비교대상토지의 매매계약일이 상증법상 평가기간인 3월 이내에 있지 아니하므로 이를 매매사례가액으로 삼을 수 없음

OOO세무서장이 2010.3.17. 청구인에게 한 2004.11.23. 증여분 증여세 OOO,OOO,OOO 원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2004.11.23. 주식회사 OO에탄올(OO산업주식회사가 동 법인으로 합병되었으며, 이하 “OO에탄올”이라 한다)로부터 OOO도 OO시 OO동 00번지 외 5필지 대(공장부지) 3,472㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원(이하 “양도대가”라 한다)에 취득(이하 “쟁점거래”라 한다)하였다가 2005.11.24. 주식회사 OOO에 OOO원에 양도하고 양도가액과 취득가액을 기준시가로 산정하여 양도차손으로 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. OOO지방국세청장(이하 “조사관청”이라 한다)은 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, OOO에탄올이 2004.6.17. 쟁점토지와 연접한 같은 OO동 00번지 외 8필지 대 25,795㎡(이하 “비교대상토지”라 한다)를 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다)에게 양도할 당시 1㎡당 가액인 OOO,OOOOOO원을 매매사례가액으로 하여 계산한 OOO원의 약 70%에 상당하는 OOO원을 쟁점토지의 정상가액으로 양도대가 OOO,OOO,OOO 원과의 차액인 OOO원을 비지정기부금으로 보아 손금불산입으로 회계처리한 사실을 확인하고, 쟁점토지의 시가를 OOO원으로 보아 청구인의 저가양수분에 대하여 증여세를 과세하도록 지적하였다.
• 다. 이에 따라, 처분청은 OOO원에서 OOO원을 차감한 금액에서 OOO원을 공제한 OOO원을 증여재산가액으로 하여 2010. 3.17. 청구인에게 2004.11.23. 증여분 증여세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2010.5.26. 이의신청을 거쳐 2010.11.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 상속세 및 증여세법 시행령제26조(저가․고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등) 제8항의 규정에 따르면 양도대가 및 시가의 산정기준일은 당해 재산의 대금을 청산한 날로 규정하고 있는데, 쟁점토지의 잔금청산일은 2004.11.23.이고 비교대상토지의 잔금청산일은 2004.6.17.이어서 두 토지의 잔금청산일간의 기간이 3개월을 초과하는 바, 비교대상토지의 거래가액을 매매사례가액으로 하여 과세한 처분은 부당하고, 또한, 양도대가는 특수관계에 없는 청구인과 OOO에탄올과의 합리적인 거래에 의하여 결정된 정상가액이며, 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수한 경우라고 하더라도 쟁점토지가 비교대상토지의 매매 이후에 남게 된 자투리땅으로서 거래의 관행상 정당한 사유가 있으므로 저가양수에 따른 이익의 증여에 해당되지 아니한다.

(2) 쟁점토지를 매수하면서 2004.7.12. 계약금으로 OOO원, 2004.11.22. 잔금으로 OOO원 등 총 OOO원을 OOO에탄올에 지급하였으며, 잔금지급 후 38일이 지난 시점에 반환받은 OOO원은 쟁점토지의 사정변경에 따른 손해배상금에 해당하므로 쟁점토지의 취득가액은 당초 매매계약서상 가액 OOO원으로 보아야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인의 쟁점토지 매매계약일(등기원인일)은 2004.7.12.이며, 비교대상토지의 매매계약일은 2004.5.17.이어서 두 토지의 매매계약일은 소득세법 시행령제167조(양도소득의 부당행위계산) 제5항에서 규정하고 있는 평가기준일(증여일) 전후 3월 이내에 있고, OOO에탄올이 쟁점토지의 가액을 OOO원으로 재계산하여 양도대가와의 차액을 청구인에 대한 간주기부금으로 하여 장부에 계상한 사실 및 거래당시 공장부지이었던 비교대상토지와 쟁점토지가 그 지목․위치․용도․품위가 유사하다고 볼 수 있어 비교대상토지의 매매가액을 매매사례가액으로 하여 증여재산가액을 계산하고 과세한 처분은 정당하다.

(2) OOO에탄올이 청구인에 대한 간주기부금 산정시 청구인으로부터 쟁점토지의 매매대금으로 OOO원을 받은 것으로 회계처리한 점, OOO에탄올이 잔금 OOO원을 일시예수금으로 계상한 사실이 대체전표에 의하여 확인되는 점, OOO에탄올이 쟁점토지를 당초 OOO원에 매도하기로 하였다가 OOO원을 환불하여 OOO원에 양도하기로 한 사실이 내부서류에 나타나는 점 등에 비추어, 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점토지를 비특수관계자인 OOO에탄올로부터 저가양수한 것으로 보아 비교대상토지의 거래가액을 매매사례가액으로 하여 증여재산가액을 산정하고 증여세를 과세한 처분의 당부

② 쟁점토지의 실지 취득가액은 잔금청산 이후 손해배상금으로 반환받은 OOO원을 포함한 당초 매매계약서상 잔금 OOO원이라는 청구주장의 당부

• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제35조 【저가․고가 양도에 따른 이익의 증여 등】

① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 특수관계에 있는 자외의 자간에 재산을 양수 또는 양도한 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수 또는 양도한 경우에 한하여 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

③ 제2항의 규정에 의한 특수관계에 있는 자, 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다. (2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (3) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【저가․고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등】

① 법 제35조제1항제1호에서 "낮은 가액"이라 함은 양수한 재산(다음 각호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 "시가"라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원이상인 경우의 그 대가를 말한다.

⑧ 제1항·제2항·제5항 및 제6항의 규정에 의한 대가 및 시가의 산정기준일은 당해 재산의 대금을 청산한 날(소득세법시행령 제162조제1항제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말하며, 이하 이 항에서 "산정기준일"이라 한다)을 기준으로 하되, 매매계약후 환율의 급격한 변동 등으로 인하여 산정기준일로 하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (5) 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위계산】

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세및증여세법 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세및증여세법시행령 제49조제1항 본문중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 OOO 467-10 OOO306호에서 부동산중개업을 영위하고 있으며, 같은 시 OOO 425-5 OOO 102호 외 3개의 부동산을 임대하고 있는 자로서, 쟁점토지를 2004.11.23. 1㎡당 OOO,OOO원에 취득 후 약 1년이 지난 후인 2005. 11.24. 주식회사 OOO에 1㎡당 OOO원으로 하여 양도한 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

(2) OOO에탄올은 2003.12.7. OOO회계법인 대표이사를 계약당사자로 내세운 OOO에게 쟁점토지 및 비교대상토지 29,231㎡(이하 “전체토지”라 한다)를 OOO원에 매도하기로 하는 가계약을 체결하였다가 2004.5. 17. 쟁점토지를 제외한 비교대상토지 25,795㎡만 OOO원에 매도하기로 한 본계약을 체결하였으며, 이 때 잔금지급일은 2004.6.17.이었고, 이후 2004.7.12. 청구인에게 쟁점토지 3,472㎡를 OOO원에 매도하기로 하는 계약을 체결하였으며, 이 때 잔금지급일인 2004.11.23.에 잔금이 지급되었으며, 2004.12.30. 청구인이 쟁점토지상의 문제를 이유로 OOO에탄올로부터 3억원을 돌려받은 사실이 부동산매매계약서 및 OOO에탄올의 내부문서 등에 의하여 확인되고, 이와 같은 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

(3) 처분청은 OOO에탄올의 회계처리 내역을 근거로 쟁점토지의 증여재산가액을 산정한 바, 쟁점토지의 장부가액은 OOO원, 매각대금은 OOO원, 매각손실은 OOO원으로 계상되어 있고, OOO에탄올의 2004사업연도 법인세 신고서의 기부금 명세서 등에 의하면, 쟁점토지의 시가를 비교대상토지의 1㎡당 가액 OOO원으로 계산한 O,OOO,OOO,OOO원의 정상가액 중 70%에 해당하는 OOO원, 양도대가를 OOO원으로 하고, O,OOO,OOO,OOO원과 OOO원의 차액인 OOO,OOO,OOO 원을 비지정기부금으로 하여 손금불산입한 것으로 나타난다.

(4) 쟁점토지와 비교대상토지의 지적도등본에 의하면 두 토지는 당초 OOO에탄올의 공장부지이었으나 현재는 상업지역으로 재개발된 것으로 나타나고, 두 토지의 등기사항전부명령서에 의하면, 모지번인 OOO 169에서 2004.1.8. 분할된 것으로 나타나며, 두 토지의 매매가액은 아래 <표1>과 같다.

(5) 청구인은 비교대상토지는 OOO가 이마트 OOO점을 건설할 목적으로 매입한 토지로서 8차선 도로가 건설되어 있고, OOO역으로부터 가까운 토지였으며 마트건립을 위하여 절대적으로 필요하여 고가의 금액을 주고라도 구입해야할 토지였지만, 쟁점토지는 좁은 도로의 이면에 있는 토지로서 비교대상토지와 그 위치가 동일하지 않으며, 면적이 크게 상이하여 양도대금 OOO원이 정상적인 거래가액에 해당하는데도 개별성이 강한 토지를 단순비교하여 비교대상토지의 거래가액을 매매사례가액으로 하고 증여재산가액을 산정하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서, OOO에탄올의 내부문서 등을 증빙으로 제출한 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) OOO에탄올은 당초 차입금에 대한 금융비용을 줄이기 위하여 OOO와 전체토지를 167억원에 매각하기로 계약을 체결하였으나, OOO가 사업상 필요하지 않다는 이유로 전체토지 중 쟁점토지 3,472㎡를 거래대상에서 제외하여 결국 OOO원에 비교대상토지를 매각하였으며, 청구인으로부터 수령한 매매대금을 설비증설을 위해 과다하게 차입한 차입금 상환에 사용하였으나, 청구인이 쟁점토지 취득 후 건물신축을 위하여 토지대장, 도시계획확인원 등을 확인한 바, OOO가 쟁점토지의 일부(319㎡)에 도로를 개설하고 지하에 하수관을 매설하여 쟁점토지에 하자가 발생한 사실을 발견하고, OOO에탄올에 쟁점토지 매매계약의 취소와 손해배상금 지급을 요구함에 따라 청구인에게 OOO원을 돌려준 사실이 OOO에탄올의 이사회 의사록, 매매계약서, 사실확인서 및 청구인이 OOO에탄올에 보낸 내용증명 등에 의하여 확인된다. (나) 쟁점토지의 지적도등본에 의하면, 두 토지의 지목은 대로 같으나, 쟁점토지는 전체토지의 남쪽 모퉁이에 있는 일부토지로서 소로가 접해있고, 비교대상토지는 철도청 부지를 사이에 두고 대로변에 소재하고 있으며, 면적은 3,472㎡와 25,759㎡, 용도는 창고부지와 대형쇼핑몰(이마트)부지로 서로 다른 것으로 나타난다. (다) 상속세 및 증여세법 시행령제26조(저가․고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등) 제8항, 제49조(평가의 원칙 등) 제1항, 제2항 및 제5항은 “증여재산의 대가 및 시가의 산정기준일은 당해 재산의 대금을 청산한 날을 기준으로 하되, 증여재산의 경우 3월 이내의 기간중에 당해 증여재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 같은 법 제60조(평가의 원칙 등) 제2항의 규정에 의한 시가로 보며, 이 때 유사한 다른 재산의 가액이 평가기준일(증여재산의 증여일)부터 3월 이내에 해당하는지 여부는 그 다른 재산의 매매계약일을 기준으로 판단한다”고 규정하고 있다. (라) 살피건대, 저가 양수에 따른 증여이익에 대하여 과세함에 있어서 대가와 시가의 산정기준일은 평가기준일(증여일) 즉 잔금청산일이고, 매매․감정․수용․경매 또는 공매 등이 매매사례가액이 있는 경우에는 산정기준일부터 증여의 경우 3월 이내의 가액을 적용하여야 하는데, 이 때 평가기준일부터 3월 이내인지 여부는 이 건과 같이 비교대상재산이 있는 경우 그 재산의 매매계약일을 기준으로 판단하여야 하는 바, 이 건 쟁점토지의 잔금청산일은 2004.11.23.이나, 비교대상토지의 매매계약일은 2004.5.17.이므로상속세 및 증여세법상 평가기간인 3월 이내에 해당되지 아니하고, 쟁점토지와 비교대상토지의 위치(소로변과 대로변), 면적(3,472㎡와 25,759㎡), 용도(창고부지와 이마트부지)가 다를 뿐만 아니라, 청구인이 쟁점토지의 잔금을 청산한 후에 쟁점토지상의 문제로 손해배상금 명목의 OOO원을 되돌려 받은 사실이 확인되는 점 등에 비추어, 쟁점토지의 시가를 산정함에 있어 비교대상토지의 거래가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 삼기에는 불합리하다 할 것이다.

(6) 쟁점②에 대한 심리는 쟁점①을 인용함으로서 그 실익이 없으므로 생략한다.

(7) 따라서, 처분청에서 청구인이 쟁점토지를 OOO에탄올로부터 거래의 관행상 정당한 사유없이 저가양수한 것으로 보고 비교대상토지의 거래가액을 매매사례가액으로 삼아 증여재산가액을 산정하여 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.