분양계약서상의 분양금액 외에 추가로 지급한 금액을 취득가액으로 인정해야 된다는 주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 ○○시멘트 주식회사로부터 ○○광역시 ○구 ○○동 551 ○○○마을아파트 2단지 제상가동 제1층 제115호(이하 “쟁점상가”라 한다)를 분양계약서상으로 분양가액 80,500천원에 2000.11.11. 분양받아 2009.7.24. 양도하고 양도가액 230,000,000원, 취득가액 85,317,320원으로 하여 양도소득세를 신고한 후, 취득가액으로 신고한 금액에는 인테리어비용 3,500,000원(이하 “쟁점인테리어비용”이라 한다)과 상가취득시 분양금액 외에 추가적으로 지급하였다는 122,800,000원(이하 “쟁점추가지급액”이라 한다)이 포함되어 있지 않다며 이를 취득가액에 포함시켜야 한다는 내용의 경정청구서를 2009.9.25. 처분청에 접수하였다.
• 나. 처분청은 2009.11.1. 쟁점인테리어비용은 자본적 지출로 보기 어려우며, 쟁점추가지급액은 쟁점상가 취득과 관련하여 지급한 금액으로 볼 수 없다 하여 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.1.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점상가를 1999.11.29. 분양받으면서 계약금은 50,000천원을 지급한 것으로 기억되며, 1차 중도금, 2차 중도금 및 잔금은 통장으로 각각 65,700천원, 71,500천원, 16,100천원으로, 총 203,300천원에 분양받았으며, 양도소득세 신고시 취득가액 및 기타필요경비로 계상한 취득세 등 1,707,600원, 등기비용 3,109,720원 및 중개수수료 2,000,000원 외에 상가공사비 3,500,000원이 추가로 발생하였다. 청구인은 쟁점상가를 취득하여 임대사업을 할려고 했기에 분양대행사와 분양계약서 작성시 ‘을’의 위치에서 작성하였고, 처분청은 경정청구에 대해 현장조사없이 허위계약서로 판단하였으며, 분양계약서상의 분양가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 납부한다면 건설회사나 분양대행사가 얻은 이익을 개인이 부담하게 되어 실질과세원칙과 공평과세에 위배된다.
• 나. 처분청 의견 양도소득세 신고는소득세법제96조 제2항에 따라 실지거래가액 과세를 원칙으로 하며, 이에 대한 입증책임은 납세자에게 있다 할 것이며, 쟁점상가의 분양계약서상의 분양가액은 80,500천원이며, 다른 납세자의 양도소득세 신고내역도 이와 같음을 확인하였다. 청구인이 취득가액 증빙으로 제출한 통장거래내역은 쟁점상가의 취득에 소요된 비용이라 하기에는 신빙성이 없으며, 쟁점인테리어비용은 도장 및 바닥시공 등으로 이는 수익적지출로 필요경비산입이 불가능하므로 이 건 거부처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 분양계약서상의 분양금액 외에 추가로 지급한 금액 및 취득후 발생한 인테리어 비용을 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 제1항제1호에 따라 제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 ○○시멘트 주식회사로부터 쟁점상가를 분양계약서상으로 분양가액 80,500천원에 2000.11.11. 분양받아 2009.7.24. 양도하고 양도가액 230,000,000원, 취득가액 85,317,320원으로 하여 양도소득세를 신고한 후, 취득가액으로 신고한 금액에는 쟁점인테리어비용 3,500,000원과 상가취득시 분양금액 외에 추가적으로 지급하였다는 쟁점추가지급액 122,800,000원이 포함되어 있지 않다며 이를 취득가액에 포함시켜야 한다는 내용의 경정청구서를 2009.9.25. 처분청에 접수하였으나, 처분청은 2009.11.1. 쟁점인테리어비용은 자본적지출로 보기 어려우며, 쟁점추가지급액은 쟁점상가 취득과 관련하여 지급한 금액으로 볼 수 없다하여 거부한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 1999.11.29. 분양받으면서 계약금은 50,000천원을 지급한 것으로 기억되며, 1차 중도금, 2차 중도금 및 잔금은 통장으로 각각 65,700천원, 71,500천원, 16,100천원으로, 총 203,300천원에 분양받았으며, 양도소득세 신고시 취득가액 및 기타필요경비로 계상한 취득세 등 1,707,600원, 등기비용 3,109,720원 및 중개수수료 2,000,000원 외에 상가공사비 3,500,000원이 추가로 발생하였다고 주장하며 쟁점상가 분양계약서, 쟁점상가 매매(양도)계약서, 청구인의 농업협동조합 자유저축예금통장(453021-56-0*) 사본 및 견적서를 그 증빙으로 제출하고 있어 이에 대하여 본다. (가) 1999.11.29. 매도인 ○○시멘트(주)와 매수인인 청구인간에 체결한 쟁점상가 분양계약서를 보면, 분양금액 80,500천원, 계약금 24,200천원, 1차중도금 24,200천원(2000.1.30.), 2차중도금 16,000천원(2000.5.3.), 잔금 16,100천원(입점시)으로 되어 있다. (나) 2009.6.24. 매도인 청구인과 매수인 이○○ 간에 체결한 쟁점상가 매매(양도)계약서를 보면, 매매가액 230,000천원에 양도된 사실이 나타난다. (다) 청구인의 농업협동조합 자유저축예금통장 사본을 보면, 2000.4.3. 65,000,000원, 2000.5.25. 71,500,000원, 2000.8.31. 16,100,000원이 ‘대체’로 인출된 사실이 나타난다. (라) 견적서를 보면, 2008.11.17. ○○○ 인테리어 대표 김○○이 “○○○아파트상가2단지(슈퍼)”의 철거(폐기물 및 인건비), 천정석고작업 및 몰딩, 전기배선 및 조명기구, 페인트(내부수선), 바닥재(데코타일) 등의 공사명목으로 총 3,500,000원이 소요될 것으로 견적하고 있다.

(3) 살피건대, 상가취득 후 발생하였다는 쟁점인테리어비용과 관련하여 청구인은 견적서를 제시하고 있으나, 견적서를 보면 쟁점상가와 관련된 견적서인지 견적서상에 구체적으로 나타나지 않고 있고, 견적서는 실제로 공사비를 지급하고 공사한 자로부터 발부받은 영수증에 해당하지 않으므로 쟁점상가와 관련한 자본적 지출로 볼 수 없으며, 설령, 쟁점 상가와 관련하여 실제로 발생한 비용이라 하더라도, 견적서상의 공사내역으로 보아 자본적 지출성격의 비용으로 볼 수 없어 청구주장을 받아 들이기 어렵고, 분양계약서상의 분양가액 80,500천원 외에 추가로 지급하였다는 122,800,000원의 경우, 설령, 분양계약서가 청구인의 주장과 같이 사실과 다르다고 하더라도 계약금으로 지급하였다는 50,000천원에 대한 금융증빙을 제시하지 못하고 있고, 1차중도금, 2차중도금 및 잔금의 경우 청구인의 농업협동조합 자유저축예금계좌에서 2000.4.3. 65,000,000원, 2000.5.25. 71,500,000원, 2000.8.31. 16,100,000원이 다른 계좌로 대체된 사실은 나타나고 있으나, 이들 금액이 구체적으로 누구에게 어떠한 명목으로 지급되었는지를 알 수 있는 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 청구주장을 받아 들이기 어렵다 할 것이다. 따라서 쟁점인테리어비용 및 쟁점추가지급액을 취득가액으로 볼 수 없다 하여 이를 취득가액으로 인정하여 달라는 경정청구에 대한 이 건 거부처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.