○○간에 작성한 실제의 쟁점상가 분양계약서는 중도금을 납부한 2002.10.16.에 ○○○의 ○○○이 회수하여 보관하고 있지는 않지만 쟁점상가의 실제 취득가액은 576,336천원이다.
(2) 위의 576,336천원을 실지 취득가액으로 인정하지 않는다면, 청구인이 양도소득세 신고시 제출하였던 쟁점상가 분양계약서는 ① 분양계약서상 대금지급시기와 청구인이 분양대금을 지급한 시기가 일치하지 않는 점 ② 청구인이 신고한 취득가액은 326,200천원이나 쟁점상가의 잔금을 대출받기 위해 ○○○에서 감정한 쟁점상가의 평가액은 470,000천원인 점 ③ ○○○에서 대출받은 금액은 285,000천원으로 2003년 당시 은행의 담보대출액은 담보가액의 60～70%임에 비해 분양계약서상의 금액 대비 은행대출금액 비율은 87.4%(285,000천원/326,200천원)에 달하는 점 ④ 양도소득세 신고시 제출한 분양계약서에 날인한 청구인의 도장은 인감도장이 아닌 막도장인 점으로 볼 때 처분청에 제출한 분양계약서는 사실과 다른 허위의 계약서이므로 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산가액으로 취득가액을 산정하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점상가의 실지 취득가액이 576,336천원이라는 증빙으로 계약금(30,000천원) 및 중도금 1차분(61,336천원)을 지급하였다는 ○○○의 ○○○이 확인해 준 영수증 2매를 제시하고 있고, 중도금 2차분(140,000천원)을 청구인의 ○○○ 예금을 인출하여 지급하였으며, 중도금 3차분을 포함한 잔금(345,000천원)을 ○○○에서 대출받은 금액(285,000천원)과 보유현금(60,000천원)으로 지급하였다고 주장하고 있으나 실제의 자금흐름을 알 수 있는 객관적인 입․출금내역의 금융자료는 제시하지 못하고 있으며, 쟁점상가의 부가가치세와 관련하여 청구인은 쟁점상가의 건물 매입가액을 143,228천원으로 신고하였으나 95,297천원이 과다계상된 것을 확인하여 47,931천원으로 경정․고지한 사실이 있는 바, 객관적인 금융자료를 제시하지 못하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다.
(2) 청구인은 576,336천원을 실지 취득가액으로 인정하지 않는다면 양도소득세 신고시 제출한 분양계약서가 허위의 계약서이므로 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다고 주장하나, 동 분양계약서가 사실과 다르다는 구체적인 입증자료를 제시하지 못하므로 쟁점상가의 취득가액을 청구인이 신고한 당초의 326,200천원으로 한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 쟁점상가의 실지 취득가액은 326,200천원이 아니라 576,336천원이라는 청구주장의 당부
(2) 쟁점상가의 양도소득세 신고시 제출한 분양계약서가 사실과 다른 허위의 계약서이므로 실지 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 청구인은 2003.1.25. 분양으로 취득한 쟁점상가를 2003.7.29. 양도한 후 실지 취득가액을 326,200천원, 실지 양도가액을 355,000천원으로 하고 쟁점상가의 분양계약서를 첨부하여 양도소득세를 신고․납부하였으나, 처분청은 쟁점상가의 실지 양도가액을 650,000천원으로 확인하고 취득가액에 대해서는 청구인이 신고한 326,200천원으로 하여 이 건 양도소득세를 경정․고지하였다. (나) 이에 대해 청구인은 처분청이 경정한 양도가액에 대하여는 다툼이 없으나 쟁점상가의 취득가액으로 분양대금 576,336천원을 아래 표와 같이 ○○○에게 지급하였다고 주장하고 있다. (다) 청구인은 위 (나) ① 및 ②의 증빙으로 ○○○ 직원 ○○○이 작성하였다는 영수증 사본을 제시하였는데 ①의 영수증상에는 ‘본 계약은 명의 변경건’으로 기재되어 있으며, 위 (나) ③의 증빙으로 청구인의 ○○○ 계좌에서 2002.10.16. 140,435,583원을 인출하여 지급하였다는 계좌 잔고 및 거래명세서를 제출하였고 동 금액 지급시 ○○○이 실제의 진본 분양계약서를 회수하면서 사실과 다른 분양계약서를 주었다고 주장하고 있으며, 위 (나) ④의 증빙으로 ○○○의 ‘여신 및 담보현황표’를 제시하고 있다. (라) 살피건대, 청구인은 쟁점상가의 대금지급으로 수표 및 이체내역 등 구체적이고 객관적인 금융증빙을 제시하지 못하고 있어 576,336천원 전부를 ○○○이 수령하였는지를 알 수가 없고, 통상적으로 대금을 지급하였다는 증빙으로 영수증을 발행하고 수령하는 것이 일반적인데도 위 (나) ③ 및 ④의 대금지급에 관한 영수증을 제시하지 못하고 있을 뿐 아니라 쟁점상가의 분양대금에 대해 ○○○측의 확인도 없는 이 건의 경우 576,336천원이 쟁점상가의 분양대금이라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(2) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 청구인은 ○○○의 직원 ○○○이 쟁점상가의 진본계약서를 회수하였고 양도소득세 신고시 아래 표와 같은 분양계약서를 제출하였으나, 동 계약서는 실제 대금을 지급한 위 (1) (나)의 표와 비교시 대금지급 일자가 상이하다는 점 등을 이유로 양도소득세 신고시 제출한 분양계약서는 사실과 다른 허위의 계약서에 해당되어 쟁점상가의 취득가액을 기준시가로 환산하여야 한다고 주장하고 있다. 분양계약서상 지급시기 구분 계약금 중도금1차 중도금2차 중도금3차 잔금 소계 일자 2002.8.3. 2002.8.31. 2002.9.30. 2002.10.31. 입주지정일 금액 65,240천원 65,240천원 65,240천원 65,240천원 65,240천원 326,200천원 (나) 한편, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점상가 분양계약서는 ○○○의 검인을 거쳐 등기소에 제출된 계약서로 나타난다. (다) 살피건대, 매매당사자들이 작성하여 시장․군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 사실은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는 것으로 보고 있고(○○○, 1993.4.9. 같은 뜻), 이에 대한 실제 분양계약서, 대금지급과 관련한 영수증 등 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 양도소득세 신고시 제출한 분양계약서가 허위의 계약서로서 쟁점상가의 취득가액으로 신고한 가액은 실지 취득가액이 아니라는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 보이므로 처분청에서 청구인이 당초 취득가액으로 신고한 가액을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.