오피스텔이 포괄 양도되었는지 재화의 공급으로 매매되었는지 재조사하여야 함

○○○세무서장이 2010.9.24. 청구인에게 한 2010년 제1기 부가가치세 9,202,110원의 부과처분은 청구인이 ○○○ 1588-3 ○○○오피스텔 201호를 사업의 양도·양수로 매수하였는지 여부를 재조사하고 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 ○○○ 1588-3 ○○○오피스텔 201호(근린생활시설 건물 284.7㎡, 대지권 585.6분의 45.62, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 2010.1.14. 15억5,000만원에 취득하면서 전 소유자인 부동산임대업자 박○○○로부터 건물부분에 해당하는 공급가액 8억8,312만원의 세금계산서 1매(이하 “쟁점세금계산서”라 한다)를 교부받아 2010년 제1기 부가가치세 88,312,090원의 조기환급신고를 하였다.
• 나. 처분청은 조기환급 현지확인을 실시하고 쟁점오피스텔의 매입이 사업의 포괄양도·양수에 해당하는 것으로 보아 매입세액을 불공제하고 초과환급신고에 대한 가산세를 적용하여 2010.9.24. 청구인에게 2010년 제1기 부가가치세 9,202,110원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구인은 박○○○에게 5억원을 대여하면서 2008.1.31. 쟁점오피스텔에 매매예약에 의한 소유권이전청구권가등기를 하였고, 쟁점오피스텔은 2006년 1월에 근저당권을 설정한 ○○○은행의 임의경매신청으로 2010.1.7. 낙찰되었으나 청구인이 박○○○의 채무 약 10억원을 대신 변제함으로써 쟁점오피스텔에 대한 임의경매 결정을 직권말소시키고 박○○○에 대한 대여금 상당액을 상계하는 조건으로 가등기에 기한 본등기를 하였는 바, 청구인이 급박하게 쟁점오피스텔을 취득하면서 종전 임대차계약도 승계하여 포괄적으로 사업을 인수할 만한 정황에 있지도 아니하였고 그럴 이유도 없었던 점, 쟁점오피스텔의 매매계약서상 명시적으로 임대차계약을 승계하지 아니하고 포괄양수도가 아니라고 명기한 점, 청구인은 박○○○가 종전 임차인으로부터 수령한 선수 임대료를 승계받지 않았을 뿐 아니라 임차인의 무단점유에 대하여 명도소송을 진행한 것으로 보아 부동산임대업을 승계받은 것으로 볼 수 없는 점 등에 비추어 사업의 양도·양수에 해당하지 아니함에도 불구하고 처분청이 재화의 공급으로 보지 아니하고 사업의 양수도로 본 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점오피스텔 매매시점(2010.1.13.)에 임차인의 선월세금 1억200만원이 남아 있는데도 박○○○가 정산을 하지 않은 것으로 확인되고 이를 청구인도 인지하고 있었기 때문에 매매계약서상에 임대차 관계를 박○○○가 처리한다고 명시하였다고 하나 매매시점부터 기존 임대차 계약 종료시점(2010.9.18.)까지 청구인이 임대차 관계를 승계하였음을 부인할 수 없는 점, 사업의 포괄적 양수도에 해당하는지의 여부에 대한 실질적 기준시점은 양도·양수 시점으로 부동산 매매시점에 임차인이 쟁점오피스텔에서 사업을 계속 영위하고 있었고 청구인이 매매시점이 지난 이후에 제기한 명도소송으로 임차인 승계를 하지 않았다는 청구주장을 인정하기 어려운 점, 일부 채권·채무가 승계되지 않았더라도 사업의 포괄 양도·양수에는 영향이 없으므로 청구주장처럼 채권·채무승계가 되지 않아 사업의 포괄 양수도가 아니라는 청구주장은 법리를 오해한 것으로 판단되는 점 등으로 보아 쟁점오피스텔의 매입은 사업의 포괄양도·양수이므로 매입세액을 불공제하고 초과환급 신청에 대한 가산세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점오피스텔의 매매거래는 사업의 포괄양도·양수가 아니라 재화의 공급이라는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도(引渡) 또는 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 부가가치세법 시행령 제17조 【담보제공ㆍ사업양도 및 조세의 물납】② 법 제6조 제6항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 사업장별(상법에 따라 분할 또는 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법제46조 제2항의 요건을 갖춘 분할의 경우, 조세특례제한법 제37조 제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령이 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점오피스텔의 매매거래가 사업의 포괄양도·양수가 아니라 재화의 공급이라고 주장하면서 아래와 같은 자료를 제시하고 있다. (가) 2010.1.13. 전 소유자 박○○○와 매수인인 청구인간에 작성한 쟁점오피스텔 매매계약서에는, “매매대금 15억5,000만원(2010.1.13. 지급), 부동산의 명도는 2010.1.13., 특약사항으로 ① 매도인은 본 건 매매에 대하여 어떠한 이의도 제기하지 않는다. ② 현 임차인에 관해서는 매도인이 임대관계를 처리키로 한다. ③ 본 건은 포괄 승계가 아니며 매매대금은 부가세 별도임. ④ 매도인과 매수인간의 채권·채무관계는 본 계약완료로 정산된 것으로 한다.”라고 기재되어 있다. (나) 청구인은 2008.1.31. 박○○○와 작성하였다는 5억원의 차용금지불약정서(정상이자 월 2.5%, 연 30%) 등을 제시하며 아래 표와 같이 쟁점오피스텔의 매매대금을 지급하였다고 주장하고 있다.

○○○ (다) 청구인은 쟁점오피스텔 임차인(전소유자 박○○○로부터 임대받은 임차인으로 이하 “기존 임차인”이라 한다)을 상대로 2010년 ○○○지방법원에 제출하였다는 ‘부동산 점유이전금지 가처분 신청서’를 제시하였다. (라) 청구인이 쟁점오피스텔의 기존 임차인을 상대로 2010.6.7. ○○○지방법원에 제출하였다는 ‘부동산명도 등 청구의 소’를 제시하였는 바, 아래와 같은 내용들이 나타나 있다.

1. 청구인은 박○○○로부터 2010.1.14. 매매를 통하여 쟁점오피스텔을 이전받은 소유자이고, 피고 정○○○는 박○○○의 남편인 이○○○와 임대차계약을 맺었다고 주장하며 부동산을 불법점유 및 사용하고 있는 자이고, 피고 임○○○은 정○○○로부터 부동산을 전차한 전차인으로, 주간에는 임○○○이, 야간에는 정○○○가 ‘○○○’이라는 상호로 점유 및 영업에 사용하고 있다.

2. 청구인은 박○○○ 및 이○○○(박○○○의 남편)와 매매계약을 체결하면서 종전 임대차는 승계하지 아니하기로 하고 박○○○ 등이 책임지고 임대차 관계를 정산처리키로 한 바 있으며, 청구인은 부동산의 소유권 취득 후 정○○○에 대하여 이러한 사실을 통지하고 이 사건 건물을 청구인에게 명도하거나 또는 원고와 새로운 임대차계약을 체결하고 청구인에게 정상적으로 임대료를 지급해 줄 것을 구하였다.

3. 정○○○는 박○○○ 등과의 종전 임대차계약을 핑계로 청구인의 정당한 요구를 무시하고 현재까지 이 사건 부동산을 명도하지도 않고 임차료도 전혀 지급하지 않고 불법 점유하고 있으며, 청구인이 명도 내지 새로운 임대차계약의 체결 및 차임의 정산지급을 구하였으나 청구인이 현재까지 수령한 금액은 전차인인 임○○○을 통하여 직접 수령한 금 800여만원이 전부이다.

4. 정○○○와 임○○○은 부동산을 명도할 의무외에도 청구인에게 지급한 약 20일분의 차임 금800만원을 정산한 후인 2010.2.4.부터 부동산명도일까지 전소유자 박○○○ 등과 임대차 계약내용을 기준으로 한 임대료 상당 부당이득으로서 매월 금 1,200만원의 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다.

(2) 기존 임차인 정○○○와 전 소유자 박○○○ 및 이○○○가 2009.9.17. 작성한 부동산임대차 계약서 주요내용은 “연간임대료 1억4,400만원, 계약금 3,000만원은 계약시 지불, 중도금 5,000만원은 2009.10.10 지불, 잔금 6,400만원은 2010.3.10. 지급, 2009.9.19.까지 부동산을 인도하며 임대차 기간은 인도일로부터 2010.9.18까지로 한다”라고 기재되었음이 처분청이 제시한 자료에 나타난다.

(3) 한편 우리 심판원에서 쟁점오피스텔의 전 소유자인 박○○○에게 문의한 바, 이○○○(박○○○의 남편)는 2010.3.28. 조세심판원을 방문하여 아래와 같은 관련 자료 제시 및 주장을 하고 있다. (가) 청구인은 당초 이○○○와 쟁점오피스텔을 포괄양도·양수하려고 하였으나 기존 임차인들을 만난 뒤로 보증금 문제 등이 복잡할 것 같아 포괄양도·양수를 하지 않는 것이라고 진술하였다. (나) 박○○○는 청구인을 상대로 ○○○지방법원에 부가가치세 소를 제기하여 승소○○○하였는 바, 소장 내용을 보면, “청구인은 쟁점오피스텔의 부가가치세를 별도로 받기로 약정하여 부가가치세 88,312,090원을 지급할 의무가 있다. 청구인은 박○○○에게 부가가치세를 지급하려고 하는데 근거를 남기는 것이 필요하다고 하면서 박○○○ 명의의 통장을 개설해서 청구인에게 달라고 하여 박○○○는 2010.2.3. 박○○○ 명의의 통장을 개설하여 청구인에게 통장과 도장을 교부하고 비밀번호를 알려 주었는데 당일 박○○○ 통장에 2,500만원을 예금하였다가 이를 찾아 박○○○에게 지급하였고, 그후 나머지 부가가치세 63,312,090원을 지급해 줄 것을 수차례 촉구하였으나 지급하지 않고 있으며, 한편 박○○○는 2010.7.5. 박○○○ 명의의 위 통장의 거래명세를 조회해 본 결과 청구인은 2010.2.16. 위 통장에 63,312,090원을 입금하여 마치 박○○○에게 부가가치세를 지급한 것처럼 하고서는 당일 위 금원 중 63,310,000원을 인출하였고 2010.4.30. 나머지 2,090원을 인출하고 통장을 해지한 사실을 알게 되었다”라는 내용으로 되어 있다. (다) 청구인은 위 (나)의 판결에 대하여 항소하였는데 청구인이 박○○○에게 위 판결에 의한 금원을 지급하지 않을 경우 기입금받은 2,500만원은 부가가치세 성격이 아니라 쟁점오피스텔 매매대금의 일부임이 분명하다는 주장을 하고 있다.

(4) 살피건대, 청구인과 전소유자 박○○○(이○○○)간에 작성한 2010.1.13. 쟁점오피스텔 매매계약서에 의하면 청구인이 쟁점오피스텔을 포괄적 양도·양수가 아닌 재화의 공급 성격으로 매수한 것으로 보이는 측면이 있으나, 청구인과 전 소유자 박○○○간에는 대금 정산 등에 대하여 상호 다툼이 있는 것으로 보이고, 청구인과 기존 임차인 사이는 기존의 임대계약 및 임차료 지급 때문에 다툼이 있는 것으로 보이는 점, 청구인이 제기한 부동산 명도소송 내용 중 기존 임차인에게 임대료를 지급해 줄 것을 구하였고 전차인인 임○○○을 통하여 일부이나마 임대료를 수령한 점 등을 보면 쟁점오피스텔을 포괄양도·양수한 것이 아니라는 청구주장을 전적으로 인정하기는 어렵다고 할 것이다. 따라서 청구인·전 소유자·기존 임차인 3자 간의 구체적 사실관계를 재조사하여 이에 따라 쟁점오피스텔이 포괄양도·양수되었는지 아니면 재화의 공급으로 매매되었는지를 판단하여야 할 것이다.

이 건 심판청구는 심리결과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.