토지거래허가구역내의 토지이므로 실제로 청구인이 2004년에 양도하였다고 하더라도, 토지거래허가를 받지 못하여 당시 쟁점토지의 양도계약은 무효이며,2006년 경매에 의한 양도만이 유효하므로 낙찰가액을 양도가액으로 하여 과세한 처분은 정당함
토지거래허가구역내의 토지이므로 실제로 청구인이 2004년에 양도하였다고 하더라도, 토지거래허가를 받지 못하여 당시 쟁점토지의 양도계약은 무효이며,2006년 경매에 의한 양도만이 유효하므로 낙찰가액을 양도가액으로 하여 과세한 처분은 정당함
고양세무서장이 2009.9.23. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 153,192,050원의 부과처분은 경기도 파주시 교하면 신촌리 70-1, 70-2, 70-15의 취득가액을 88,514,551원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.
(1) 쟁점토지는 2006.5.30. 경매에 의하여 430,000,000원에 양도하였으나 실제로는 청구인이 2004.8.23. 이AA에게 210,000,000원에 양도하였다. 청구인은 이AA에게 양도하기 전인 1998.9.25. 쟁점토지를 노BB에게 양도하는 계약을 체결하고 계약금 14,000,000원을 받았으나 계약조건 불이행과 이에 따른 잔금 미지급으로 거래가 중단된 사실이 있었으며, 노BB이 반발함에 따라 이AA에게 정상적으로 소유권이전을 할 수 없게 되었다. 이에 따라 청구인은 이AA와 공동투자자인 윤CC를 채권자로 하는 가공의 채무(채무액 320,000,000원)를 만들어 쟁점토지를 가압류하고 경매를 신청하였으며, 이AA가 경매에서 낙찰되어 이AA에게 소유권이전을 하게 된 것이므로, 쟁점토지의 양도가액은 청구인이 실제로 수령한 210,000,000워능로 하여야 한다.
(2) 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 44,020,010원으로 하였으나 청구인은 1995.6.30. 경기도 파주시 교하면 신촌리 70-1,2,3,6 토지를 264,000,000원에 일괄 취득하였으므로 쟁점토지는 일괄 취득한 가액을 필지별로 안분한 88,514,551원으로 하여야 한다.
(1) 쟁점토지는 토지거래허가구역내의 토지이므로 실제로 청구인이 2004년에 양도하였다고 하더라도, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 에 의한 토지거래허가를 받지 못하여 당시 쟁점토지의 양도계약은 무효이며,2006년 경매에 의한 양도만이 유효하므로 낙찰가액을 양도가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다.
(2) 취득가액은 청구인이 주장하는 88,514,551원이 타당하다.
① 쟁점토지의 양도가액은 2006년의 경락가액 430,000,000원인지, 청구인이 주장하는 2004년의 매매가액 210,000,000원인지 여부
② 쟁점토지의 실지취득가액을 88,514,551원으로 보아야 하는지 여부
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 부동산등기부등본 등에 의하면, 쟁점토지는 2006.5.30. 경매에 의하여 이AA에게 430,000,000원에 양도되었으나 청구인은 양도소득세를 신고하지 아니하였고, 이에 대해 처분청은 쟁점토지의 낙찰가액을 양도가액으로 하여 2009.9.23. 청구인에게 쟁점부동산에 대한 2006년 귀속 양도소득세 153,192,050원을 부과한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 2006.5.30. 경매에 의하여 쟁점토지의 소유권이 이전되었으나, 2004.8.23. 이AA에게 매매한 210,000,000원을 실지양도가액으로 하여야 한다는 주장이므로 이를 살펴본다.
1. 부동산매매계약서 등에 의하면, 청구인은 1993.10.22. 노BB으로부터 경기도 파주군 교하면 신촌리 70-1, 70-2, 70-3, 70-6 답 합계 2,185㎡를 264,000,000원에 취득하였고, 1998.9.25. 쟁점토지(70-1,70-2,70-3 합계 660㎡)를 노BB에게 140,000,000원에 양도하는 계약을 체결하고 계약금 14,000,000원을 받았으나 잔금 126,000,000원을 받지 못하였고 소유권이전도 하지 아니하였다. 이후 청구인은 노BB 문제를 매수인이 해결하는 조건으로 2004.8.9. 쟁점토지를 이AA에게 210,000,000원에 양도하는 계약을 체결하였고 2004.8.23. 이AA로부터 노BB 문제 해결비용 5,000,000원을 차감한 205,000,000원을 받았으며, 쟁점부동산에는 2004.12.1. 채무자를 이AA로 하고 근저당권자를 신도농업협동조합으로 하는 근저당권(채권최고액 180,000,000원)이 설정되었고, 청구인은 2004.9.24. 유준식 외 1인으로부터 경기도 고양시 덕양구 덕은동 520-59, 520-75 전 합계 1,808㎡를 574,350,000원에 매수하는 계약을 체결하고 2004.7.23.~2004.9.24. 중 3회에 걸쳐 유준식에게 당해 대금을 지급한 것으로 나타난다.
2. 부동산등기부등본, 청구인이 제출한 합의확인각서(2004.8.23.), 합의서(2006.7.18.), 녹취록(2009.6.30.), 배당표 등에 의하면, 청구인은 이AA가 소개한 윤CC를 청구인의 가공 채권자로 세우고, 윤CC로 하여금 2005.3.14. 쟁점토지를 청구금액 320,000,000원으로 가압류하고 2005.11.15. 강제경매개시결정을 받아 2006.4.25. 경매에 의하여 낙찰되고 2006.5.30. 낙찰자인 이AA에게 소유권이전되도록 하였으며, 경매대금(430,000,000원)은 비용을 제외한 425,485,860원이 2006.6.22. 1순위 채권자인 신도농업협동조합에 180,000,000원, 2순위 채권자인 윤CC에게 245,485,860원이 배당된 것으로 나타난다. 3) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 에 의하면, 토지거래허가구역 내의 토지에 대하여 소유권이전 계약을 체결하고자 하는 자는 시장․군수․구청장의 허가를 받도록 하였고, 쟁점토지는 2002.11.20. 건설교통부장관이 토지거래계약허가구역으로 지정(건설교통부공고 제2002-300호)하였으나, 청구인은 쟁점토지의 매매와 관련하여 시장․군수․구청장의 허가를 받은 사실이 없는 것으로 확인된다.
4. 그렇다면 청구인과 이AA가 체결한 2004년의 매매거래계약은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 제1항 에 의한 시장․군수․구청장의 허가를 받지 못한 계약으로서, 같은 조 제6항에 의하여 무효인 계약에 해당하고, 반면에 2006년의 경매는 법정 절차에 따라 쟁점토지의 소유권이전을 하게 되는 원인행위로 작용하였을 뿐만 아니라, 경매에 의한 소유권이전은 이AA와의 매매거래계약이 무효가 되고 소유권이전이 불가능해짐에 따라 당사자들이 선택한 방법으로서 그 결과도 당사자들이 받아들여야 할 것이므로 경매에 의한 소유권이전을 효력이 없다거나 경제적 실질이 별도로 존재한다는 주장은 이유가 없다고 판단된다. (다) 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 경매에 의한 낙찰가액인 430,000,000원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. 쟁점토지를 포함한 4개 필지의 취득가액은 부동산매매계약서상 264,000,000원으로 확인되고, 이를 필지별로 안분하여 계산하면 쟁점토지의 취득가액은 청구인이 주장하는 88,514,551원이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.