실제 양도가액의 귀속자를 명의자인 청구인으로 보아 양도소득세 과세처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2002.11.3. ○○○으로부터 1,102,000,000원에 ○○○ 체비지 1,819.6㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 취득하였다가 2003.2.13. ○○○에게 매매대금1,208,944,000원에 양도한 것으로 하여 2003.3.11. 양도소득세 과세표준 예정신고를 하고 세액 33,839,850원을 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도가액이 3,130,000,000원으로 기재된 매매계약서를 양수자의 주소지를 관할하는 ○○○세무서장으로부터 통보받고, 동 계약서상 매매대금을 양도가액으로 하여 2009.6.10. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 1,139,708,000원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.7. 이의신청을 거쳐 2009.12.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산중개업을 하는 지인 ○○○ 본인은 영위하던 사업의 부도로 인하여 취득이 불가능하지만 상당한 시세차익이 발생할 수 있다고 추천하여 청구인이 쟁점토지를 취득하였고, 대장암 말기인 아버지가 위독한 상태가 되어 경황이 없게 되자 ○○○ 1억원 정도의 이익만 남기고 쟁점토지를 양도하여 달라고 부탁하며 인감도장과 인감증명서 등을 맡기자 평당 220만원으로 계산하여 1,208,944,000원에 계약을 체결하였다면서 매매계약서와 인감도장을 다시 건네주었다. 다음날 위와 같은 사정을 알게 된 ○○○이 매매계약을 체결한 양도대금 1,208,944,000원을 보장하고 모든 세금도 책임을 질 것이라고 하여 청구인은 알아서 처리하라고 허락을 한 후 ○○○을 통하여 양도에 필요한 인감도장 등을 인계하자, ○○○ 나중에 1,208,944,000원에 대한 거래사실확인서 등을 주면서 그 금액으로 양도소득세를 예정신고·납부할 것이고 추가로 세금이 나오게 되면 본인이 책임을 지겠다고 약속하였다. 이러한 경위를 통하여 청구인이 영수한 쟁점토지의 양도대금은 2003.1.13. 계약금 100,000,000원, 2003.1.23. 중도금 300,000,000원 및 2003.2.13. 잔금 808,944,000원 합계 1,208,944,000원이며, 이 건 과세처분과 관련한 조사시에 비로소 쟁점토지가 3,130,000,000원에 양도되었고 그 차액 1,921,056,000원은 ○○○ 영수한 사실을 알게 되었는 바, 청구인이 실제 수령한 위의 양도대금을 제외한 나머지 금액에 해당되는 1,921,056,000원은 실질귀속자인 김을진에게 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 실제 매매계약서상 매매대금 중 신고한 가액 외에는 현금처리하기로 하고 실제 매매계약서를 회수하여 폐기하기로 하는 특약사항이나 신고한 매매계약서상 계약일에 계약금을 지급한 사실 등을 보면 매매계약을 체결한 뒤에 계약내용을 변경한 것이 아니라 처음부터 양도소득세를 탈루할 목적으로 실제계약서와 다운계약서를 같은 날에 이중으로 작성한 것으로 보아야 하며, 당초 1,208,944,000원으로 매매계약을 체결한 다음날 소유권자도 아닌 제3자가 동일한 양수자와 3,130,000,000원에 매매계약을 체결하였다는 주장은 사회통념상 받아들일 수 없다. 청구인은 쟁점토지 양도가액과 본인이 받은 금액인 1,208,944,000원의 차액은 ○○○에게 귀속되었다고 주장하나, 쟁점토지의 취득자금이 ○○○ 형)으로부터 입금된 금액임이 확인되고, 쟁점토지를 양도한 뒤에 ○○○ 등에게 계좌이체한 내역이 나타나며, 이는 청구인이 토지취득자금과 관련된 채무를 상환하기 위해서 잔금청산일에 ○○○ 등에게 입금한 것으로 보아야 하므로 그 차액을 ○○○ 착복하였다는 주장도 신뢰성이 없다. 설령, 청구인이 제출한 확인서가 신빙성이 있고, 주장하는 사실관계 등이 객관적인 증빙에 의하여 입증된다 할지라도, 청구인은 ○○○ 통하여 인감증명서, 인감도장 등을 ○○○에게 인계하였고, 청구인의 주장처럼 변경된 매매계약 등을 허락한 것은 ○○○에게 양도와 관련한 사항을 포괄적으로 위임한 것이며 이는 결국 그로 인한 모든 책임을 청구인이 지겠다는 뜻이며, 설령 중간에 변경한 계약으로 인하여 ○○○이 추가적인 이익을 취하였다 하더라도 이는 단지 청구인과 ○○○ 간의 개인적인 문제인 만큼, 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 3,130,000,000원으로 확인하고 그에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 실제 매매계약서상 쟁점토지 양도가액(3,130,000,000원)이 명의자인 청구인에게 귀속된 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2005.12.31 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2003.12.30, 대통령령 제18173호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

• 다. 사실관계 및 판단

(1) ○○○(도시개발본부장)과 청구인이 체결한 쟁점토지의 매매계약서, 토지대금완납내역, 환지예정지(체비지) 증명원, ○○○ 매수인 명의변경승인(업무지원58340-543, 2003.2.13.)·체비지 명의변경에 따른 과세자료 통보 공문(지역개발부-4514, 2008.12.10.) 등의 심리자료에 의하면, 청구인이 2002.5.3. ○○○(도시개발본부장)과 1,102,000,000원에 쟁점토지를 취득하는 계약을 체결한 후 2003.2.13. 토지대금을 완납하였고, 같은 날 쟁점토지의 매수인 명의가 청구인에서 ○○○ 취득가액은 청구인이 신고한 양도가액인 1,208,944,000원과 같음)된 사실 등이 확인된다.

(2) 쟁점토지 양도와 관련하여 청구인이 양도소득세 예정신고시 제출한 매매계약서와 처분청이 이후에 수집한 매매계약서의 약정내용은 아래 <표1>과 같고, 처분청이 제출한 매매계약서에는 특약사항으로 1. 매도인의 양도소득세 신고(신고가액은 평당 220만원으로 추정)에 매수인이 협조하기로 하며 신고가액 외의 금액은 현금으로 처리하기로 하며, 2. 매매중도금으로 ○○○ 도시개발본부에 체납된 금액 중 일부를 납부하기로 하고, 3. 매매잔금 지급시(소유권이전등기) 매매계약서를 회수하여 폐기하기로 약정한 내용이 기재되어 있다.

(3) 처분청과 청구인이 제출한 쟁점토지 양도대금과 관련한 원당 토지대금 소명자료, 청구인 명의 ○○○ 거래내역과 영수증, 무통장입금증 등의 심리자료에 의하여 확인되는 쟁점토지 양수자의 양수대금 지급 및 청구인의 양도대금 수취내역은 <표2>와 같으며, 쟁점토지의 양수자는 취득대금으로 3,130,000,000원을 지급하였고, 그 중 청구인의 위 ○○○ 예금계좌에 입금된 금액은 청구인이 당초 예정신고한 양도가액(1,208,944,000원)인 것으로 확인되므로 위 (2)에서 적시한 바 있는 처분청이 제출한 쟁점토지의 실제 매매계약서상 특약사항 및 청구인이 양도소득 과세표준을 예정신고한 내용과 같이 1,208,944,000원만 금융거래증빙이 남아 있고 나머지에 해당되는 금액인 1,921,056,000원은 현금으로 지급한 것으로 나타난다.

(4) 양도대금인 3,130,000,000원 중 현금처리된 1,921,056,000원의 귀속자와 관련하여 청구인이 제출하는 증빙은 다음과 같다. (가) ○○○은 친구인 청구인이 2003년 1월 양도계약을 체결한 쟁점토지에 급한 일이 발생하여 가보아야 하나, 아버지가 위독하기 때문에 시간을 낼만한 형편이 되지 아니하니 자신의 인감증명서, 주민등록증, 예금통장, 인감도장을 ○○○에게 전달해 달라고 부탁하여 그와 같이 행한 사실이 있다는 취지의 확인서를 제출하였다. (나) 청구인이 위 금액의 실제 귀속자라 주장하는 ○○○은 쟁점토지의 양도대금으로 당초 매매계약을 체결한 금액인 1,208,944,000원을 보장하되 추가로 받게 되는 차액은 현금으로 처리하며 그 차액에 대한 양도소득세 등은 본인이 일체의 책임을 부담하는 조건으로 쟁점토지의 매매를 위임받아 2003.1.10. 양수자인 ○○○과 매매대금을 3,130,000,000원으로 변경한 매매계약을 체결하고, 수령한 대금 중 1,208,944,000원을 청구인에게 지급하고 나머지 차액인 1,921,056,000원은 쟁점토지 매매에 대한 알선수수료 및 사례금으로 본인이 수령하여 자신이 운영하던 ○○○ 1998.6.30. 부도가 발생하여 파산하기 직전에 이를 충당하기 위하여 빌린 차입금 등의 변제에 사용하였다는 취지의 확인서와 은행별 계좌이체내역 및 사용내역을 제출하였다. (다) 한편, 청구인은 자신이 수령한 1,208,944,000원을 초과하는 부분에 대한 양도소득세 등은 ○○○이 일체 부담하기로 하였다고 주장하며 ○○○을 상대로 쟁점토지의 양도에 따른 양도소득세 등인 1,437,288,830원을 지급하라는 취지의 민사소송을 제기하였고, 동 소송에서 청구인은민사소송법제257조에 의한 무변론(의제자백)판결로 승소하였다(인천지방법원 2010.7.2. 선고 2010가합3779 손해배상).

(5) 이상의 사실관계를 근거로 하여 청구인은 자신이 수령한 쟁점토지의 양도대금과 실제 양도대금의 차액인 1,921,056,000원에 대한 양도소득세를 ○○○에게 과세하여야 한다고 주장하고 있으나, (가) 우선, 청구인은 ○○○이 위 금액의 실제 귀속자라고 주장하나, 청구인이 1,208,944,000원에 쟁점토지 매매계약을 체결한 다음 날 동일한 계약당사자를 상대로 하여 그 금액보다 1,921,056,000원이나 높은 가액으로 매매계약을 약정한다는 것은 사회통념상 납득하기 어려운 점, 그 후에 확인된 실제 매매계약서상 특약사항으로 청구인이 수령한 양도대금을 제외한 금액은 현금으로 처리하되 실지양도가액을 숨길 것은 사전에 약정하고 실제 그와 같이 이행한 점, 이러한 행위를 하였다 주장하는 ○○○을 상대로 하여 제기한 손해배상을 구하는 민사소송에서 청구인이 승소하였으나 동 판결은민사소송법제257조에 의한 무변론판결이라 그에 따라 사실관계를 확정하기에는 부족한 점 등을 고려하면, 청구인 주장을 받아들이기는 어렵다고 하겠다. (나) 또한, 매매계약서나 ○○○ 제출한 명의변경 내용 등에 의하면 쟁점토지는 청구인이 ○○○에게 양도한 것으로 나타나며, 청구인도 본인이나 ○○○이 미등기전매를 하였다고 명시적으로 주장하지 아니하는 이상, 청구인이 쟁점토지를 양도한 것으로 인정되고, 금융거래 증빙 등에 의하여 쟁점토지의 양수자가 실제 지급한 취득가액이 3,130,000,000원으로 밝혀진 이상 청구인의 양도가액 또한 같은 금액으로 하여야 하며, 한편소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조에서 양도가액에서 공제할 수 있는 필요경비로 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등만을 제한적으로 규정하고 있는데, 청구인이 주장하는 차액상당액은 그 크기나 성격 등을 감안할 때 위 항목 중 어느 것에도 해당되지 아니하여 필요경비로 공제할 수도 없다. (다) 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도가액인 3,130,000,000원 전액이 소유자인 청구인에게 귀속된 것으로 보아 그에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.