교환취득한 부동산의 양도에 따른 실지 취득가액이 정당한지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.7.13. 취득한 경기도 안성시 172 토지 177㎡와 동소 건물 820.9㎡ 및 같은 동 172-12 토지 138㎡(이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)를 2005.1.4. 양도한 후 양도소득세를 신고하지 않았다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도하였으므로 실지거래가액에 따라 양도가액을 540,000,000원, 취득가액을 411,000,000원으로 하여 2009.12.10. 2005년 귀속 양도소득세 79,088,070원을 청구인에게 결정 ․ 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 취득하면서 청구인이 대표이사로 있는 00산업(주)가 임차한 서울특별시 종로구 종로0가 58 대지 158.7㎡와 동소 건물 89.25㎡ 및 동소 건물내 회센타(이하 ‘쟁점임차물’이라 한다)를 개업하기 위한 시설물 ․ 집기 ․ 영업권 일체를 상호 교환하기로 하는 교환계약서를 체결하여 쟁점임차물의 교환가액을 쟁점부동산의 전세보증금 및 근저당권 채무승계액 3억7천만원, 쟁점임차물의 보증금 4천만원과 쟁점임차물 내 시설물 ․ 집기 ․ 영업권 일체(이하 ‘쟁점영업권 등’이라 한다)를 포함하여 총 5억5천만원으로 산정하였으므로 쟁점부동산에 대한 양도차익이 발생하지 않았음에도 쟁점부동산의 취득가액을 411,000,000원으로 과소 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 취득가액에 쟁점임차물에 대한 쟁점영업권 등의 가액이 포함되어야 한다고 주장하나, 교환계약서상에 쟁점영업권 등에 대한 내용이 없고, 쟁점임차물의 임차계약은 청구인이 대표자로 있는 00산업(주)와 임대인 00실업(주)간에 체결된 임대차계약으로서 청구인과 관계가 없는 것으로 확인되고, 쟁점임차물의 임대인 00실업(주)의 2004년 제1기 및 제2기 부가가치세 신고서상 부동산공급가액명세서에서 임차인 00산업(주)에게 임대한 내역만 있고 청구인에게 임대한 내역은 없으며, 교환계약서상의 계약 상대방인 이00가 쟁점임차물의 권리를 교환받은 후 사업자등록을 하지 아니하여 청구인이 주장하는 쟁점영업권 등에 대한 가액을 쟁점부동산의 취득가액에 포함할 수 없다 하겠으므로 쟁점부동산의 취득가액을 411,000,000원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 교환취득한 부동산의 양도에 따른 실지취득가액이 정당하게 산정되었는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.(단서생략)

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득세과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세를 신고하지 아니하였으므로 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액을 조사하여 아래와 같이 결정하였다. <쟁점부동산의 양도 ․ 취득가액 결정내역> (단위: ㎡, 천원) 소재지 종류 면적 양도 취득 안성시 00동 172 토지 177 양도일 양도가액 취득일 취득가액 건물 820.9 안성시 00동 172-12 토지 138 2005.1.14 540,000 2004.7.13 411,000

• 주) 양도 및 취득가액: 실지거래가액

(2) 처분청의 양도소득세 조사복명서(2009년 8월)를 보면, 아래와 같이 되어 있다. (가) 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 청구인에게 확인한 결과 411,000,000원[쟁점부동산 채무승계 370,000,000(전세보증금 350,000,000원+근저당권 20,000,000원)+현금지급 1,000,000원(청구인 별도지급 주장)+쟁점임차물 보증금 40,000,000원]으로 나타났고, 당해 취득가액 중 쟁점임차물 보증금 40,000,000원은 청구인이 대표자로 있는 00산업(주)가 임차인 자격으로 임대인인 00실업(주)와 계약한 것으로 확인되었다. (나)쟁점부동산의 양도가액에 대하여 후 소유자인 유00에게 거래사실 조회결과 540,000,000원으로 회신되고 청구인이 제출한 부동산매매계약서상 거래가액과 동일하였다. (다) 청구인이 제출한 교환계약서상에 쟁점부동산의 취득가액이 411,000,000원으로 확인되므로 무신고분에 대하여 결정고지하고, 쟁점임차물 보증금 40,000,000원은 청구인에 대한 대표자 상여로 보아 00산업(주) 관할 세무서장에게 자료통보를 하였다.

(3) 청구인은 이00 소유의 쟁점부동산을 취득하기 위하여 쟁점임차물을 이00에게 전대하는 형식으로 교환계약을 체결(계약일 2004.6.15.)하였는바 그 교환내용을 보면 아래와 같이 되어 있다. <쟁점부동산 교환계약서 내용> 교환물건 교환자 교환내용 특약사항 쟁점부동산 (갑)이00 전세 3억 5천만원 근저당 3천만원 청구인 (을)이 전세 3억5천만원, 근저당 2천만원승계 (갑)은 쟁점부동산의 전세보증금 및 하자부분 책임(보증금 3억5천만원 이상일 경우) 쟁점임차물 *전대 (을)청구인 보증금 4천만원, 월350만원(부가세포함) 00횟집(영업권 및 시설집기 일체)

(4) 쟁점임차물에 대한 임대차계약서(2003.11.28)를 보면 임대인이 00실업(주)대표이사 이0환, 임차인인 00산업(주) 대표이사 박00(청구인), 임대차 기간은 2003.11.30.~2004.11.29., 임대차 보증금 4천만원으로 되어 있고, 임차용도는 대중음식점으로 되어 있다.

(5) 쟁점임차물이 전대에 따른 임대보증금(4천만원)과 관련하여 쟁점임차물의 원 임차인인 00산업(주) 대표이사 박00와 하00간에 작성한 확인서(2004.7.1.)를 보면, 하00는 쟁점임차물(00횟집)영업전반에 관한 일체의 민 ․ 형사상 책임을 묻지 않으며, 임대차 갱신도 00산업(주)에게 책임을 묻지 않는 것으로 한다고 되어 있다.

(6) 00구정장이 쟁점임차물 식품접객업자(일반음식점)의 지위승계신고에 대한 처리(2004.1.14.)회신 내용을 보면, 업주가 전00에서 00산업(주)로, 영업소 명칭이 ‘0가 봉이다’이세 ‘00회센타’로 변경되었으며, 00산업(주)의 ‘00회센타’ 개업일과 폐업일은 2004.1.14. 과 2004.12.31.로 나타난다.

(7) 쟁점임차물의 임대인 00실업(주)의 2004년 제1기 및 제2기 부가가치세 신고서상 ‘부동산임대공급가액명세서’ 내역을 보면, 임차인란에 00산업(주) 00회센타(보증금 4천만원)라고 되어 있다.

(8) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액 입증과 관련하여 이00와 체결한 교환계약서 외에 별도 입증자료를 제출하지 않았다.

(9) 살피건데, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 5억5천만원이라고 주장하면서 이00와 체결한 교환계약서를 제출하였는바, 당해 교환계약서상에서 쟁점부동산의 채무승계액 3억7천만원과 쟁점임차물의 보증금4천만원 외에 쟁점임차물의 쟁점영업권 등에 대한 가액이 별도로 기재되어 있지 아니하며, 쟁점임차물의 임대인 00실업(주)와 체결된 쟁점임차물의 임대차계약서에서 청구인이 대표자로 있는 00산업(주)가 임차인으로 기재되어 있을 뿐 아니라 00실업(주)가 2004년 제1기 및 제2기 부가가치세 신고시 제출한 부동산공급가액명세서에서 쟁점임차물을 00산업(주)에게 임대한 것으로 확인되므로 청구인이 쟁점임차물의 쟁점영업권 등을 이00에게 양도한 것으로 볼 수 없다 하겠고, 청구인이 쟁점임차물의 쟁점영업권 등을 취득가액으로 인정할 수 있는 입증자료를 달리 제출하지 아니하였으므로, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 교환계약서상에 나타난 가액(411,000,000원)으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 ⌜국세기본법⌟ 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.