1세대3주택 60% 중과세율 적용

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인이 1999.7.20. 경락으로 취득한 ○○○(전용면적 84.99㎡로 이하 “쟁점주택”이라 한다)는 등기부 등본상 2006.10.11. ○○○에게 양도된 것으로 등재되었다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점주택의 양도소득세를 무신고함에 따라 쟁점주택의 양도당시(2006.10.11.) 1세대 3주택 이상을 보유한 청구인에게 60% 중과세율을 적용하여 2009.7.6. 2006년 귀속 양도소득세 45,881,340원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.22. 이의신청을 거쳐 2009.11.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1999.7.20. 2회 이상 유찰된 쟁점주택을 61,500,000원(감정가액 120,000,000원, 최저입찰가액 58,800,000원)에 경락받아 청구인의 오빠 ○○○에게 58,800,000원에 양도하였고, 잔금은 청구인이 대출받았던 금액을 ○○○이 상환하는 것으로 매매계약한 후 ○○○이 쟁점주택을 담보(2000.1.25.)하여 대출받은 금액으로 2000.1.27. 청구인의 대출금을 상환함으로써 잔금을 계산하였으며, ○○○은 1999.9.20.~2006.10.12. 쟁점주택에 주소를 두고 생활하였다. 쟁점주택의 실제 소유자가 된 ○○○은 2000.1.25. 쟁점주택을 담보한 근저당액 58,500,000원(대출금 4,000만원)의 원리금을 상환하였고, ○○○은 2001.6.23. 추가로 채권최고액 16,718,000원의 근저당을 설정하였으며, 2003.2.4.자로 청구인은 ○○○의 근저당 채무액을 청구인이 인수함과 동시에 청구인을 채무자로 하여 추가로 채권최고액 44,782,000원의 근저당액을 설정하였는데 이는 당시 쟁점주택의 소유자가 청구인 명의로 된 상태에서 추가 대출이 어렵다는 은행의 통보에 따라 청구인을 채무자로 하였을 뿐 실제로는 ○○○이 대출을 받은 것이다. 쟁점주택은 2006.9.1. ○○○에게 1억 2,500만원에 양도되어 계약금 400만원 중 200만원은 ○○○이 수령하였고 200만원은 ○○○의 통장으로 이체되었으며, 양도가액 1억 2,500만원 중 쟁점주택에 설정된 대출상환금 65,167,692원 정도를 제외한 나머지 59,832,308원은 ○○○의 다른 주택 전세자금(4,500만원) 및 이사비용으로 사용되었다. 따라서 청구인은 쟁점주택을 61,500,000원에 경락받은 후 오빠 ○○○에게 시세보다 저렴한 58,800,000원에 양도한 것이므로 청구인에게 과세한 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 ○○○에게 쟁점주택을 미등기양도하였다고 주장하나 소유권이전등기를 이행할 수 없을 만한 특별한 이유가 없고, 쟁점주택의 등기부상 소유자와 실제 소유자가 달라 추가 대출이 어려워 채무자를 ○○○에서 청구인으로 변경하였다고 주장하나 소유권을 ○○○으로 이전등기하여 ○○○ 명의로 추가 대출을 받을 수 있음에도 굳이 청구인으로 채무자를 변경하여 청구인 명의로 추가 대출을 받았으며 대출금의 사용자 및 이자를 누가 부담하였는지에 대한 증빙자료를 제시하지 못하고 있다. 또한 ○○○이 쟁점주택에 주소를 두고 거주하였다는 사실만으로 실제 소유권이 ○○○으로 이전되었다고 볼 수 없으며 매수인 ○○○으로부터의 매매대금 수취내역 등이 불분명한 점 등으로 보아 청구인이 쟁점주택을 ○○○에게 미등기 양도하였다는 주장은 신빙성이 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 경락으로 취득한 쟁점주택의 소유권이 등기부 등본상 타인에게 양도한 것으로 되어 있으나 실제로는 경락직후 청구인의 오빠에게 미등기 양도하였다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택의 등기부 등본상 쟁점주택은 청구인이 1999.7.20. 경락으로 취득하여 ○○○에게 매매로 양도한 것으로 등재되어 있으나 청구인은 양도소득세를 신고한 사실은 없다.

(2) 처분청은 쟁점주택을 청구인이 양도한 것으로 보아 쟁점주택의 양도당시(2006.10.11.) 1세대 3주택자인 청구인에게 중과세율을 적용하여 이 건 양도소득세(실지양도가액 125,000천원, 실지취득가액 61,500천원)를 결정·고지하였으며, 쟁점주택의 등기부 등본에 의한 소유권 변동 및 근저당권 설정 내역은 아래 <표>와 같다. <표> 구분 등기목적 등기원인 권리자 및 기타사항 1 소유권 이전 1999.7.20. 청구인 낙찰 2 근저당권설정 1999.7.20. 설정 (2000.1.26. 해지) 채무자 청구인, 근저당권자 흥성상호신용금고, 채권최고액 63,000,000원 3 근저당권설정 2000.1.25. 설정 채무자 방한영, 근저당권자 한미은행, 채권최고액 58,500,000원 4 근저당권설정 2001.6.23. 설정 채무자 방한영, 근저당권자 한미은행, 채권최고액 16,718,000원 5 3, 4번 근저당권설정 2003.2.4. 계약인수 채무자 청구인 6 근저당권설정 2003.2.4. 설정 채무자 청구인, 근저당권자 한미은행, 채권최고액 44,782,000원 7 위 근저당권 전체 말소 2006.10.11. 해지 8 소유권 이전 2006.10.11. 김태성 매매취득

(3) 이에 대해, 청구인은 쟁점주택을 61,500천원에 경락받아 경락 직후 오빠 ○○○에게 58,800천원에 양도하였음을 주장하며 아래와 같은 자료를 제시하고 있다. (가) 청구인은 쟁점주택을 경락받았다고 통보받은 직후인 1999.7.19. ○○○으로부터 계약금 500만원, 1999.11.9. 800만원을 받았고, 위 <표>의 2000.1.25. 근저당권 설정을 통해 잔금 4,500만원 합계 5,800만원을 지급받았다며 1999.7.19. 청구인과 ○○○간 쌍방합의로 작성하였다는 쟁점주택의 매매계약서를 제시하였는데 동 매매계약서는 사후에 작성된 것으로 이 건 심리중에 답변하였고, 계약금 500만원과 800만원에 대한 금융증빙 등의 자료는 제시하지 아니하고 있다. (나) 청구인은 위 <표>의 3번 2000.1.25. ○○○의 근저당권 설정에 대해 ○○○이 2003.2.4.까지 원리금을 상환하여 대출잔금이 1,786만원이 남았다는 ○○○의 통장사본을 제시하였고, 위 <표>의 4번은 ○○○의 마이너스 통장 증액용이라는 은행발행 확인서를 제시하였다. (다) 청구인은 위 <표>의 5번 및 6번의 경우 등기부 등본상 소유자가 청구인으로 되어 있어 ○○○이 추가대출을 받는데 제한이 있었기 때문에 채무자 명의만을 청구인으로 변경하였을 뿐이고 청구인 명의로 추가 대출받은 금액도 ○○○이 사업자금으로 사용하였다며 ○○○의 통장사본을 제시하였으며, 청구인이 ○○○에 대해 2001.6.23.~2003.2.4. 보증인으로서 입보하였다는 은행확인서를 제시하였다. (라) 청구인은 ○○○이 쟁점주택을 청구인으로부터 취득하여 1999.9.20.~2006.10.10.12. 쟁점주택에서 거주하였다며 ○○○의 주민등록표를 제시하였다. (마) ○○○이 쟁점주택을 1억 2,500만원에 양도하였다는 2006.9.1.자 매매계약서(매도인 청구인, 대리인 ○○○)를 제시하며, 계약서 대로 계약금 400만원 중 200만원은 ○○○이 현금으로 받아 통장에 입금시켰고, 200만원은 ○○○ 계좌로 이체받았음을 주장하며 ○○○의 통장사본을 제시하였다. (바) ○○○이 쟁점주택을 1억 2,500만원에 양도하고 거주지로 ○○○를 4,500만원에 전세 계약하였다는 2006.9.8.자 전세계약서를 제시하였으며, ○○○이 양도대금 1억 2,500만원 중 65,167,692원 정도를 쟁점주택에 설정된 근저당권 말소용으로 사용하였고 나머지 59,832,308원은 전세자금 및 이사비용으로 사용하였다고 주장하고 있다.

(4) 한편, 우리 심판원에서 청구인의 부동산 취득현황을 조회한 바에 의하면, 청구인은 쟁점주택 이외에도 2001.4.17. ○○○(토지면적 39.33㎡)을 경락취득, 2001.4.17. ○○○(토지면적 39.33㎡)를 경락취득, 2001.10.12. ○○○ 소재 다세대주택(52.76㎡)을 경락 취득, 2002.6.19.를 ○○○ 소재 다세대 주택(70.29㎡)을 경락 취득, 2003.1.9. ○○○(토지면적 39.33㎡)을 매매취득, 2009.9.30. ○○○(84.79㎡)를 경락취득한 것으로 나타난다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점주택을 경락으로 1999년에 취득(61,500천원)하여 경락가보다 낮은 가액(58,800천원)으로 경락 직후 오빠 ○○○에게 미등기 양도하였다고 주장하나, 등기부 등본상 2006년에 쟁점주택의 소유권이 타인에게 이전됨에 따라 처분청이 이 건 양도소득세를 과세하자 청구인은 1999년에 쟁점주택을 미등기 양도하였다고 주장하고 있을 뿐 아니라 경락받은 가액보다 낮은 가액으로 양도하였다는 주장은 통상적으로 납득하기 어려운 점, 청구인은 ○○○이 추가 대출을 받기 위하여 쟁점주택에 설정된 근저당권 채무자를 청구인으로 변경하고 청구인 명의로 추가 대출을 받았다고 주장하나 근저당 설정에 따라 대출받은 금액을 ○○○이 사용하였다는 구체적인 증빙이 없으며 청구인은 2001~2003년 중 다수의 다른 부동산을 취득하고 있어 대출받은 금액을 다른 부동산의 취득자금으로 사용하였을 가능성도 배제할 수 없는 점 등을 감안하여 보면, 청구인이 쟁점주택을 경락받아 미등기 상태에서 ○○○에게 양도하였다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.