미분양주택이란 분양을 목적으로 신축된 주택이 분양이 되지 아니한 경우를 말하는 것인 반면, 쟁점주택은주택법제16조에 의한 사업계획승인을 얻어 분양이 아닌 임대를 목적으로 신축된 임대주택이며, 설령 일정기간동안 임대한 후 분양전환되었다 하더라도 이를 건설임대주택이 아닌 미분양주택으로 볼 수는 없는 것임
미분양주택이란 분양을 목적으로 신축된 주택이 분양이 되지 아니한 경우를 말하는 것인 반면, 쟁점주택은주택법제16조에 의한 사업계획승인을 얻어 분양이 아닌 임대를 목적으로 신축된 임대주택이며, 설령 일정기간동안 임대한 후 분양전환되었다 하더라도 이를 건설임대주택이 아닌 미분양주택으로 볼 수는 없는 것임
심판청구를 기각한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점주택은 종합부동산세법 시행령제3조 제1항 제1호의 ‘건설임대주택’일 뿐 아니라 같은 령 제4조 제1항의 합산배제 기타주택 중 제3호의 ‘미분양주택’에도 해당하는 것이므로, 처분청이 쟁점주택을 건설임대주택의 임대의무기간 내에 분양되었다는 사유만으로 합산배제 임대주택에서 제외한 것은 부당하다. 합산배제 기타주택 중 미분양주택을 규정한 종합부동산세법 시행령제4조 제1항 제3호를 정리하면, 다음의 4가지 요건을 모두 갖춘 주택을 의미한다고 할 것인바, ① 과세기준일 현재 사업자등록을 한 자가 소유하는 주택일 것, ②주택법제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 주택일 것, ③ 2005.1.1. 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택일 것, ④ 미분양주택일 것 등이다. 이에 대하여 청구법인은 ① 1983.10.20. 주택분양 및 임대업으로 사업자등록을 하였으며, ②주택법제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 쟁점주택을 건축하고 소유하였으며, ③ 쟁점주택은 모두 2006.8.23. 이후에 준공한 주택으로서 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택에 해당하고, ④ 종합부동산세법 시행규칙제4조 제2호에서는건축법제8조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 주택은 자기 또는 임대계약 등 권원(權原)을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 미분양주택의 범위에서 제외하고 있으나, 같은 조 제1호에서는주택법제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 주택에 대해서는 그러하지 아니하므로, 민간건설임대주택으로서 임대하다가임대 주택법 시행령제13조 제2항 제3호에 따라 임차인에게 분양전환한 쟁점주택도 미분양주택에 해당하는 것이다. 따라서, 쟁점주택은 종합부동산세법 시행령제3조 제1항 제1호의 건설임대주택에 해당함과 동시에 같은 령 제4조 제1항 제3호에서 규정하는 합산배제 기타주택인 ‘미분양주택’에도 해당하므로, 이러한 경우 납세의무자에게 유리한 규정을 적용하여 쟁점주택을 합산배제 임대주택에 해당하는 것으로 보아야 한다.
(2) 설령 쟁점주택이 건설임대주택에만 해당하는 것으로 본다 하더라도임대 주택법 시행령제9조 제2항 제3호에 따라 임차인에게 분양전환한 쟁점주택을 합산배제 임대주택에서 제외하는 것은 부당하다. 종합부동산세제의 목적은 단순히 가격상승만을 노리고 부동산을 과다보유한 자에게 재산세 이외에 종합부동산세의 조세부담을 추가로 부담하게 함으로써 투기수요의 억제와 부동산의 가격안정을 기하기 위한 것이라 할 것이고,임대주택법은 국민의 주거생활 안정을 목적으로 임대주택의 건설을 촉진하기 위하여 제정된 특별법으로서, 이 법에 따른 임대주택은 기본적으로 종합부동산세의 적용대상인 부동산 과다보유의 억제 등과는 아무 관련이 없는 것으로 쟁점주택은 임대주택법에 의한 민간건설임대주택이므로 종합부동산세의 과세대상에 해당하지 아니한다고 할 것이다. 종합부동산세법 제정 당시 건설임대주택의 임대의무기간을 5년으로 규정하였으나, 종합부동산세법 시행령제3조 제7항 제5호 나목의 신설(2007.8.6.)에 따라 공공건설임대주택으로서 임대의무기간 중에임대 주택법 시행령제9조 제2항 제3호에 따라 임차인에게 분양전환하는 경우에 임대개시일부터 임대의무기간 종료일까지 계속 임대하는 것으로 보도록 변경되었고, 2010.2.18. 종합부동산세법 시행령제3조 제7항 제5호 나목을 개정함으로써 그 대상을 공공건설임대주택에서 모든 건설임대주택으로 확대하면서 개정일 이후 최초로 해당 사유가 발생하는 것부터 적용하는 것으로 규정하였으나, 위 조항이 2010.2.18. 개정된 취지는 민간건설임대주택에 대하여도 추가로 혜택을 부여하기 위해서라기보다는 공공건설임대주택과 민간건설임대주택을 합리적인 이유없이 차등 적용했던 입법의 미비사항을 바로 잡은 것이라 할 것이므로 쟁점주택과 같이 2010.2.18. 이전에 임차인에게 분양전환한 주택도 당연히 합산배제 임대주택에 해당하는 것으로 보아야 한다.
(1) 청구법인은 쟁점주택이 건설임대주택 만이 아니라 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 ‘미분양주택’에도 해당한다고 주장하고 있으나, 쟁점주택과 같이 임대를 목적으로 건설된 건설임대주택을 미분양주택으로 볼 수는 없다. (2) 종합부동산세법 시행령제3조 제7항 제5호 나목이 2010.2.18. 개정됨에 따라 임대주택법에 따라 임차인에게 분양전환함으로써 임대개시일부터 임대의무기간종료일까지 계속 임대하는 것으로 보는 대상을 공공건설임대주택에서 모든 건설임대주택으로 확대하였으나, 동 규정은 부칙(대통령령 제22045호, 2010.2.18. 개정) 제3조 제1항에 의하여 개정일 이후 최초로 해당사유가 발행하는 것부터 적용하는 것이므로, 민간건설임대주택으로서 2009.3월～12월에 분양전환한 쟁점주택에는 위 조항이 적용되지 아니한다.
① 쟁점주택은 건설임대주택일 뿐 아니라 미분양주택(합산배제 기타주택)에도 해당하므로 합산배제 임대주택으로 보아야 한다는 주장의 당부
② 쟁점주택은 민간건설임대주택으로서, 2010.2.18. 개정된 임대의무기간 적용특례규정을 2009년에 분양전환한 쟁점주택에도 적용하여야 한다는 주장의 당부
① 생략
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. (2005.12.31. 신설)
1. 임대 주택법 제2조제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택
(2) 종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】
① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이라 함은 임대주택법제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법제111조의 규정에 따른 사업자등록(이하 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. (2007.8.6. 개정)
1. 임대 주택법 제2조제2호 에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2007.8.6. 개정)
⑦ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2007.8.6. 개정)
1. 제1항 제1호 나목 및 동항 제3호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항제2호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 기산한다. (2005.5.31. 제정)
5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항 제1호ㆍ제3호 및 제6호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항 제2호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 7년(서울특별시인 경우에는 10년)이 되는 날까지, 제1항 제5호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 10년이 되는 날까지, 제1항 제7호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 7년이 되는 날까지는 각각 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다.
① 법 제8조 제2항 제2호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 기타 주택"이라 한다)을 말한다. (2007.8.6. 개정)
3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택
1. 주택법제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005.1.1. 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택
2. 건축법제8조의 규정에 의하여 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005.1.1. 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 자기 또는 임대계약 등 권원(權原)을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택을 제외한다.
(4) 임대 주택법 제2조【정의】
2. "건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.
4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. 제21조【건설임대주택의 우선 분양전환】
① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 주택법제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 주택법제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.<개정 2009.3.25>
1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
2. 건설임대주택에 입주한 후 상속·판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인
3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인
(5) 임대 주택법 시행령 제2조【건설임대주택의 종류】 임대주택법(이하 "법"이라 한다) 제2조 제2호에 따른 건설임대주택의 종류는 다음 각 호와 같다.
1. 공공건설임대주택: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택
2. 민간건설임대주택: 제1호 외의 건설임대주택 제9조【임대주택의 임대의무기간 등】
① 법 제16조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 해당 임대주택의 임대개시일부터 5년을 말한다.
② 법 제12조 제3항의 규정에 의하여 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.
3. 법 제12조 제1항 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대개시 후 당해 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 당해 임대주택의 분양전환에 합의하여 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택의 경우에는 법 제15조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에 한하여 분양전환을 할 수 있다.
(2) 심리자료를 보면, 청구법인은 1983.10.20.을 개업일자로 하여 주택건설분양 및 주택임대업 등으로 사업자등록을 하였으며, 쟁점주택에 대하여주택법제16조에 의하여 해당 지방자치단체장으로부터 임대아파트 건설에 대한 사업계획을 승인받고, 종합부동산세법 시행령제3조 제1항 제1호 나목에서 규정한 임대의무기간(5년)이 경과하지 아니한 상태에서임대 주택법 시행령제9조 제2항 제3호에 따라 2009.3월부터 2009.12월까지 임차인에게 분양전환한 사실이 나타난다.
(3) 쟁점①에 대하여 본다. 청구법인은 쟁점주택이 종합부동산세법 시행령제3조 제1항 제1호의 건설임대주택일 뿐만 아니라 같은 령 제4조 제1항 제3호의 합산배제 기타주택 중 미분양주택에 해당한다고 주장하고 있다. 살피건대, 미분양주택이란 분양을 목적으로 신축된 주택이 분양이 되지 아니한 경우를 말하는 것인 반면, 쟁점주택은주택법제16조에 의한 사업계획승인을 얻어 분양이 아닌 임대를 목적으로 신축된 임대주택이며, 설령 일정기간동안 임대한 후 분양전환되었다 하더라도 이를 건설임대주택이 아닌 미분양주택으로 볼 수는 없는 것이므로 청구주장을 받아들일 수 없다고 판단된다.
(4) 쟁점②에 대하여 본다. 청구법인은 쟁점주택이 민간건설임대주택으로서 2010.2.18. 개정된 임대의무기간 적용특례규정을 2009년에 분양전환한 쟁점주택에도 적용하여야 한다고 주장하고 있다. 살피건대, 건설임대주택의 임대의무기간 적용특례를 규정한 종합부동산세법 시행령제3조 제7항 제5호 나목이 2010.2.18. 개정됨에 따라 임대주택법에 따라 임차인에게 분양전환함으로써 임대개시일부터 임대의무기간종료일까지 계속 임대하는 것으로 보는 대상을 공공건설임대주택에서 모든 건설임대주택으로 확대하였으나, 동 규정은 부칙(대통령령 제22045호, 2010.2.18. 개정) 제3조 제1항에 의하여 개정일 이후 최초로 해당사유가 발생하는 것부터 적용하는 것이므로, 민간건설임대주택으로서 개정일 이전인 2009.3월～12월에 분양전환한 쟁점주택에는 위 조항이 적용되지 아니하는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.