경매로 취득한 자산의 컨설팅수수료는 취득가액에 포함하는 것임.

○○세무서장이 2009.7.10. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 1,799,220원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2008.4.4. ○○지방법원 ○○지원의 경매에 의하여 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 *** 다세대주택 제3층 제302호(대지 6.74㎡ 및 건물 24.84㎡,이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2008.11.18. ○○○에게 쟁점주택을 양도하고. 2008.12.16. 처분청에 양도가액을 70,000,000원, 취득가액을 60,231,969원으로 계상하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택의 취득가액 중 부동산경매컨설팅수수료 3,000,000원을 취득가액에서 제외하여 2009.7.17. 청구인에게 양도소득세 1,799,220원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.28.이의신청을 거쳐 2009.12.22.심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 ○○경매법률정보(주)에 지급한 부동산경매컨설팅수수료는 경매로 부동산을 취득함에 따른 위험 및 장애요소를 사전에 파악하여 안전하게 자산을 취득하기 위한 비용으로 쟁점주택 취득에 소요된 실지거래가액이고, 영수증 및 금융증비에 의해 그 지출사실이 확인되므로 쟁점주택의 취득가액에 포함하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 지급한 부동산경매컨설팅수수료는 지출한 사실은 인정되나, 부동산 소유권 확보를 위한 직접비용인 부동산중개수수료와는 달리 청구인의 경제적, 법적 손해없이 경매물건을 안정적으로 낙찰 받기 위한 비용이고, 소득세법상 자산의 취득과 관련한 원가에 산입할 근거도 없으므로 이를 취득가액에 포함할 수 없다.

• 가. 쟁점 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 경매로 취득한 자산의 컨설팅수수료를 취득가액에 포함하는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 양도소득세 신고서, 쟁점주택의 부동산등기부 등본 등에 의하면, 청구인은 2008.4.4.○○지방법원 ○○지원의 임의경매를 통하여 쟁점주택을 취득하였고, 쟁점주택을 양도한 후 2008.12.16. 처분청에 실지거래가액에 의하여 취득가액을 60,231,969원, 양도가액을 70,000,000원으로 산정하여 양도소득세 신고를 하였으며, 당해 취득가액은 경매취득대금 55,999,999원, 취득세559,990원, 등록세 671,980원, 부동산경매컨설팅수수료 3,000,000원으로 계상하였음이 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점주택의 취득과 관련하여 ○○경매법률정보(주)와 2008.1.10. 컨설팅용역계약을 체결하였고, 부동산경매컨설팅수수료 3,000,000원을 청구인의 금융계좌에서 ○○경매법률정보(주) 직원에게 계좌이체[2008.1.10. 1,500,000원, 2008.2.25. 4,200,000원(2,700,000원은 입찰보증금포함)하였으며, ○○경매법률정보(주)로부터 영수증을 수령하여 이 건 양도소득세 신고시 처분청에 제출하였다. (3)소득세법제97조 제1항 제1호 가목에서 취득가액은 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제89조 제1항 제1호에서 자산의 취득가액은 매입가액에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 규정하고 있는바, 거주자가 법원의 경매를 통하여 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 당해 부동산의 취득가액은 경락가액에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액이라 할 것이므로, 청구인이 쟁점주택 취득시 부담한 부동산컨설팅수수료는 자산을 취득하기 위하여 지출한 부대비용으로 금융증빙 등에 의하여 지급한 사실이 확인되는 이상 취득가액에 포함함이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2010년 8월 18일