임대주택자의 지위승계를 사유로 전소유자의 임대기간을 통산할 수 없고, 개인의 자금사정 악화 및 임차인의 우선분양 거부로 일반인에게 매각한 것은 종합부동산세법 시행령」제3조 제7항 제5호 다목에서 규정한 천재・지변, 그 밖에 이에 준하는 사유에 해당하지 아니하므로 종합부동산세 합산대상임.
임대주택자의 지위승계를 사유로 전소유자의 임대기간을 통산할 수 없고, 개인의 자금사정 악화 및 임차인의 우선분양 거부로 일반인에게 매각한 것은 종합부동산세법 시행령」제3조 제7항 제5호 다목에서 규정한 천재・지변, 그 밖에 이에 준하는 사유에 해당하지 아니하므로 종합부동산세 합산대상임.
심판청구를 기각합니다.
(1) 쟁점임대주택은 주식회사 ○○○(이하 ○○○”이라 한다)이 2001.8.24.부터 임대를 개시한 공공건설임대주택으로서 2004년 12월에 임대사업자 지위를 승계받았는바, ○○○이 최초 임대개시일인 2001.8.24.로부터 양도일까지 쟁점임대주택을 8년여 동안 임대 후 양도하여 합산배제주택의 의무임대기간 5년을 충족하였으므로 합산배제주택의 의무임대기간 5년을 충족하지 못하였다고 보아 이 건 종합부동산세를 추징한 처분은 부당하다.
(2) 청구인은 자금사정 악화로 국민주택기금 대출이자를 연체함으로 2008년 2월에 쟁점임대주택 사업장의 부도가 발생하였고, 쟁점임대주택에 거주하는 임차인이 경제성 등을 이유로 우선분양을 거절하여 임차인이 분양 받을 때까지 기다릴 수 없는 상황이었으며, 연체금을 줄여 파산과 경매진행을 막기 위하여 부득이 일반인에게 분양한 것은 불가항력이었는바, 이는 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제5호 다목의 천재․지변 그 밖에 이에 준하는 사유에 해당하므로 이 건 종합부동산세는 취소되어야 한다.
(1) 청구인은 ○○○이 임대개시한 날인 2001.8.24.부터 지위를 승계하여 임대하였다고 하나, 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제1호 에 의하면 기존임대주택의 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날로부터 계산하는바, 전 소유자의 임대기간을 통산한다는 의미로 해석할 수 없으므로 청구주장을 받아들일 수 없다.
(2) 쟁점임대주택의 임차인이 우선분양을 거부하여 불가항력으로 일반인에게 매각한 것은 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제5호 에서 규정한 예외 사유에 해당하지 않으므로 이 건 처분은 정당하다.
① 청구인이종합부동산세법상 의무임대기간 5년을 충족하였는지 여부
② 청구인의 경우가 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제5호 다목의 천재․지변 그 밖에 이에 준하는 사유에 해당하는지 여부
○ 종합부동산세법(2005.12.31. 법률 제7836호로 개정된 것) 제8조 【과세표준】 준】① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 임대 주택법 제2조 제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택
○ 종합부동산세법 시행령(2005.12.31. 대통령령 제19253호로 개정된 것) 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 임대 주택법 제2조 제4호 의 규정에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 따른 사업자등록(이하 "사업자등록" 이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다.
1. 임대 주택법 제2조 제2호 의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
- 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것
- 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
2. 임대 주택법 제2조 제3호 의 규정에 의한 매입임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택
- 가. 주택법 제2조 제3호 의 규정에 의한 국민주택(이하 “국민주택”이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격 3억원 이하일 것
- 나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
- 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것
- 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
⑦ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 제1항 제1호 나목 및 동항 제3호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항 제2호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 기산한다.
2. 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다.
3. 합병ㆍ분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 이 조에서 “합병법인 등”이라 한다)이 합병ㆍ분할 또는 조직변경 전의 법인(이하 이 조에서 "피합병법인 등" 이라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인 등의 임대기간을 합병법인 등의 임대기간에 합산한다.
4. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 3월 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다.
5. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 협의매수 또는 수용으로 인하여 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항 제1호 및 동항 제3호의 합산배제 임대주택의 경우에는 제1호의 규정에 의한 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항 제2호의 합산배제 임대주택의 경우에는 제1호의 규정에 의한 기산일부터 10년이 되는 날까지는 각각 계속 임대하는 것으로 본다.
○ 종합부동산세법 시행령(2007.8.6. 대통령령 제20210호로 개정된 것) 제3조 【합산배제 임대주택】
⑦ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.
5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항 제1호 및 같은 항 제3호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항 제2호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 10년이 되는 날까지는 각각 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다. 가.공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용 나.임대 주택법 시행령 제2조 제1호 에 따른 공공건설임대주택으로서 같은 법 시행령 제9조 제2항 제3호에 따른 임차인에 대한 분양전환
- 다. 천재ㆍ지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생
○ 부 칙 (2007.8.6. 대통령령 제20210호) 제4조 【합산배제 임대주택의 임대기간 계산에 관한 적용례】
② 제3조 제7항 제5호 나목 및 다목의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 해당 사유가 발생하는 분부터 적용한다.
(4) 임대주택법(2003.5.29. 법률 제6916호로 개정된 것) 제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
1. "임대주택"이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.
2. "건설임대주택"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.
- 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
- 나. 주택법 제9조 의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택
3. "매입임대주택"이라 함은 임대사업자가 매매등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.
4. "임대사업자"라 함은 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ 지방공기업법 제49조 의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)ㆍ제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다.
5. "분양전환"이라 함은 임대주택을 임대사업자외의 자에게 매각하는 것을 말한다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인은 2001.8.24.부터 임대를 개시한 쟁점임대주택을 신일건설로부터 2004년 12월에 임대사업자 지위를 승계받아 신일건설이 최초 임대개시일인 2001.8.24.로부터 양도일(2007년부터 2009년 사이)까지 쟁점임대주택을 8년여 동안 임대 후 양도하였으므로 합산배제주택의 의무임대기간 5년을 충족하지 못하였다고 보아 이 건 종합부동산세를 추징한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. (나) 청구인은 1999.11.17. ○○○에게 임대사업자등록을 하고 1999.11.4.을 개업일자로 하여 주택임대업으로 사업자등록한 사실이 처분청 심리자료에 나타난다. (다) 처분청은 임차인이 분양전환으로 매각한 임대주택을 과세대상에서 제외하고 일반인에게 분양한 아래<표> 임대주택에 대하여 종합부동산세를 과세한 내용이 처분청 심리자료에 나타난다. <표> 청구인의 과세대상 임대주택수 귀속연도 과세대상 임대주택수 2005년 101건 2006년 112건 2007년 132건 2008년 123건 (라) ○○○은 ○○○ 외 1필지에 ○○○임대아파트를 신축하여 2001.9.10. 소유권보존등기한 사실, 청구인이 2004.11.4. 신일건설로부터 302세대를 매입계약하여 2004.12.2. 임대개시한 사실, ○○○ 외 15세대를 2005년부터 2006년 사이에 매입하여 임대한 사실, 청구인은 2008.6.24. ○○○으로부터 입주자모집공고 승인을 통보받아 2007년부터 2009년 사이에 분양하여 매도한 사실이 임대사업자등록증 사본, 임대주택 분양전환 승인통보 공문 사본 및 처분청 심리자료 등에 나타난다. (마) 살피건대, 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호에서 임대주택법제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 소득세법제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 국민주택 규모 이하이고, 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것과 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우로서 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택에 대하여는 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다고 규정하고 있다. 또한, 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항 제1호 규정에서는 기존임대주택의 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날로부터 계산하도록 규정하고 있고 청구주장과 같은 경우에 임대기간을 합산하도록 규정하고 있지 않은바, 임대주택자의 지위승계로 전소유자의 임대기간을 통산하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. 청구인은 쟁점임대주택에 거주하는 임차인이 경제성 등을 이유로 우선분양을 거절하여 임차인이 분양 받을 때까지 기다릴 수 없는 상황이었고, 자금사정 악화 등으로 부득이 일반인에게 분양한 것이 종합부동산세법 시행령제3조 제7항 제5호 다목의 천재․지변 그 밖에 이에 준하는 사유에 해당한다고 주장하고 있으나, 개인의 자금사정 악화 및 쟁점임대주택의 임차인이 우선분양을 거부하여 일반인에게 매각한 것은 종합부동산세법 시행령제3조 제7항 제5호 다목에서 규정한 천재․지변, 그 밖에 이에 준하는 사유에 해당하지 아니한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.