취득당시 거래금액이 불분명하다하여 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.9.24. ○○도 ○○시 ○○구 ○○면 ○○리 1143-23 대지 227.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 김○○으로부터 취득한 후 2004.4.20. 쟁점토지 위에 건물(연면적 419.61㎡, 1층 음식점, 2~4층 다가구주택, 쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 보유하다가 2006.8.4. 쟁점부동산을 김○○외 1인에게 양도하고 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액은 530,000,000원으로 확인하였으나, 취득당시 실지거래가액이 불분명하다 하여 환산취득가액을 적용하여 2009.7.3. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 58,232,180원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.1. 이의신청을 거쳐 2010.1.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액은 부동산매매계약서(2003.9.15.체결), 쟁점토지를 양도한 김○○의 영수증(2003.9.24.작성)과 확인서(2009.9월 작성), 공인중개사(김○○, 김□□, 이△△, 박○□, 김◇○)와 이장 (이○○)의 토지가격확인원(평당 220만원~250만원), 등에 나타나는 170,000,000원이다. 민법상 매매계약은 거래당사자간 임의의사에 의하여 자유롭게 체결되는 것이며, 이와 같이 체결된 매매계약과 관련된 계약서, 영수증, 확인서, 인감증명서 등의 증빙을 신뢰하지 못한다는 처분청의 판단은 행정편의적이고 자의적인 것이다. 처분청이 제시된 증빙을 신뢰하지 못한다면 세무공무원이 현지출장을 통해 쟁점토지 인근유사토지의 시세를 조사하여 청구인이 주장하는 실지거래가액과의 비교를 통해 실지거래가액을 확인하여야 할 것임에도 조사과정 없이 일방적으로 청구인의 주장을 받아들이지 아니한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 매매계약서상 기재금액인 170,000,000원이라고 주장하나, 청구인이 제시한 매매계약서는 개인간에 작성된 임의계약서이고, 동 계약서에 기재된 거래금액을 입증할 수 있는 객관적인 금융자료를 제시하지 못하고 있어 청구인의 주장은 신빙성이 없으므로 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 당처 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 불분명하다 하여 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 ․ 사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항을 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 저하는 금액을 가산한 금액

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다.

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다.

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ․ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

○ 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 ․ 매매계약서․ 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부․매매계약서 ․ 영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 ․ 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2홍의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인의 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2003.9.24. 쟁점토지를 취득하고 2004.4.20. 쟁점토지 위에 건물을 신축하여 보유하다가 2006.8.4. 쟁점부동산을 양도하였으나 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하였고, 처분청은 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액은 530,000,000원으로 확인되나 취득당시 실지거래가액이 불분명하다 하여 환산 취득가액을 적용하여 2009.7.3. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 58,232,180원을 경정 ․ 고지한 사실이 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점부동산중 건물분에 대한 환산취득가액 적용에 대하여는 다투지 아니하고 쟁점토지에 대한 환산취득가액 적용이 부당하다고 주장하면서 부동산매매계약서, 영수증, 토지가격확인원 등의 입증자료를 제시하였다.

(3) 청구인이 제시한 증빙에 대하여 본다. (가) 매매계약서(체결일자: 2003.9.15.)에는 양도인 김○○, 양수인 청구인, 쟁점토지의 거래금액은 170,000,000원으로 기재되어 있는 바, 중개인이 기재되어 있지 아니하고 관할관청의 검인이 없는 것으로 나타난다. (나) 영수증(작성일자: 2003.9.24.)은 쟁점토지의 매도인 김○○이 청구인에게 교부한 것으로, 계약금 50,000,000원, 잔금 120,000,000원, 합계 170,000,000원을 영수한다는 내용이 기재되어 있다. (다) 확인서(작성일자: 2009년 9월)는 쟁점토지의 매도인 김○○이 처분청에 제출한 것으로, 쟁점부동산을 청구인에게 170,000,000원에 매도한 사실을 확인하고 있다. (라) 토지가격확인원(6매, 작성일자: 미상)은 부동산중개인인 김○○, 김□□, 이○○, 박○○, 김△△, 마을 이장인 이○○ 등이 작성한 것으로, 쟁점토지는 2003년 9월경에 평당 2,200,000원 내지 2,500,000원씩 거래되어 있었다는 내용이 기재되어 있다.

(4) 한편, 청구인은 2010.3.24. 조세심판관회의에 출석하여 청구주장과 동일한 요지의 의견진술을 하였다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 170,000,000원이라고 주장하나, 청구인이 제시하는 매매계약서는 중개인의 중개사실과 관할관청의 검인내용이 없는 점, 영수증, 확인서, 토지가격확인원 등은 임의작성이 가능한 서류인 점, 청구인이 주장하는 거래금액이 실지거래가액임을 입증할 만한 금융거래증빙이 없는 점 등을 종합적으로 모아볼 때 청구인의 주장은 받아들이기 어렵고, 구체적으로 매매사례가액을 확인할 수 있는 증빙이 없어 인근 유사토지의 시세를 조사하여야 한다는 청구주장 또한 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용한 처분은 잘못이 없다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.