검인계약서상 기재가액을 주택의 실제 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2001.8.14. ○○시 ○○구 ○○동 339-2 대 172.2㎡ 및 동 지상 소재주택 248.79㎡(토지와 주택을 합하여 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여, 2009.10.23. 쟁점주택을 1,500,000,000원에 양도하고 2009.11.30. 취득가액을 환산가액인 875,853,511원으로 산정하고 산출세액 16,968,700원으로 하여 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 양도소득세 신고처리 과정에서 청구인의 쟁점주택 취득당시 검인계약서상 기재가액인 215,000,000원을 실제 취득가액으로 보아, 2010.7.12. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 37,434,210원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.09. 이의신청을 거쳐 2010.12.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점주택을 취득할 당시 취․등록세의 납부편의를 위하여 취․등록세 과세표준에 따라 임으로 검인계약서를 작성하였고, 이는 취득당시 쟁점주택에 대한 취․등록세 과세표준이 검인계약서상 기재가액과 일치하는 정황에 비추어 보았을 때에도 분명한 점, 청구인이 2001.5.18. 30,200,000원을 출금하여 쟁점주택의 전 소유자인 김○○에게 계약금으로 지급하였던바, 통상 거래가액의 10%가 계약금으로 지급되는 정황에 비추에 보았을 때, 쟁점주택의 실제 거래가액은 3억원을 상회할 것으로 예상할 수 있는 점, 당초 취득당시 작성한 실제 매매계약서 및 가옥개량에 소요된 지출금액 관련 영수증 증을 분실하여 실제 취득가액이 불분명한 점, 쟁점주택에 대한 매매사례가액, 감정가액 역시 나타나지 아니하는 점 등을 종합하였을 때, 쟁점주택의 취득가액은 환산가액에 의하여 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 검인계약서는 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 것으로 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 보아야 하는 점, 검인계약서상 기재가액이 실제와 달리 낮은 가액으로 작성되었다는 사실은 청구인이 입증하여야 하는데, 청구인은 실제 취득가액과 관련된 증빙을 전혀 제출하지 아니하면서 단지 검인계약서가 관습에 의하여 작성되었고, 매매대금의 10%가 통상적인 계약금이라고만 주장할 뿐, 검인계약서상 기재가액이 허위라고 볼 만한 적극적인 증빙은 제출되지 아니한 점 등을 종합하여 보았을 때, 검인계약서상 기재가액을 실제 취득가액으로 보아야 한다.

• 가. 쟁점 검인계약서상 기재가액을 쟁점주택의 실제 취득가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. (3) 소득세법 시행령 제176조 의 2 제176조 의2 【추계결정 및 경정】② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. <개정 2005.12.31 부칙, 2008.2.22 부칙, 2009.2.4 부칙>

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2001.8.14. 김

○○로부터 양수하여 취득한 쟁점주택을 2009.10.23. 15억원에 양도하고 양도소득 과세표준 예정신고 시 취득가액을 환산가액인 857,853,511원으로 산정하여 산출세액을 16,968,700원으로 하였다.

(2) ○○구청 지적과에서 송부한 청구인의 쟁점주택 취득관련 검인내역 조회에 의하면, 청구인이 김○○로부터 쟁점주택을 매수함에 있어 매매대금이 215,000,000원으로 나타난다.

(3) 쟁점주택에 대한 등기부등본에 의하면 청구인의 쟁점주택 취득관련 등기원인은 “2001.7.16. 매매”로 되어있고, 청구인이 쟁점주택을 취득할 당시 근저당권을 설정한 내역은 나타나지 아니하며, 청구인은 취득일(2001.8.14.) 이후인 2003.3.6. 채권최고액을 2억5천만원으로 하는 근저당권을 설정하였다.

(4) 청구인의 처 정○○의 ○○은행 계좌(054-24-0145-637) 거래내역에 의하면 등기부등본상 등기원인일(2001.7.16.)로부터 약 2개월 전인 2001.5.21. 위 계좌에서 30,200,000원이 자기앞수표로 출금되었음이 나타나지만, 동 수표의 지급 처는 확인되지 아니한다.

(5) 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 한다 할 것이다(조심 2010서792, 2010.6.1., 대법원 93누2353, 19934.9.같은 뜻임)

(6) 위와 같은 사실관계 및 관련 법리를 종합하여 살피건대, 검인내역 조회상 쟁점부동산의 전 소유자 김○○와 청구인 사이의 매매대금이 215,000,000원으로 기재되어 있는 점, 청구인의 배우자 청○○명의의 계좌에서 2001.5.18. 30,000,000원이 자기앞수표로 출금되었으나, 이는 쟁점주택에 대한 등기부등본상 등기원인일(2001.7.16.) 이전의 거래내역일 뿐만 아니라 출금된 수표의 지급처도 확인되지 아니하는 점, 쟁점주택 취득과 관련된 실제 매매계약서, 금융거래내역 등 검인계약서 상 거래가액이 허위라고 볼 만한 객관적인 증빙이 전혀 제출되지 아니한 점 등을 종합하였을 때, 검인계약서상 기재가액인 215,000,000원을 실제취득가액으로 봄이 합리적이라고 보인다.

(7) 따라서 쟁점주택의 실제 취득가액을 검인계약서상 기재가액인 215,000,000원으로 본 이 건 과세처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.