비교대상분양권의 매매사례가액을 청구인의 쟁점분양권 취득으로 하여 추계경정하 여야 한다는 청구주장은 정당함. (일부인용)

○○○세무서장이 2010.7.8. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 62,220,080원의 부과처분은 ○○○의 취득가액을 같은곳 1406동 602호의 매매사례가액인 13,000,000원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2001.8.22.○○○, 2001.8.27. 같은 곳 1515동 305호, 306호의 아파트를 취득할 수 있는 권리(이하 “쟁점분양권”이라 한다)를 취득하여 2002.3.13. 정○○○에게 양도한 후, 취득가액은 37,800,000원(각각 6,300,000원), 양도가액은 40,200,000원(각각 6,700,000원)으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. ○○○세무서장은 쟁점분양권의 양수자인 정○○○에 대한 세무조사결과, 정○○○의 쟁점분양권 취득가액을 111,000,000원(각각 18,500,000원)으로 확인하고 처분청에 실가상이 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 청구인의 쟁점분양권 양도가액을 111,000,000원으로 보아 2010.7.8. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 62,220,080원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.11. 이의신청을 거쳐 2010.11.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 2001년 8월 쟁점분양권 취득 당시 청구인은 일본에 거주하고 있어 남동생의 처인 이영희에게 쟁점분양권의 거래와 관련된 모든 실무를 위임하였고, 8년이 지난 지금 관련 서류를 보관하고 있지 아니하여 실제 취득계약서를 제출하지 못하고 있으나, 쟁점분양권 취득 당시 이○○○는 지인인 이○○○과 동행하여 분양권을 같이 취득하였고, 이○○○이 취득한 분양권은 같은 곳 1406동 602호(이하 “비교대상분양권”이라 한다)로 분양면적 및 모든 조건이 동일한 바, 이○○○의 부동산매매계약서상 취득가액인 13,000,000원을 매매사례가액으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 당초 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 청구인과 매매당사자들의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 청구인이 입증하여야 함에도 청구인은 실지 취득가액 및 계약서 등을 제시하지 못하고 있으므로 비교대상분양권의 매매사례가액을 실제 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 비교대상분양권의 매매사례가액을 쟁점분양권의 실제 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우)

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2001.8.22., 2001.8.27. 취득한 쟁점분양권을 2002.3.13. 양도하고 취득가액은 37,800,000원(= 6,300,000원 × 6), 양도가액은 40,200,000원(= 6,700,000원 × 6)으로 하여 양도소득세를 신고한 데 대하여, 처분청은 양수인의 쟁점분양권 취득가액 111,000,000원을 양도가액으로 하고, 취득가액은 검인계약서상 거래가액인 37,800,000원으로 하여 양도소득세를 경정·고지하였다.

(2) 청구인은 쟁점분양권의 취득가액은 취득시기, 분양면적 등 모든 조건이 동일한 비교대상분양권의 취득가액인 13,000,000원을 매매사례가액으로 적용하여야 한다고 주장하며, 부동산매매계약서, 계좌거래내역서, 확인서 등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 양도소득세 결정결의서 등 처분청 심리자료에 의하면, 청구인의 쟁점분양권 취득 및 양도내역은 <표1>과 같다.

○○○ (나) 비교대상분양권의 부동산매매계약서, 불복이유서에 의하면, 이○○○은 2001.10.22. 비교대상분양권을 양도한 후 매매거래를 중개한 ○○○로부터 세금을 적게 내기 위해 분양금액의 조절이 필요하다고 하여 200,000 ~ 300,000원 선에서 조정을 하였고, 검인계약서에 의하여 취득가액은 6,300,000원으로, 양도가액은 6,500,000원으로 양도소득세를 신고하였다가, ○○○세무서장이 양도가액을 실지 거래가액인 14,000,000원으로 하여 양도소득세를 경정·결정함에 따라, 2004.5.17. 취득가액을 실제 매매계약서상의 거래가액인 13,000,000원으로 수정신고한 것으로 나타난다.

○○○ (다) 청구인이 제출한 이○○○ 등의 확인서에 의하면, 이○○○은 쟁점분양권과 같은 단지내 1406동 602호를 지인 이○○○가 제시한 실제 거래된 사례를 보고 계약금 6,000,000원, 프리미엄 7,000,000원 합계 13,000,000원에 본인은 1개, 이○○○는 6개를 구입하였고, 쟁점분양권 중 1515동 306호를 청구인에게 양도한 조○○○는 최초 분양자인 이○○○으로부터 매입하여 2001.8.27. 13,000,000원(분양계약금 6,000,000원, 프리미엄 7,000,000원)에 청구인에게 양도한 것으로 나타난다. (라) 청구인은 계약일이 2001.8.18.인 검인계약서 및 이○○○이 당초 양도소득세 신고시 제출하였던 검인계약서를 비교할 경우, 계약서의 형태, 글자체, 날인된 도장의 모양 등이 동일하고, 비교대상분양권의 시세차익은 1,000,000원(약 107.7%)이고, 동일자에 취득한 쟁점분양권의 시세차익은 12,200,000원(약 294%)인 점 등을 감안할 때, 검인계약서상 취득가액을 실제 취득가액으로 추정하는 것은 적정하지 아니한 것으로 주장하고 있다.

(3) 소득세법제114조 제5항은 실지거래가액을 적용하여 양도소득세 경정시 취득가액이 불분명한 경우에는 토지지목 및 이용현황이 유사한 부동산의 3월 이내의 매매사례가액, 당해 부동산에 대한 감정평가법인의 감정가액, 당해 부동산의 양도당시 실지거래가액을 기준시가 비율로 환산한 취득가액, 당해 부동산의 기준시가를 순차로 적용하도록 규정하고 있다.

(4) 살피건대, 처분청이 쟁점분양권의 실지 취득가액으로 본 검인계약서의 가액 6,300,000원은 실지 양도가액 18,500,000원 대비 시세차익이 12,200,000원(약 294%)으로 과도한 점, 부동산거래에 따른 등기시 실지거래가액을 기재하도록 한 부동산등기법의 개정내용이 시행된 2006.6.1. 전에는 취득세ㆍ등록세 등을 적게 납부할 목적으로 실제 매매계약서 외에 별도로 매매대금을 낮추어 작성하는 검인용 매매계약서를 작성하는 것이 일반적인 관행이었던 점 등으로 볼 때, 동 검인계약서의 가액을 쟁점분양권의 실지 취득가액으로 인정하기는 어려운 반면, 청구인이 제시한 비교대상분양권은 쟁점분양권과 취득시기, 분양면적, 기준시가 등이 동일하거나 유사한 점과 비교대상분양권을 취득한 이○○○이 쟁점분양권의 각 분양권 취득가액이 13,000,000원이라는 확인서를 제출한 점, 조○○○는 쟁점분양권 중 1515동 306호를 최초분양자인 이○○○으로부터 매입하여 청구인에게 13,000,000원에 양도하였다고 확인하고 있는 점 등을 감안할 때, 쟁점분양권의 취득가액은 비교대상분양권의 취득가액을 매매사례가액으로 적용하여 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.