분양권의 실제 프리미엄

심판청구를 기각한다.

가 청구인은 2007.6.25 ◇◇◇◇공사로부터 분양 받은 경기도 ○○시 ○○동 270-5 대지 232㎡의 분양권(이하 "쟁점분양권"이라 한다)을 2008.7.23. 박AA(이하 "양수인"이라 한다)에게 양도하고, 프리미엄을 20,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

• 나. 처분청은 쟁점분양권의 프리미엄을 75,000,000원으로 보고 청구인이 납부하여야 할 연체이자 2,429,410원을 양수인이 납부한 사실을 확인하고 이를 양도가액에 포함하여, 2009.9.29. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 32,904,750원을 경정 ․ 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2007.6.25. 양수인으로부터 58,743,000원을 차입하여 쟁점분양권(분양가 587,430,000원)의 계약금을 납부하였고, 2008.7.23. 쟁점분양권을 양수인에게 607,430,000원에 양도하였으며, 이러한 사실은 차용증 및 토지매매계약서에 의하여 확인된다. 처분청이 증빙의 신빙성을 인정하지 아니하고 과세하는 것은 사적자치의 원칙 및 근거과세의 원칙에 어긋나므로 쟁점분양권의 프리미엄을 75,000,000원으로 하여 과세한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 당초에는 쟁점분양권 계약금 납입대금을 양수인으로부터 차입한 사실을 부인하였으나 처분청의 금융조회에 의하여 양수인의 계좌에서 인출된 수표(58,743,000원)로 지급된 사실이 확인되었고 이와 별도로 양수인으로부터 75,000,000원이 입금되었던 바, 계약금은 양수인이 납부한 것이고 프리미엄으로 75,000,000원을 받은 것으로 보인다. 청구인은 당초 폐기하였다던 차용증을 제출하였고 차용증에 채권자가 명시되지 않았으며, 영수증에 원금과 이자 합계 61,000,000원 으로만 기재되었을 뿐, 이자를 언제 어떻게 영수하였는지 근거가 없으므로 사후 작성된 것으로 보인다. 양수인은 2009.6.24. 청구인과의 채권채무관계가 있는지 잘 모르겠다고 진술하였고, 2009.8.11. 확인서 에서 약간의 본인 자금과 지인의 자금을 보태어 계약금액을 빌려주었다고 하였으나 수표 1매로 발행된 사실에 비추어 진술내용은 신빙성이 없으므로, 쟁점분양권의 프리미엄을 75,000,000원으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점분양권의 프리미엄 가액을 75,000,000원으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 매매계약서 등에 의하면, 청구인은 2007.6.25. 경기도 ○○시 ◁◁구 ○○동 270-5 주거전용택지 232㎡를 ◇◇◇◇공사로부터 분양 받아 2008.7.23. 분양권 상태로 양수인에게 양도하고 프리미엄을 20,000,000원으로 하여 2008.9.29. 양도소득세 6,300,000원을 예정신고 하였다.

(2) 처분청은 2009.6.16. - 2009.7.17. 청구인에 대한 양도소득세 조사에서, 양수인이 2008.6.3. 입금한 30,000,000원과 2008.7.23. 입금한 45,000,000원 및 양수인이 납부한 청구인의 중도금 연체이자 2,429,410 원 합계 77,429,410원을 쟁점분양권의 프리미엄으로 보고 프리미엄 54,429,410원을 과소 신고하였다고 보아, 2009.9.29. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 32,904,750원을 경정 ․ 고지하였다.

(3) 청구인은 입증자료로, 청구인과 양수인이 쌍방합의로 2008.6.3. 작성한 토지매매계약서, 2008.7.24. 작성한 부동산거래계약신고서 및 권리의무승계계약서, 청구인의 은행거래내역서 및 2007.6.25. 작성한 차용증, 매수인이 2009.8.11. 작성한 거래사실확인서 및 2008.8.28.자 변제영수증을 제출하였으므로 이를 살펴본다. (가) 2008.6.3. 토지매매계약서에 의하면, 특약사항으로 "① 현재 계약금만 납입한 상태이며 나머지 대금납부는 매수자 승계조건임.② 토지공사 분양 총대금(587,430,000원) 중 계약금 납입금(58,743,000원) + 프리미엄 (20,000,000원) 합계 78,743,000원 지급, 잔금(528,687,000원) 승계조건"으로 기재되었다. (나) 청구인의 금융거래내역에 의하면, 청구인은 양수인으로부터 2008.6.3. 30,000,000원 및 2008.7.23. 45,000,000원 을 입금 받았고, 입금된 자금은 ◇◇◇◇공사에 쟁점분양권 대금으로 납부된 8,191,450원을 제외한 금액이 입금일부터 1월 이내에 현금으로 인출된 것으로 나타난다. (다) 청구인이 2007.6.25. 작성한 차용증에는, 청구인이 58,743,000원을 차용하고 2007.12.25. 변제한다고 기재되었으나 대여자는 기재되지 않았으며, 양수인이 2008.8.28. 작성한 영수증에는 양수인이 청구인으로부터 상기 대여금 관련 원금과 이자 61,000,000원을 받았다고 기재 되었다. 청구인은 2009.7.8. 문답서에서, "쟁점분양권 계약금은 지인(상대방이 인적사항 공개를 거부)으로부터 수표를 빌려 납부하였고, 차용증은 변제후 폐기하였으며, 차입한 금액은 양수인으로부터 차입한 것이 아니다"라고 진술하였다가, 2009.7.14. 문답서에서는, "쟁점분양권 계약금은 2007.6.25. 양수인으로부터 차입하여 납입하였고, 이후 변제가 어려워 2008.6.3. 쟁점분양권 매매대금을 78,743,000원과 상계한 후 추가로 20,000,000원을 받았다"라고 진술하면서, 양수인이 30,000,000 원 및 45,000,000원을 송금하였고 3,743,000원을 현금으로 지급하였다는 당초 주장에 대하여는 "2006.6.3. 작성한 계약서의 내용을 맞추기 위하여 통장으로 받았으며 프리미엄 20,000,000원을 제외한 금액을 현금으로 인출하여 돌려주었다"라고 진술하였다. 양수인은 2009.6.24. 문답서에서, "2008.6.3. 청구인과 부동산매매계약을 78,743,000원(분양 계약금 58,743,000원 + 프리미엄 20,000,000원)에 체결하고 동일자에 계약금 30,000,000원을 지급하였으며, 잔금은 2008.7.23. 48,743,000원을 지급하였다"라고 진술하였으나, 청구인과의 채권 ․ 채무 관계에 대한 질문에는 모르겠다고 답변한 것으로 나타난다. (라) 금융조회결과에 의하면, ◇◇◇◇공사에 계약금으로 납부된 58,743,000원은 신한은행 발행 자기 앞 수표(바가03381973) 1매로서 양수인 계좌에서 2007.6.25. 인출된 자금으로 나타나며, ◇◇◇◇공사 판교사업본부장이 2009.6.18. 발행한 토지대금납부확인서에 의하면, 쟁점 분양권의 1차 중도금에 대한 연체이자 8,427,320원 및 2차 중도금에 대한 연체이자 2,190,940원 합계 10,618,260원이 납입되었으며, 처분청은 이 중에서 2,429,410원을 양수인이 납부한 것으로 확인하였다. (마) 이를 종합하여 보면, 쟁점분양권의 프리미엄이 20,000,000원이라면 쟁점분양권 거래금액은 분양대금 계약금 58,743,000원과 프리미엄 20,000,000원으로서 청구인에게 지급 및 상계될 금액은 20,000,000 원 및 58,743,000원 임에도 양수인은 청구인에게 계약금 30,000,000원을 지급하였고, 양수인으로부터 입금받은 75,000,000원 중 ◇◇◇◇공사에 납부된 8,191,450원을 제외한 금액은 현금으로 인출되었으므로 인출된 금액이 양수인에게 지급되었는지 확인되지 아니하며, 채권과 채무가 동시에 존재하는 경우 이를 상계하고 잔액만 지급하는 것이 통상임에도 토지매매계약서 및 거래사실확인서에 이러한 내용이 없고, 위 차용증 및 영수증은 이 건 거래당사자 간에 임의작성이 가능한 서류로서 신빙성을 인정하기 어려운 점 등으로 보아 쟁점분양권의 프리미엄은 75,000,000원으로 판단된다.

(4) 따라서 처분청이 쟁점분양권의 프리미엄을 75,000,000원으로 판단하여 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.