부동산매매업으로 사업자등록을 한 자가 부지조성공사만 하고 양도한 경우 소득구분

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.5.30. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 83 잡종지 4,321㎡, 같은 리 84 대지 2,912㎡ 합계 7,233㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 시어머니인 김○자와 함께 370백만원에 공동으로 취득하여 2분의 1지분을 보유하다가 그 중 5,424㎡를 2008.1.16. ㈜○○아이넷(이하 “청구외법인”이라 한다)에게 955백만원에, 1,809㎡를 2008.5.19. 김○철에게 350백만원에 각각 양도하였으며, 김○철은 2009.4.6. 자신의 지분을 청구외법인에게 370백만원에 다시 양도하였다.
• 나. 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 2009년 5월 사업소득(부동산매매업)으로 구분하여 종합소득세를 신고하였으나, 처분청은 이를 양도소득으로 보아 2010.9.6. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 110,978,830원을 결정 ․ 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.11.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2005.5.30. 김○자와 공동으로 쟁점토지를 취득한 후 공장건물 8동 1,584㎡를 신축 ․ 분양하기 위하여 2005.6.30. ○○시장에게 공장신설승인을 신청하여 2005.7.20. 승인을 받았으며, 2006년 7월 공장건물신축신고필증을 교부받고, 2007.4.17. ○○세무서장에게 2007.3.1.을 개업일로 하여 부동산 매매업 및 임대업(농협에서 공장신축자금 10억원을 대출받았는데, 당시 부동산매매업만으로는 융자를 받을 수 없다 하여 임대업을 추가함)으로 사업자등록을 신청하였다. 이후 2007.5.23.부터 2007.9.28.까지 옹벽공사 및 부지조성공사를 진행하여 완료(공사비: 431백만원)하였으나, 자금사정이 어려워져 부득이 쟁점토지 중 5,424㎡(75%, 공장 6개동의 부지)를 2008.1.16. 청구외법인에게 955백만원에, 1,809㎡(25%, 공장 2개동의 부지)를 2008.5.19. 김○철에게 350백만원에 각각 분할하여 양도하였으며, 그 분할내역은 매매계약서에 첨부된 쟁점토지의 도면에 표시하였다. 다만, 김○철이 2009.4.6. 자신의 소유지분을 청구외법인에게 양도함으로써 위 매매계약의 내용대로 지번분할이 이루어지지는 아니하였으나, 이는 청구인과는 관계가 없는 것으로 당초 매매계약 당시에는 쟁점토지를 분할하여 양도한 것이다. 이와 같이 청구인은 사업자등록에 의하여 부동산매매업임을 표방하고 부지조성공사를 완료한 상태에서 쟁점토지를 분할하여 양도하였으므로 이 건은 부동산매매업에 해당한다.
• 나. 처분청 의견 부동산매매업 인지 여부는 부동산 매매의 규모, 횟수, 동기, 계속성, 반복성 등 거래에 대한 제반 사항을 종합적으로 판단하여 사업성이 있다고 인정되는 경우에 한하여 적용된다고 할 것인바, 청구인은 청구외법인 및 김

○철에게 2008.1.16. 및 2008.5.19. 2회에 걸쳐 분할하여 양도하는 형식을 거쳤으나, 김○철이 2009.4.6. 자신의 지분을 청구외법인에게 다시 양도하여 쟁점토지 전체가 당해 법인의 소유가 된 것으로 보아 사실상의 분할양도로 받아들일 수는 없으며, 청구인은 쟁점토지의 취득일로부터 약 2년이 경과한 2007.4.17.에 사업자등록을 신청하였으므로 처음부터 부동산매매업을 사업목적으로 하였다고 인정하기는 어렵고, 사업목적으로 부동산매매업 외에 임대업을 함께 표방하고 있을 뿐만 아니라, 쟁점토지에 대하여 공장건물신축허가를 받은 후 부지조성공사만 완료한 상태에서 양도한 사실 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성 ․ 반복성을 갖추었다고 하기보다는 청구인의 자금사정에 따라 일시적 ․ 우발적으로 양도한 것으로 판단되므로 이를 양도소득으로 보아 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 부동산매매업으로 사업자등록을 한 청구인이 쟁점토지에 공장신축허가를 받고 공사를 진행하다가 부지조성공사만 완료한 상태에서 이를 양도한 경우, 양도소득인지 사업소득(부동산매매업)인지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지 ․ 공업단지 ․ 상가 ․ 묘지 등으로 분할판매한 경우

④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지 ․ 분합 ․ 조성 ․ 변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오는 일체의 행위를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지와 관련된 사건진행을 일자별로 기록하면 다음과 같다.

• 2005.5.30. 청구인 및 김○자, 쟁점토지 취득(각 1/2지분)

• 2005.6.30. ○○시청에 공장신설승인신청서 제출

• 2005.7.20. 공장설립(신설) 승인

• 2006.7월 건물신축신고필증 수령

• 2007. 3.1. 사업자등록(부동산매매업 / 부동산임대업)

• 2007.5.23.~9.29. 부지조성공사 시행(공사비: 431백만원)

• 2008.1.16. 청구외법인에게 쟁점토지의 75% 지분을 양도

• 2008.1.16. 사업자등록 폐업

• 2008.5.19. 김○철에게 쟁점토지의 25% 지분을 양도

• 2009. 4.6. 김○철이 자신의 지분을 청구외법인에게 양도

(2) 쟁점토지의 매매계약서에 첨부되어 있는 도면을 보면, ㈜ ○○측량설계에서 쟁점토지를 측량하여 75%(청구외법인 지분) 및 25%(김○철 지분)로 구분하여 표시한 내역이 나타난다.

(3) 청구인과 김○자는 2006년 7월 ○○시장으로부터 쟁점토지의 지상에 1,584㎡ 규모의 공장 8개동(각 198㎡)을 건축할 것을 승인받았으나, 2008년에 쟁점토지가 양도됨에 따라 2008년 10월 공장설립허가 대상자가 청구외법인과 김○철로 변경되었다.

(4) 청구인 및 김○철, 청구외법인은 서로 특수관계자에 해당하지 아니하며, 쟁점토지는 청구외법인의 자금사정으로 공장을 신축하지 못하여 현재는 나대지의 상태로 있고, 쟁점토지 중 ○○리 83 잡종지 4,321㎡는 현재까지 지목변경 및 지목분할이 된 사실이 없으며, 같은 리 84 대지 2,912㎡는 지목변경은 없으나, 지번은 2009.1.30. 같은 리 84(1,350㎡), 84-1(300㎡), 84-2(1,262㎡)로 분할되었는데, 동 분할은 청구인과의 매매계약에 따른 것이 아니라 청구외법인이 김○철로부터 쟁점토지의 25% 지분을 매수하기로 협의한 후에 진입로를 개설하기 위하여 도로부지를 분할한 것으로 확인된다.

(5) 국세청 통합전산망에 의하면 청구인은 쟁점토지 이외에 부동산 취득 및 양도내역은 없는 것으로 나타난다.

(6) 청구인은 쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당한다고 주장하고 있다. 살피건대, 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 속하는지 양도소득에 속하는지는, 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 인정할 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만이 아니라 양도인이 보유하고 있는 부동산의 전반에 걸쳐서 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것(대법원 2004두3700, 2006.6.24. 참조)인바, 청구인은 쟁점토지의 취득일로부터 약 2년이 경과한 2007.4.17.에 사업자등록을 신청하였으므로 취득 당시부터 부동산매매업을 사업목적으로 하였다고 인정하기는 어렵고, 청구인의 부동산 취득 및 양도내역으로 보아 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 인정할 수는 없으며, 청구인이 비록 부동산매매업으로 사업자등록을 하였으나, 쟁점토지에 대하여 공장건물 신축허가를 받은 후에 부지조성공사만 완료한 상태에서 양도한 행위는 청구인의 자금사정에 따라 일시적 ․ 우발적으로 양도한 것으로 판단되므로 이를 양도소득으로 보아 과세한 것은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.