국민주택규모 이하의 주택으로 보아 면세대상에 포함할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2006년 ○○○로부터 나대지를 매수하고 소유권이전등기를 하지 아니한 상태에서 원소유주의 동의를 얻어 그 지상에 오피스텔 건축허가를 받은 후 각 6층의 건축연면적 1,223.94㎡ 및 1,282.95㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축한 후 2008년 제2기 과세기간 중 이를 미등기전매하고 관련 부가가치세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 2009년 11월 청구인에 대한 개인사업자 통합조사결과, 청구인이 미등록사업자로 쟁점건물을 신축하여 미등기전매하고 관련 매출액을 신고하지 아니한 데 대하여 2009.12.17. 청구인에게 2008년 제2기 부가가치세 379,789,270원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점건물은 공부상 오피스텔로 등기되어 있으나 실제는 주거용 원룸으로 개조하여 분양하였고, 이는 검찰 공소장에 의하여 확인되며, 쟁점건물을 취득한 정○○○ 등이 임차인과 작성한 임대차계약서에도 쟁점건물이 냉장고 및 주방시설이 되어 있는 주거용으로 나타난다. 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 및 같은 법 시행령 제106조 제4항에 의하면 85㎡ 이하의 국민주택을 양도하는 경우와 동 국민주택을 신축하기 위하여건설산업기본법에 의한 건설업자가 제공한 건설용역의 경우를 면세대상으로 규정하고 있는 바, 이 건은 위의 규정에 정한 85㎡ 이하의 국민주택을 양도한 경우에 해당된다. 또한, 건축법 시행령별표1 제2호에 의하면, 공동주택의 범위에 원룸형 주택이 포함된다고 규정하고 있고, 선결정례 등에서 주택이란 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이고 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 실질과세원칙에 따라 주택으로 판단하는 것이 타당하다고 결정하고 있는 바, 쟁점건물은 그 실질이 국민주택규모 이하의 원룸으로서 주택에 해당되어 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 당연히 면세대상에 해당되는 것이므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2007.5.31. 오피스텔 용도로 쟁점건물 건축허가를 받고 2007.6.1. 착공하여 2008.4.30. 오피스텔로 사용승인받았으며, 양도일 현재 관계법령에 의한 용도변경을 한 사실이 없는 것으로 일반건축물관리대장에 의하여 확인되고 있고, 주택법에 따른 국민주택 규모에 해당하지 아니한 것으로 확인되며, 건축법 시행령제3조의4 관련 별표1 제14호 나목에서 일반업무시설로 구분하는 오피스텔은 ‘업무를 주로 하며 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물이라고 정의하고 있으므로 원룸 형태를 갖추고 있다 하더라도 주택으로 볼 수 없는 것이므로 청구인의 주장은 이유없다.

• 가. 쟁 점 건축법상 오피스텔로 신축하였으나, 실제 주택으로 개조하여 판매한 것으로 보아 부가가치세를 면세할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 조세특례제한법 제106조 【부가가치세의 면제 등】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호 내지 제3호 및 제9호의 규정은 2009년 12월 31일까지 공급한 분에 한하여 이를 적용하고, 제4호의 2의 규정은 2008년 12월 31일까지 공급한 분에 한하여 이를 적용하며, 제8호의 규정은 2010년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 분에 한하여 이를 적용한다.

4. 대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역(대통령령이 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

○ 조세특례제한법 시행령 제106조 【부가가치세 면제 등】

④ 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역” 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택

2. 제1호의 규정에 의한 주택의 건설용역으로서 건설산업기본법·전기공사업법ㆍ소방법ㆍ정보통신공사업법ㆍ주택법ㆍ하수도법및가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것

○ 조세특례제한법 시행령 제51조의2 【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】

③ 법 제55조의 2 제4항에서 “대통령령이 정하는 규모”라 함은주택법에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

○ 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. “국민주택”이란 제60조에 따른 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호 에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 “국민주택규모” 라 한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토해양부령으로 정한다.

○ 주택법 시행령 제3조 【도시형 생활주택】

① 법 제2조 제4호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.

2. 원룸형 주택: 건축법 시행령 별표 1 제2호 가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택

• 가. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것
• 나. 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것
• 다. 세대별 주거전용면적은 12제곱미터 이상 50제곱미터 이하일 것
• 라. 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것

○ 건축법 시행령 제3조의4 【용도별 건축물의 종류】 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다 【별표 1】용도별 건축물의 종류(제3조의 4 관련)

• 나. 일반업무시설: 금융업소, 사무소, 신문사, 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토해양부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)，그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 과세근거 제시증빙에 의한 사실관계를 보면, 다음과 같다. (가) 청구인에 대한 개인사업자 통합조사종결보고서(2009.11.)를 보면, ○○○검찰청 ○○○지청의 비위사실통보와 관련 분석·확인결과 쟁점건물 등의 미등기전매 및 제세 무신고 탈루혐의로 조사자 선정되었고, 청구인은 2008년 ○○○ 1935외 오피스텔 3개동을 신축하는 건축허가를 전 토지소유자 명의로 신청한 후, 건물준공 전에 취득자의 명의로 미등기 전매하였으며, 그 중 ○○○ 1935 오피스텔은 박○○○에게 11억원(부가가치세 포함)에, 같은 동 1223-2 오피스텔은 신○○○, 정○○○에게 13억6,500만원(부가가치세 포함)에 각각 매매한 것으로 되어 있다. (나) 쟁점건물의 일반건축물관리대장 2부를 보면, 위 같은 동 1935번지 오피스텔은 대지면적 494.2㎡의 지상 6층 건축연면적 1,223.94㎡이고, 건물용도는 오피스텔이며, 건축허가일, 착공일 및 사용승인일은 각각 2007.5.31 2007.6.1. 및 2008.4.30.이고, 소유자는 박○○○으로 등록되어 있으며, 같은 동 1223-2번지 오피스텔은 대지면적 513.5㎡의 지상 6층 건축연면적 1,282.95㎡이고, 건물용도는 오피스텔이며, 건축허가일, 착공일 및 사용승인일은 각각 2007.5.31. 2007.5.31. 및 2008.7.8.이고, 소유자는 정○○○가 각 1/2 지분으로 등록되어 있으며, 대수선 등의 변동내역은 없고, 과세근거로 함께 첨부된 청구인의 문답서에 의하면, 청구인은 무등록사업자로 오피스텔(쟁점건물)을 신축·판매한 사실을 인정하고 있으나 주택으로 대수선한 사실에 대한 진술내용은 없는 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점건물의 양도에 대하여 그 실질이 국민주택규모 이하의 원룸인 주택의 양도에 해당되어 부가가치세 면세대상이라고 주장하면서 쟁점건물 및 그 소재 토지의 등기부등본, ○○○검찰청 ○○○지청 공소장, ○○○법원 ○○○지원 판결문, 부동산임대차계약서 23부 및 주민등록등본 15부 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) ○○○법원 ○○○지원 판결문(○○○, 부동산등기특별법․건설산업기본법․건축법․ 주차장법 위반)을 보면, 청구인에 대하여 징역 10월(집행유예 2년)에, 청구인의 형 오○○○를 징역 6월(집행유예 1년)에 처하고, 청구인 및 오○○○에게 각각 80시간 및 40시간의 사회봉사를 명하는 것으로 되어 있고, 범행사실 등을 보면, 피고(청구인)는 형 오○○○와 공모하여 쟁점건물 소재 토지를 매수후 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서 원소유주의 동의하에 오피스텔 건축허가를 받고 건설업 면허를 대여받아 직접 오피스텔을 건축하고 실제 수요자에게 미등기전매하는 방법으로 제세를 면탈하고 법적인 주차대수 제한을 회피하여 높은 임대수익을 얻기 위한 목적으로 적은 수의 세대 및 주차장 대수로 사용승인을 받은 이후 최초 설계내용과 달리 투룸을 원룸으로 무단 대수선하여 세대수를 늘리기로 마음먹고 11회에 걸쳐 건설업자로부터 건설업등록증을 대여받아 건설산업기본법을 위반하였고, 관할 행정관청의 허가를 받지 아니하고 10가구의 오피스텔을 23가구의 오피스텔로 만들어 대수선한 것을 비롯하여 2007년 8월경부터 2008년 8월말경까지 별지범죄일람표 기재와 같이 11회에 걸쳐 관할 관청의 허가를 받지 아니하고 대수선하여 건축법 및 주차장법을 각각 위반하였다는 등의 내용으로 되어 있으며, ○○○검찰청 ○○○지청의 청구인에 대한 공소장의 내용 중 범행사실은 위의 판결문의 내용과 같다. (나) 원룸전세계약서를 보면, 2008.8.21. 쟁점건물 중 ○○○ 1223-2 1동 602호 46.28㎡에 대하여 임대인 정○○○외 1인(청구인이 대리) 과 임차인 김○○○가 보증금 3,600만원(월세약정은 없음)에 계약기간을 12개월로 하여 임대차계약을 한 것으로 특약사항 중 옵션으로 드럼세탁기, 냉장고, 가스쿡탑, TV(받침) 및 붙박이 버티칼신발장이 비치되어 있는 것으로 되어 있고, 부동산임대차계약서 23부 및 주민등록등본 15부를 보면, 아래 <표>와 같으며, 청구인은 이들 증빙자료 등에 의하여 청구인이 쟁점건물을 국민주택 이하 규모의 주택으로 대수선한 후 이를 주택으로 양도한 사실이 입증된다는 주장이다. <표> 쟁점건물에 대한 부동산임대계약서 23부 및 임차인들의 주민등록등본 15부 <○○○ 1935(○○○오피스텔) 임대인: 박○○○> (단위: 원) 호수 임차인 임차기간 보증금 월세 주민등록 전입일 506호 이○○○ 2009.7.30~ 3,000 360 이○○○ 1인 2009.11.2 501호 김○○○ 2009.6.27~ 35,000

• 김○○○ 1인 2009.6.29 304, 408, 607호 김○○○ 2009.9.3~ 500 385

• - 608호 〃 2010.3.10~ 1,500 370

• - 206호 한○○○ 2008.6.7~ 2,000 400 한○○○ 1인 2008.6.13 305호 조○○○ 2009.7.10~ 35,000

• 조○○○ 외 2인 2009.6.29 204호 구○○○ 2010.1.4.~ 35,000

• 구○○○외 1인 2010.1.4 403호 박○○○ 2008.7.7~ 37,000

• 박○○○ 1인 2008.6.4 <○○○ 1223-2(○○○) 임대인: 신○○○> (단위: 천원) 호수 임차인 임차기간 보증금 월세 주민등록 전입 202호 김○○○ 2010.2.28~ 37,000

• -

• 203호 한○○○ 2008.9.2~ 37,000

• -

• 07호 박○○○ 2009.12.19~ 5,000 340 박○○○ 1인 2009.12.2. 301호 전○○○ 2010.2.25~ 5,000 350 전○○○ 1인 2010.3.26. 305호 차○○○ 2009.9.3~ 3,000 370

• - 307호 이○○○ 2009.9.12~ 35,000

• 이○○○ 1인 2009.9.9. 309호 원○○○ 2008.8.21~ 37,000

• 원○○○ 1인 2008.8.20. 401호 김○○○ 2009.8.21~ 37,000

• 김○○○ 1인 2009.8.21. 403호 장○○○ 2010.2.6~ 5,000 350

• - 407호 임○○○ 2008.8.21~ 37,000

• -

• 408호 이○○○ 2008.8.17~ 37,000

• 이○○○ 1인 2008.8.14. 410호 김○○○ 2009.8.31~ 35,000

• 김○○○ 1인 2009.8.31. 501호 서○○○ 2009.3.5~ 35,000

• 서○○○ 1인 2010.3.23. 504호 소○○○ 2009.8.21~ 2,000 400

• - 603호 김○○○ 2010.3.28~ 100,000

• 김○○○외 4인 2010.3.24.

(3) 위와 같은 사실관계 및 관련규정 등을 종합하여 보면, 청구인으로부터 쟁점건물을 취득한 박○○○ 등에게 오피스텔로 일괄 매각한 것으로 볼 수 있고, ○○○의 판결문 등에 의하여도 청구인이 쟁점건물을 주거용으로 용도를 변경하는 대수선을 하였다는 내용은 없는 것으로 나타나므로 청구인이 쟁점건물을 주택으로 대수선한 후 주택으로 양도하였다는 주장은 받아들이기 어렵다.

(4) 따라서, 처분청이 쟁점건물의 양도에 대하여 부가가치세 과세대상 거래로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.