부동산매매대금의 잔금지급일 이후에 수령한 금액을 이자소득으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 부당함

○○세무서장이 2010.8.17. 청구인에게 한 2007~2009년 귀속 종합소득세 합계 82,923,040원의 부과처분은 청구인이 김○○으로부터 수령한 총 금액 6,493,615천원 중 6,440,000천원을 ○○○○○ ○○○ ○○○ ○○○ ○○ ○○○○ 및 그 지상 건물 연면적 4,116㎡의 매매대금으로 보아 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2002.10.5. 경락으로 6,112백만원에 취득한 OOOOO OOO OOO OOO OO OOOO 및 그 지상 건물(지하1층, 지상 7층 연면적 4,116㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2006.10.19. 김OO에게 6,440백만원(부가가치세 240백만원 포함, 이하 “매매대금”이라 한다)에 양도하고 처분청에 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 서울지방국세청장은 쟁점부동산에 대한 조사를 실시하여 청구인이 매매대금을 지급받는 과정에서 잔금회수 지연에 따라 2006.11.20.부터 2010.4.19.까지 연체이자 288백만원을 수령하였다고 보아 관련 자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 위 288백만원 중 2007년～2009년도 수령액 248백만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 비영업대금의 이자로 보아 2010.8.17. 청구인에게 종합소득세 2007년 귀속분 33,738,850원, 2008년 귀속분 27,179,400원, 2009년 귀속분 22,004,790원을 각 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 취득자금 마련을 위해 대출을 받아 경락받은 후 매수인이 나타나지 아니하여 대출이자에 따른 자금압박을 받던 중 김OO이 매수의사를 표시하여 4년여 만에 별 양도차익 없이 매매계약을 체결하였는바, 김OO의 재정적 어려 움으로 잔금 485백만원을 받지 못한 상태에서 먼저 김OO이 병원을 정상운영하도록 한 후 분할하여 미납잔금을 회수할 목적으로 2006.10.19. 쟁점부동산을 양도하여주었으나, 양수인 김OO의 병원경영이 어려워지고 청구인의 차입금을 인수한 엔화 대출금액 변제과정에서 환율급등으로 채무가 급증하여 채무상환능력이 없어 김OO이 실질적인 폐업상태에 이르렀다. 청구인은 쟁점부동산의 잔금을 회수하기 위하여 매월 분할수취하였는바, 청구인과 김OO은 매매대금 중 미지급 잔금에 대하여 소비대차로 전환한다는 의사표시나 전환할 의사가 없었으며, 청구인이 쟁점부동산의 소유권이전등기를 하여 준 이후에도 쟁점부동산에 대한 실질적인 통제권을 가지고 있고, 청구인과 김OO이 잔금이 회수되어 더 이상 지급할 채권채무가 없음을 확인하는 확인서를 제출하였음에도 매매대금 회수방법이 일반적인 거래방식이 아니라고 하여 거래의 실질을 무시하고 쟁점금액을 연체이자로 본 것은 실질과세원칙에 위배되고, 만일 쟁점금액을 이자로 볼 경우 청구인은 매매대금의 원금회수도 하지 못한 채 양도소득세 및 이자소득세를 이중으로 부담하는 결과를 초래하게 되어 부당하므로, 쟁점금액을 매매대금의 상환으로 보고 매매대금을 초과하여 수령한 53백만원만을 이자로 보는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 매수자 김OO은 잔금약정일(2006.10.20.)까지 매매대금 중 485백만원을 완납하지 못하고 잔금약정일 이후에 원금 250백만원(5회)과 연체이자 288백만원(42회)을 구분하여 청구인에게 각 송금한 사실이 김OO 통장의 기재내용에서 확인되고, 김OO의 총 지급액(6,493백만원)이 당초의 매매대금(6,440백만원)을 상회하며, 청구인이 2006년에 쟁점부동산을 양도한 후 2010년 5월 현재까지 이자를 미수령하였다는 것은 상거래 관행상 인정하기 어렵고, 김OO이 쟁점부동산을 등기이전 받은 후 쟁점부동산내 OO병원을 인수, 리모델링하여 OOOO병원을 정상 운영하고 제세공과금 등을 부담하며 청구인의 동의없이 쟁점부동산을 담보로 추가대출을 실행하고, 근저당권자인 OOOO은행이 대출원금의 변제요구를 김OO에게 하고 있으므로 청구인이 쟁점부동산의 통제권을 가지고 있다는 주장은 사실과 다른바, 매매대금의 미수금이 실질적인 소비대차의 목적물로 전환된 것으로 보아 쟁점금액을 이자소득으로 산정하여 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 부동산매매대금의 잔금지급일 이후에 수령한 금액을 이자소득으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관계법령

(1) 소득세법 제16조 【이자소득】① 이자소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

(2) 소득세법 시행령 제45조 【이자소득의 수입시기】이자소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다. 9의2. 비영업대금의 이익 약정에 의한 이자지급일. 다만, 이자지급일의 약정이 없거나 약정에 의한 이자지급일전에 이자를 지급받는 경우 또는 제51조 제7항의 규정에 의하여 총수입금액 계산에서 제외하였던 이자를 지급받는 경우에는 그 이자지급일로 한다. 제51조 【총수입금액의 계산】⑦ 법 제16조 제1항 제12호의 규정에 의한 비영업대금의 이익의 총수입금액을 계산함에 있어서 법 제70조의 규정에 의한 과세표준확정신고 또는 법 제80조의 규정에 의한 과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 전에 당해 비영업대금이 제55조 제2항 제1호 또는 제2호의 규정에 의한 채권에 해당하여 채무자 또는 제3자로부터 원금 및 이자의 전부 또는 일부를 회수할 수 없는 경우에는 회수한 금액에서 원금을 먼저 차감하여 계산한다. 이 경우 회수한 금액이 원금에 미달하는 때에는 총수입금액은 이를 없는 것으로 한다. 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】② 제1항 제16호의 규정에 의한 대손금은 다음 각 호의 1에 해당하는 것으로 한다.

1. 채무자의 파산ㆍ강제집행ㆍ형의 집행 또는 사업의 폐지로 인하여 회수할 수 없는 채권

2. 채무자의 사망ㆍ실종ㆍ행방불명 등으로 인하여 회수할 수 없는 채권

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 서울지방국세청장의 양도소득세 조사종결복명서(2010년 5월)를 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액 신고는 적정한 것으로 확인되었다. (나) 김OO의 대금지급 내역을 확인한바, 약정기간 내에 잔금을 지급하지 아니하여 원금과 연체이자를 지급한 것으로 보았고, 청구인의 연체이자 수령금액은 총 288백만원으로 2006.11.20.～2010.4.19. 42개월간 월 6백만원～8백만원씩 지급한 것으로 되어 있다. (다) 2006.10.19. 김OO에게 소유권이전등기가 경료된 후 김OO이 실제 OO병원을 인수, 리모델링하여 쟁점부동산을 실질적으로 사용·수익하여 왔으므로 실질적인 소비대차의 목적물로 전환된 것으로 보이고, 김OO은 아래 표와 같이 통장거래원장상에 원금과 이자를 구분하여 송금하였으므로, 쟁점부동산의 양도가액 중 잔금납입 지연으로 수령한 비영업대금의 이자로서 소비대차로 전환됨에 따라 발생한 이자로 판단하였다. (라) 조사자 의견에서 조사시점까지 일정금액이 42개월 동안 매월 불입된 점, 김OO이 원금과 이자를 구분하여 송금한 점, 쌍방간에 이자를 지급받지 아니한다는 아무런 약정이 없고, 김OO이 매매대금 중 미지급액 235백만원을 조사일 현재까지 인식하여 소명하고 있는 점 등으로 보아 원금만 수령하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없어 이를 부인하고 쟁점금액을 이자소득으로 과세함이 타당하다고 판단하고, 잔금회수 지연에 따라 수령한 연체이자에 대하여 청구인에게 소득세를 과세하고, 김OO의 원천징수 불이행가산세에 대하여 관할세무서에 자료를 통보하였다.

(2) 2010.7.30. 과세전적부심사청구 결정서(사실관계) 중 김OO의 진술내용 등을 보면 다음과 같이 되어 있다. (가) 김OO은 쟁점부동산 매매대금으로 청구인에게 총 6,206백만원을 지급하였고 이와는 별도로 2006.11.20.부터 2010.4.19.까지 42회에 걸쳐 청구인이 지정하는 김OO 명의 OO은행 계좌에 288백만원을 입금하였는바, 위 288백만원은 원금, 이자구분 없이 지급한 것이며, 잔금미지급에 대한 약정이나 대여금으로 전환한다는 별도의 문서는 없다고 진술하였다. (나) 김OO은 엔화대출에 따른 엔고로 인해 자금사정이 어려워서 청구인이 원금회수가 어려운 것으로 보고 매매대금 6,440백만원 중 기지급액 6,206백만원을 차감한 234백만원을 원금상환으로 대체하기로 합의되어 쟁점부동산의 매매대금 관련 미지급액은 없는 것으로 진술하였다. (다) 김OO은 OOOO은행으로부터 외화자원시설자금 5,830백만원을 대출받았고, 기타자금으로 670백만원을 대출받았으며, 청구인에 대한 여신잔액조회에서 김OO이 2010.10.19.까지 엔화대출금 총 여신 10,092백만원이 있는 것으로 확인되었다.

(3) 청구인과 김OO간의 쟁점부동산 매매계약서(2006.9.30.)를 보면, 총 매매대금 6,200백만원(토지 3,800백만원, 건물 2,400백만원, 건물대금에 부가가치세 불포함), 매매대금은 계약금 620백만원, 중도금 4,500백만원(대출실행시에 지급), 잔금 1,080백만원과 건물대금 부가가치세 240백만원은 2006.10.20. 지급하는 것으로 되어 있고, 매매대금 미지급시 지급불이행에 따른 이자지급 관련 기재내용은 없는 것으로 나타난다.

(4) 청구인과 김OO이 함께 작성한 확인서(2010.5.28.)에는 2006.10.19. 쟁점부동산의 거래 후 2010.5.28. 현재 매매대금(62억원, 부가가치세 별도) 중에 잔금을 완납받은 상태로 남은 채권이 없음을 상호 확인하는 것으로 기재되어 있다. (5) 2010년 12월 OO세무서장이 김OO에게 원천징수 불이행가산세 수시부과 후 불복청구한 사실이 확인되지 아니한다.

(6) 김OO의 사실확인서를 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 쟁점부동산의 거래와 관련한 이자에 대하여 약정한 사실이 없으며, 거래대금 지급과 관련하여 본인의 통장에 기록한 것은 편의상 관리함이 목적이고 당시에 이자를 별도로 지급할 수 있는 여력도 없어 매달 일정액씩 정하여 원금상환에 주력하였다. (나) 본인은 쟁점부동산 취득시 65억원을 엔화대출 받았으나, 취득당시 800원이었던 엔화 환율이 2008년부터 1000원 이상으로 급격히 상승함에 따라 이자비용조차 상환하기 어려운 상황에 직면하게 되었으며, 현재까지도 65억원의 대출이 100억원 이상의 대출로 연체되어 있는 상황이고, 현재 병원이 두 번의 화재를 겪어 제3자에게 넘겨주는 단계이며 실질적으로 거의 파산단계에 이르렀다. (다) 현재 본인은 청구인에게 더 이상 지급할 채권도 남아 있지 않고, 원천징수불이행 가산세에 대하여 납부하였던 것은 체납이 되면 사업상 큰 어려움이 있어 부득이하게 납부한 것이지 이자로 지급한 것을 인정한 것은 아니며, 청구인이 해당 건에 대하여 불복청구를 진행하고 있는 것으로 알고 있었기에 별도로 본인이 불복청구를 해야 하는지를 인지하지 못하고 있었다.

(7) 쟁점부동산의 토지 등기부등본을 보면, 2001.10.5. 청구인이 경매로 낙찰 받을 당시 OOOO은행으로부터 근저당권이 설정(채권최고액 일본국법화 금 6억2천만엔)되었고, 2006.10.19. 김OO에게 소유권이 이전되는 시점에 청구인의 근저당권이 말소되면서 김OO이 OOOO은행으로부터 근저당권이 설정(채권최고액 일본국법화 10억엔)된 것으로 나타난다.

(8) 김OO이 위 (7)의 근저당권 설정당시인 2006.10.19. 기준 엔화환율 매매기준율은 806.23원, 쟁점부동산의 매매대금 관련 김OO이 청구인에게 최종 입급한 2010.4.19. 기준 엔화환율 매매기준율은 1,219.25원으로 51.2% 인상된 것으로 나타난다.

(9) OOOO은행이 발행한 김OO의 여신거래 확인서(기준일 2010.7.27.)를 보면, 외화자원시설자금 및 운영자금 원화환산 잔액이 10,774백만원으로 나타난다.

(10) 살피건대, 처분청은 쟁점부동산의 매매대금 미수금 485백만원이 실질적인 소비대차의 목적물로 전환된 것으로 보아 쟁점금액을 이자소득으로 산정하였으나, 청구인과 김OO이 잔금미지급금에 대하여 소비대차로 전환하여 이자를 지급하기로 한 입증자료가 확인되지 아니하는 점, 김OO의 과세전적부심사청구 당시 진술자료와 김OO의 확인서 등에서도 엔고로 인한 자금사정이 어려워서 42회에 걸쳐 288백만원을 입급하면서 원금, 이자 구분없이 지급한 것이며 잔금미지급에 대한 약정이나 대여금으로 전환한다는 별도의 문서는 없다고 진술한 점, 실제로 처분청이 김OO의 통장내역에서 청구인에게 분할지급한 것으로 확인한 쟁점금액 중 이자구분 표시 없이 계좌이체된 것이 11회 86,500천원으로 나타나는 점, 김OO이 청구인의 엔화대출금액 승계 후 엔화환율의 급격한 인상으로 대출금액이 증가하여 실제 매매대금을 일시에 상환하기 어려웠을 것으로 보이는 점, 쟁점부동산의 매매계약서상에 잔금지급 불이행에 대한 이자지급 약정 내용이 없고 김OO과 청구인이 함께 작성한 확인서에서 2010.5.28. 현재 매매대금 잔금을 완납받은 상태로 남은 채권이 없음을 상호 확인한다고 되어 있는 점, 김OO이 쟁점금액에 대한 원천징수 불이행가산세 부과당시 청구인이 이미 이 건 심판청구를 제기하여 달리 불복청구를 하지 아니한 것으로 볼 수 있는 점, 쟁점금액을 이자로 볼 경우 미수금 485백만원에 대한 이자금액이 288백만원이 되어 통상적인 이자지급 수준으로는 높은 점 등으로 볼 때, 청구인이 김OO으로부터 수령한 총 금액에서 쟁점부동산의 매매대금을 공제한 금액인 53백만원이 상대적으로 적정한 이자수준으로 판단된다. 따라서 청구인이 김OO으로부터 수령한 총 금액 6,493,615천원 중 6,440,000천 원은 매매대금으로 보아 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구의 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조와 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.