교환취득에 의한 부동산의 취득가액을 환산가액으로 산정한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.7.2. 경락·취득한 ○○○ 토지 747㎡ 및 그 지상 건물 2,885.47㎡(이하 “종전부동산”이라 한다)를 2006.7.3. ○○○ 등 2필지 토지 400㎡ 및 그 지상 건물 1,432.73㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)와 교환취득한 후, 2007.5.18. 쟁점부동산을 양도하고 2008.5.28. 양도소득세 확정신고시 실지거래가액(양도가액 1,600,000,000원, 취득가액 1,611,015,000원)으로 신고하였다가 2009.8.18. 수정신고하면서 양도가액을 1,400,000,000원, 취득가액을 1,421,015,000원으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 교환취득시 부동산가액을 임의로 평가하였으므로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액(1,307,750,260원)을 적용하여 2009.12.7. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 33,163,010원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.1.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 종전부동산을 2003.7.2. 1,261,000,000원에 경락·취득한 후 2006.6.10. 쟁점부동산을 취득하고자 부동산교환계약을 체결하여 2006.7.3. 소유권 이전등기를 받았다가 2007.5.18. 쟁점부동산을 다시 1,400,000,000원에 양도하였는바, 종전부동산의 경락취득가액과 종전 및 쟁점부동산의 취득·등록세 합계가 총 1,405,239,720원으로서 쟁점부동산의 양도가액(1,400,000,000원)을 초과하므로 양도차익이 발생하지 않았음에도 쟁점부동산을 교환에 의하여 취득하였다는 이유로 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 것은 부당하므로 양도소득세는 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 양도소득세 확정신고시 제출한 교환계약서상의 교환가액은 1,540,000,000원이고 수정신고시 제출한 교환계약서상의 교환가액은 1,350,000,000원으로서 교환계약서가 이중계약서에 해당하여 쟁점부동산의 교환취득가액에 대한 진실성을 인정하기 어려우며, 교환계약서상 기재된 가액은 당사자간의 합의에 의한 가액으로서 2개 이상의 감정가액이 없이 거래당사자가 임의평가한 것이므로 교환계약서상에 기재된 가액이 실지거래가액을 반영하였다고 판단하기 어렵다고 보아 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 교환취득한 부동산의 양도에 따른 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 ⃝ 소득세법 제96조 【양도가액】(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것)

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. ⃝ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. ⃝ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것)

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ─────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 양도소득세 실지조사 검토서(2009년 10월)와 경정결의서를 보면, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 취득가액을 교환가액으로 임의평가한 데 대하여 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 경정하였으며, 청구인의 쟁점부동산 양도소득세 신고가액 및 처분청의 경정내역은 아래와 같다. <쟁점부동산 신고가액 및 경정 내역>

○○○

(2) 처분청이 제출한 쟁점부동산의 계약서를 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 청구인이 확정신고시 제출한 계약서(검인계약서)에는 계약일 2006.6.10., 매도인 ○○○ 외 2인, 매매대금 1,540백만원으로 되어 있다. (나) 청구인이 수정신고시 제출한 쟁점부동산 교환계약서에는 교환계약일 2006.5.11., 교환물건 란에 갑(청구인) 부동산은 종전부동산, 을(○○○ 외 2인) 부동산은 쟁점부동산으로, 매매대금은 1,350백만원으로 되어 있으며, 특약사항 란에 부동산 금액 각 1,350백만원으로 동일하게 책정하여 교환하고, 근저당권을 각 승계하기로 하되, 청구인의 부동산 대출금 750백만원, 을 부동산 대출금 850백만원의 차이금액 100백만원은 을이 청구인에게 지급한다고 기재되어 있다.

(3) 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 쟁점부동산 교환계약서(검인계약서)를 보면, 교환계약일이 2006.6.10.로 되어 있고, 기타 교환대금(1,350백만원) 및 특약사항 등은 위 수정신고시 제출한 교환계약서상의 내용과 동일한 것으로 나타난다.

(4) 청구인이 쟁점부동산의 양도가액이 1,400,000,000원이고 쟁점부동산의 총 취득가액은 1,405,239,720원이므로 양도차익이 발생하지 아니하였다고 주장하면서 그 근거로 제시한 취득가액 내역은 아래와 같다. <청구인의 쟁점부동산 취득가액 주장내역>

○○○

(5) 종전 및 쟁점부동산의 등기부상 건물용도를 보면, 쟁점부동산(지하 1층~지상 6층)은 숙박시설(여관), 종전부동산(지하 1층~지상 7층)은 근린생활시설 및 주택으로 되어 있다.

(6) 살피건대, 실지거래가액이라 함은 거래당시 그 대가로 지급받거나 지급한 가액으로 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것으로 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 가액을 서로 감정하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산을 수반하는 교환의 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다 할 것이고, 그렇지 아니한 단순한 교환의 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없다 할 것인바○○○ 판결 참조), 쟁점부동산은 시가의 감정이 없이 임의로 부동산가액을 정하여 교환취득한 것으로서 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 하겠고, 또한, 청구인이 쟁점부동산의 양도에 따른 확정신고시 제출한 계약서상의 매매대금(1,540,000,000원)과 수정신고시 제출한 교환계약서상의 매매대금(1,350,000,000원)이 서로 다르고, 청구인이 이 건 심판청구시 증빙자료로 제출한 교환계약서상의 교환계약일(2006.6.10.)이 수정신고시 제출한 교환계약서상의 교환계약일(2006.5.11.)과 일치하지 아니하여 쟁점부동산의 실지 취득가액에 대한 객관적인 입증자료로 인정하기 어려우므로, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.