양도 부동산의 실제 취득가액

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2002.11.12. 취득한 ○○○ 231.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2003.4.30. 양도하고 실가(양도가액 60,500천원, 취득가액 54,500천원)로 2003.6.30. 양도소득세 예정신고를 하면서 양도소득세 262,430원을 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 160,000천원으로 확인하여 양도가액은 160,000천원, 취득가액은 청구인이 당초 신고한 54,500천원으로 하여 2009.10.8. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 59,907,080원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 양도가액은 160,000천원임을 인정하나, 취득가액은 양도소득세 예정 신고시 신고한 54,500천원이 아니라 150,000천원인 바, 이는 청구인이 쟁점토지를 보유한 기간이 2002.11.12.부터 2003.4.30.까지 5개월로 단기간인 점, 쟁점토지 전 소유자 ○○○이 발행한 영수증에 1억원으로 기재되어 있는 점, 쟁점토지와 동일하게 ○○○에서 분양한 연접토지(○○○ 231.8㎡, 이하 “유사토지”라 한다)의 2002.10.20. 거래된 가액이 165,500천원인 점 등의 정황을 미루어 볼 때 쟁점토지의 매매가액이 150,000천원인 실지매매계약서는 분실하여 없으나 쟁점토지의 실지 취득가액은 150,000천원임이 명백하므로 동 금액을 취득가액으로 하여 이 건 처분을 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 통상 영수증이란 매매계약서상의 계약내용의 이행에 따른 결과물에 해당하는 것으로 볼 때 청구인이 제출한 영수증이 쟁점토지의 실지매매대금의 일부인지 여부를 계약서 및 기타 금융증빙 등으로 확인 가능하여야 하나 동 영수증 이외에 이를 입증할 수 있는 객관적인 자료가 없는 점으로 보아 동 영수증상의 기재금액을 쟁점토지의 취득과 관련된 대금의 일부로 보기는 무리가 있고, 실지거래가액이라 함은 거래당시 취득자가 자산을 양수함에 있어 그 대가를 실지 지급한 가액으로서 매매계약서 및 기타 증빙서류 등에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것이므로 단지 거래일자와 면적이 유사한 유사토지의 매매대금 165,500천원 상당의 매매계약서만으로는 쟁점 토지의 취득가액을 확인할 수 없으며, 특별한 사유가 없는 한 매매당사자인 전 소유자 ○○○과 청구인이 양도소득세 신고 당시 제출한 매매계약서와 인감증명서를 첨부한 거래사실확인서상의 거래가액인 54,500천원을 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성된 것으로 보아 이를 실지 취득가액으로 본 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득가액을 청구인이 당초 양도소득세 신고시 실지거래가액으로 신고한 54,500천원으로 한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 경정결의서, 쟁점토지 전 소유자 ○○○ 및 청구인의 양도소득세 신고서, 첨부 서류 등 심리자료에 의하면, ○○○은 쟁점토지를 2002.11.12. 청구인에게 양도하고 2002.12.31. 실가(취득가액 47,000천원, 양도가액 54,500천원)로 양도소득세 신고를 하고 청구인은 2002.11.12. 인감증명서를 첨부하여 양도가액이 54,500천원임을 사실확인한 것으로 나타나고, 청구인은 2003.4.30. 쟁점토지를 ○○○에게 양도하고 2003.6.30. 실가(취득가액 54,500천원, 양도가액 60,500천원)로 양도소득세 신고를 하고 김성희는 2003.4.30. 인감증명서를 첨부하여 양도가액이 60,500천원임을 사실 확인한 것으로 나타나며, 처분청은 쟁점토지의 실제 양도가액을 160,000천원으로 확인하여 양도가액은 160,000천원, 취득가액은 청구인이 당초 신고한 54,500천원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 나타난다.

(2) 처분청이 2009.12.18. 쟁점토지 전 소유자 ○○○에게 보낸 ‘거래내역 조회 요청’ 공문(재산세과-6792)을 보면, 2002.11.12. 매매된 쟁점토지에 대한 귀하의 양도 가액은 54,500천원인데 청구인은 150,000천원으로 주장하여 차액이 발생하여 처분청의 부과징수 등 국세행정업무에 이용하고자 소득세법제170조의 규정에 의거 매매 금액, 거래내역, 대금지급 수단 등 쟁점토지의 실지거래내용을 회보하여 달라고 요청하였으나, ○○○은 위 요청 공문내용에 대하여 답변하지 아니한 것으로 나타 나며, 처분청은 ○○○이 2002.11.11. 발행한 1억원의 영수증 사본을 위 요청공문에 첨부하여 보낸 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 당초 양도소득세 신고시 신고한 54,500천원이 아니라 150,000천원이라고 주장하면서, ○○○이 발행한 것으로 기재된 1억원의 영수증 사본, 2002.10.20. 매매계약된 유사토지의 부동산매매계약서 사본, 등기부등본 등을 제시하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 발행인이 ○○○으로 기재된 영수증을 보면, 일금 일억, 내역 ○○○ 잔금중 일부, 발행일 2002.11.11.로 기재되어 있고, ○○○의 인장이 날인되어 있는 바, 동 인장은 위 (1)에서 본 쟁점토지 매매계약서, 사실확인서에 날인된 인장과 유사한 것으로 보인다. (나) 2002.10.20. 약정된 유사토지의 매매계약서를 보면, 매매대금이 165,000천원으로 기재되어 있고, 유사토지의 등기부등본에는 2002.10.25. 매매를 등기원인으로 하여 2002.11.27. 등기접수된 것으로 나타나며, 쟁점토지의 매수자 ○○○가 2003.4.30. 동 유사토지도 매입한 것으로 나타난다. (다) 2009.11.6. 청구인이 쟁점토지 전 소유자 ○○○에게 보낸 내용증명우편물을 보면, 쟁점토지 매매와 관련하여 실제 매매대금은 150백만원에 계약이 이루어지고 청구인은 동 대금을 전액 지급하였으며 귀하의 자필영수증까지 교부받은 바 있습니다. 귀하가 요구하여 매매대금이 54백만원인 다운계약서에 인장을 날인해준 사실도 있습니다. 청구인에게 세금이 60백만원이 나왔는 바 청구인이 억울하지 않도록 실지 매매대금의 확인을 요청한다고 기재되어 있고, 이에 대하여 ○○○이 어떠한 답변을 하였는지는 확인되지 아니한다.

(4) 위의 내용을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점토지의 실제 매매계약서를 제시하지 아니하고 있고, 청구인이 양도소득세 신고시 제시한 매매계약서에 그 매매가액이 54,500천원으로 기재되어 있고, 인감증명서를 첨부하여 쟁점토지의 취득가액이 54,500천원임을 사실 확인하기는 하였으나, 쟁점토지는 유사토지와 함께 ○○○에서 일괄하여 분양한 것으로 나타나고, 쟁점토지와 유사토지는 연접하여 있고 2003.4.30. 같은 날에 ○○○가 매입한 것으로 나타나며, 쟁점토지의 취득일 2002.11.12.(등기원인 2002.11.1. 매매)과 근접한 2002.11.27.(등기원인 2002.10.25. 매매) 유사토지의 매매가 이루어졌는데 그 매매가액이 165,000천원으로 나타나고, ○○○은 2002.11.11. 쟁점토지의 잔금중 일부라는 내역으로 1억원의 영수증을 발행한 사실이 있고 동 영수증이 일부 신빙성이 있는 것으로 보이며, 청구인의 쟁점토지 소유기간이 6월에도 미달하고 있는 점, 쟁점토지의 실제 양도가액이 160,000천원으로 확인되는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점토지의 실제 취득가액은 54,500천원을 초과한다고 보는 것이 합리적이라 하겠다. 따라서, 1억원의 영수증 등 위에서 제시된 사항 및 쟁점토지 취득 당시의 금융거래 내역을 확인하는 등 쟁점토지의 취득가액을 처분청에서 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.