토지와 건물을 일괄 양도하는 경우 기준시가로 안분계산함이 합리적임

심판청구를 기각한다.

가.청구인은 1999.10.19. ○○○(이하 “부속토지”라 한다)를 취득하여 2003.8.7. 동 지상에 무허가주택 95.7㎡(이하 “건물”이라 한다)를 신축하여 거주하다가 2006.10.25. 건물은 300,000,000원, 부속토지는 640,000,000원으로 구분하여 양도하고 (건물과 부속토지를 이하 “쟁점주택” 이라 한다), 2006.12.29. 건물은 1세대 1주택 고가주택 양도소득세 비과세 적용대상으로, 부속토지 가운데 20㎡의 양도차익에 대해서는 농지대토에 따른 양도소득세감면을 적용하여 2006년 귀속 양도소득세 35,592,191원을 예정신고·납부하였다. 나.처분청은 2008.12.5. 청구인이 쟁점주택의 부속토지와 건물가액을 감정평가 등 객관적이고 합리적인 절차 없이 임의로 구분한 것은 건물과 토지의 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당한다 하여 기준시가에 의해 건물과 부속토지의 양도차익을 안분계산후 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 40,994,840원을 경정·고지하였다. 다.청구인은 이에 불복하여 2009.2.27. 이의신청을 거쳐 2009.12.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 주위적 청구 쟁점주택 양도 당시 위치, 조건 등이 유사한 인근토지의 3.3㎡당 가격은 약 400만원으로 부속토지의 3.3㎡당 가격 427만원과 비슷한 바, 적정한 시세를 반영하여 토지와 건물의 가액을 구분한 것인데도 건물과 토지의 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당한다 하여 기준시가로 안분하여 과세한 것은 부당하다.

(2) 예비적 청구 기준시가로 건물과 부속토지의 가액을 안분한다면 쟁점주택의 건물 구조는 시멘트 벽돌조이고 면적은 135㎡이므로 이를 기준으로 재계산한 기준시가에 의해 양도가액과 취득가액을 다시 산정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 주위적 청구 청구인은 부속토지에 대해서 인근시세를 반영하였다고 주장할 뿐 건물에 대한 평가를 별도로 하지 않았으며, 통상적으로 건물은 시간이 경과함에 따라 가치가 하락하는 것이 일반적인 현상인데도 불구하고 신축한지 3년 3개월이 경과한 시멘트 블럭조 농가주택을 3.3㎡당 1천만원 이상으로 평가하여 객관적인 평가기준이 반영되었다고 보여지지 않으며, 매수인 또한 청구인의 요구에 의해 양도가액을 구분하였을 뿐이 라고 답변하면서도 평가 관련 서류를 제시하지 못하는 것으로 보아 청구인이나 매수인이 감정평가 등 합리적인 기준없이 토지와 건물의 가액을 임의로 산정한 것 이어서 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하므로 쟁점주택의 전체 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 양도차익을 산정한 것은 정당하다.

(2) 예비적 청구 청구인은 쟁점주택의 건물구조는 시멘트벽돌조이고 면적은 135㎡라고 주장하나, 이를 입증할만한 객관적인 증빙이 없으므로 000의 쟁점주택에 대한 건축신고 처리 결과 통보서에 기재된 건물의 구조(시멘트 블록조)와 면적(95.7㎡)을 적용하여 계산한 기준시가에 의해 양도 및 취득가액을 산정한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점주택의 부속토지와 건물의 양도가액 구분이 적정한지 여부

② 쟁점주택의 건물의 구조와 면적은 적정한지 여부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (3) 부가가치세법 시행령 제48조의 2【과세표준의 안분계산】

④ (중략) 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. (단서 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점주택에 대한 양도소득세 신고내용과 처분청의 경정내용은 다음과 같다. 구 분 청구인 신고 처분청 경정 토지(476㎡) 건물 (113.71㎡) 농지대토 감면(20㎡) 토지(476㎡) 건물 (95.7㎡) 농지대토 감면(20㎡) 양도 가액 614,193,548 300,000,000 25,806,452 842,493,739 62,107,364 35,398,897 기준시가 299,880,000 26,267,010 12,600,000 299,880,000 22,106,700 12,600,000 취득 가액 59,469,534 305,753,424 2,498,720 81,574,791 66,678,036 3,427,512 기준시가 29,036,000 28,200,080 1,220,000 29,036,000 23,733,600 1,220,000 필요경비 871,080

• 36,600 871,080 712,008 36,600 양도차익 553,852,934 -5,753,424 23,271,132 760,047,869 -5,282,680 31,934,784 양도차익 (6억초과) 190,350,302 -1,977,358 23,271,132 274,910,931 -1,910,757 31,934,784 장기보유 특별공제 47,587,575

• 3,490,669 41,236,640

• 4,790,218 양도소득 금액 142,762,727 -1,977,358 19,780,463 233,674,292 -1,910,757 27,144,566 과세표준 158,065,833 256,408,101 산출세액 45,203,700 80,606,916 농지대토 감면세액 5,656,821 8,533,427 예정신고 세액공제 3,954,687 3,954,687 자진납부 세액 35,592,192 35,592,192 고지세액 0 40,994,841

(2) 쟁점주택에 대한 건축신고서 등 관련 서류를 보면, 청구인은 2001.8.28. ○○○의 농가창고 95.7㎡를 신축하려고 건축물 착공신고서를 제출하였다가, 2001.12.12.

○○○으로부터 당초 농가창고부지조성에서 농가주택부지조성으로 토지형질변경 허가를 받은 후 2003.8.7. 무허가로 신축한 건물에 주민등록 전입신고를 하여 양도시까지 거주한 것으로 나타난다.

(3) 쟁점주택의 건물구조와 면적에 대해 청구인의 주장과 처분청의 경정 내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 이 건 토지상에 농가창고를 신축한다고 착공신고서를 제출하였다가, 농가주택을 신축한다면서 토지형질변경허가를 받은 후 단독주택을 신축하였으나 준공검사 등 허가를 받지 않은 무허가 상태로 소유하다가 양도하여 건축물관리 대장이나 부동산등기부등본 등 공부상으로는 구조나 면적이 확인되지 않는 바, 청구인은 양도소득세 예정신고시에는 건물 면적을 자신이 실측하였다면서 113.71㎡라고 하였다가, 심판청구시에는 그것은 대충 신고한 것으로 사실과 다르고, 토지를 담보하기 위해 감정한 감정평가서에 약 135㎡의 벽돌조 단독주택(방4, 거실, 주방, 화장실2, 현관)이 소재하고 있는 것으로 기재되어 있다는 것을 근거로 구조는 시멘트벽돌조, 면적은 135㎡라고 주장하고 있는데 반해, 처분청은 ○○○으로부터 수보한 건축신고현지조사복명서에 구조는 시멘트블럭조, 면적은 95.7㎡라고 되어 있다 하여 이를 기준시가 산정시 적용하였다는 의견이다. (나) 감정평가서(2005.12.26.)의 주요 내용을 보면, 평가대상은 ○○○이고, 평가목적은 담보이며, 평가의견 3번에서 건물(구조: 벽돌조 슬래브지붕 단층, 면적 약 135㎡, 용도: 단독주택)이 소재하여 토지사용수익에 영향을 미치고 있는 바, 담보 취급시 유의하시기 바란다고 기재되어 있다. (다) 건축신고현지조사복명서(2001.8.24.)를 보면, 건축위치는 ○○○이고, 건축면적은 95.7㎡로 기재되어 있다.

(3) 청구인은 토지 496㎡ 가운데 20㎡는 벼 건조기를 설치한 장소라면서 그 부분에 대한 양도차익에 대해서는 농지대토에 대한 양도소득세 감면을 적용하여 신고함에 따라 처분청도 이 건 경정시 이를 인정하였다. (4)인근 토지시세는 다음과 같다. 지적도번호 소재지 면적(㎡) 양도일 양도가액 3.3㎡당 가격 쟁점토지 ① 수원 영통 망포 357-1 496 2007.6.28. 640,000,000 4,258,064

② 수원 영통 망포 357-2 1,157 2007.6.28. 1,390,000,000 3,964,563

③ 수원 영통 망포 358-5 1,419 2007.6.28. 2,642,000,000 6,144,186

④ 수원 영통 망포 358-6 1,238 2007.6.28. 1,497,600,000 3,991,987

⑤ 수원 영통 망포 357 1,950 2007.5.28. 2,300,000,000 3,892,307

⑥ 수원 영통 망포 363-1 1,465 2007.7.26. 2,600,000,000 5,856,655 (5)쟁점①에 대하여 본다. 청구인은 쟁점주택의 양도 가액을 건물은 300,000,000원으로, 부속토지는 640,000,000원으로 구분한 것은 정당하다고 주장하나, 청구인이 신고한 쟁점주택 양도가액 비율은 양도당시의 기준시가 대비 부속토지는 205%이나, 건물은 1,357%로 토지에 비하여 건물가액의 비율이 지나치게 높게 책정된 것으로 나타나고 있으므로 합리적인 계산근거에 의하여 토지 및 건물의 가액을 산정한 것으로 보기는 어렵다고 할 것인 바, 청구인과 매수인이 감정평가 등 합리적인 기준없이 토지와 건물의 가액을 임의로 산정한 것(이의신청결정서를 보면, 매수인이 건물가액은 매도인의 요구에 의하여 금액을 구분기재 하였을 뿐이라고 진술하였으나, 평가관련 근거서류를 제시하지 못한 것으로 나타남)으로 볼 수 밖에 없어 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 인정되므로, 처분청이 쟁점주택의 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 양도차익을 산정후 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다. (6)쟁점②에 대하여 본다. 청구인은 쟁점주택의 건물과 부속토지의 가액을 기준시가로 안분하여야 한다면, 쟁점주택의 건물 구조는 시멘트벽돌조이고 면적은 135㎡이므로 이를 기준으로 재계산한 기준시가에 의해 양도가액과 취득가액을 다시 산정하여야 한다고 주장하나, 당초 농가창고를 신축한다고 착공신고서를 제출하였다가 농가주택을 신축한다면서 토지형질변경허가를 받아 단독주택을 신축후 준공검사 등 허가를 받지 않은 무허가 상태로 소유하다가 양도하여 건축물관리대장이나 부동산등기부등본 등 공부에 의해 그 구조와 면적이 확인되지 않는 바, 쟁점주택에 대한 양도소득세 신고시에는 건물면적을 자신이 실측하였다면서 113.71㎡라고 하였다가, 심판청구시에는 당초 신고한 것은 대충 신고한 것으로 사실과 다르므로 토지를 담보하기 위해 감정한 감정평가서에 기재되어 있는 구조(벽돌조 단독주택)와 면적(약 135㎡)을 적용하여 기준시가를 산정하여야 한다고 주장하나, 그와 같은 주장이 사실인지 여부를 확인할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 않고 있으므로(심리일 현재 매수인이 이 건 건물을 철거하고 아파트를 신축하여 청구주장의 사실여부 확인이 불가능함), 처분청이

○○○으로부터 수보한 건축신고현지조사복명서에 기재된 시멘트블럭조, 95.7㎡를 적용하여 기준시가를 산정한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.