당해 중개수수료를 필요경비로 인정하기 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2001.12.28. 취득한 경기도 ○○○ 대지 306m²(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2002.3.15. 양도하고, 양도가액을 117,000,000원, 취득가액을 106,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대하여 세무조사한 결과, 쟁점토지의 양도가액을 236,100,000원으로 확인하고, 취득가액은 청구인이 신고한 106,000,000원으로 하 여 2010.9.5. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 103,902,640원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 「청구인이 쟁점토지를 양도할 때, 배우자인 김○○○가 운영하던 ○○○(주)가 파산지경에 이르러 2000.10.24. 법원에 화의개시신청을 하고 2000.11.1.에는 부도가 발생하고 채무자에 대한 재산보전처분결정에 이어 2000.11.21. 화의절차 개시결정○○○이 났으며, 김○○○가 채무를 변제하여 가는 과정에서 쟁점토지 등을 매각하려 하였으나 매각이 되지 아니하여 ○○○(주)와 협력관계사인 ○○○(주)를 운영하던 이○○○에게 매각 하한금액을 정하여 주고 매각을 의뢰하였고, 그 결과 이○○○은 쟁점토지를 236,100천원에 매각하고 166,100천원은 청구인에게 전달하고 나머지 70,000천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 중개수수료로 가져갔으며, 김○○○가 2002.3.14. 직접 매각한 경기도 ○○○ 대지 222㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)의 ㎡당 금액은 563천원으로 쟁점금액을 제외한 쟁점토지의 ㎡당 542천원과 유사한 바, 실질내용에 따라 양도가액을 166,100천원으로 하던지 아니면 이○○○에게 귀속된 쟁점금액을 양도비로 인정하여 이 건 처분을 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 세무조사시 쟁점토지의 취득자인 박○○○의 취득가액을 검토한 바, 대출금 111,000천원을 승계하고 2002.3.12. 박○○○의 예금계좌에서 125,100천원이 출금되어 잔금이 지급된 사실이 확인되며, 청구인은 이○○○이 중개수수료로 쟁점금액을 가져갔다고 주장하나, 관련 약정서류, 금융증빙 등 근거서류를 전혀 제시하지 못하고 있으며, 당초 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액 117,000천원과의 연계성도 없어 사실로 인정할 만한 근거가 없으므로 양도가액을 236,100천원에서 쟁점금액을 차감한 166,100천원으로 볼 수 없으며, 또한 근거서류가 없는 쟁점금액을 필요경비로 인정할 수도 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점금액을 쟁점토지의 양도가액에서 차감할 수 있는지 여부 및 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 국세기본법 제14조 【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (2) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 1.～ 3. (생 략)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 양도소득세 경정결의서, 조사복명서, 답변서, 국세청 전산자료 등 심리자료에 의하여 과세근거 등의 내용을 보면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인이 2001.12.28. 취득한 쟁점토지를 2002.3.15. 양도하고, 양도가액을 117,000,000원, 취득가액을 106,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고․납부한데 대하여, 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 236,100,000원으로 확인하고, 취득가액은 청구인이 신고한 106,000,000원으로 하여 이 건 과세하였으며, 그 신고 및 경정 내역은 아래의 <표1>과 같다. <표1> 양도소득세 신고 및 경정내역 (단위: 천원) 구분 신고(①) 경정(②) 비고(②-①) 양도가액 117,000 236,100 119,100 취득가액 106,000 106,000

• 필요경비 6,148 6,148

• 양도소득금액 4,852 123,952 119,100 합산대상 소득금액

• 43,534 43,534 양도소득금액 조정 4,852 167,486 162,634 총결정세액 1,484 105,387 103,903 (나) 쟁점토지 취득자 박○○○가 2008.11.11. 작성한 거래사실확인서는, 쟁점토지의 매수가액 236,100천원은 청구인이 ○○○에서 대출받은 대출금액 111,000천원을 승계하고, 나머지 125,100천원은 본인 명의의 ○○○ 예금계좌○○○에서 2002.3.12. 수표로 출금하여 2002.3.15. 등기이전시에 지급하였음을 확인한다는 내용이며, 처분청은 박○○○의 위 예금계좌에서 2002.3.12. 125,100천원이 출금된 사실을 확인하고 쟁점토지의 양도가액을 261,100천원으로 조사하였으며, 취득가액에 대하여는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점토지와 쟁점외토지를 같은 날에 취득하여 양도하였는데 쟁점토지는 이○○○에게 의뢰하여 양도하고, 쟁점외토지는 배우자 김○○○가 직접 양도하였는 바, 쟁점토지의 ㎡당 매매금액 772천원이 쟁점외토지의 ㎡당 매매금액 563천원보다 크게 상회하므로 쟁점토지의 양도가액에서 쟁점금액을 줄이거나, 쟁점금액은 이○○○이 수수료조로 가져갔으므로 양도비로 보아 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서 등기부등본, 사실확인서 등을 제시하므로 이에 대하여 본다. (가) 등기부등본, 세무조사복명서 등의 자료에 의하여 쟁점토지와 쟁점외토지의 취득 및 양도시의 ㎡당 금액을 정리하면 아래 <표2>와 같고, 쟁점토지의 양도가액에서 쟁점금액을 제외한 ㎡당 매매금액은 543천원으로 쟁점외토지의 ㎡당 563천원과 유사한 것으로 나타난다. <표2> 쟁점토지 및 쟁점토지에 대한 분석자료 (단위: 천원) 구 분 취득 양도 비 고 일자 금액 일자 금액 “쟁점토지”

○○○ 대지 306㎡ ’01.12.28. 106,000 ㎡당 346 ’02.3.15. 236,100 ㎡당 772 처분청 결정금액 “쟁점외토지”

○○○ 대지 222㎡ ’01.12.28. 77,000 ㎡당 349 ’02.3.14. 125,000 ㎡당 563 처분청 결정금액 (나) 이○○○이 2010.7.12. 작성한 사실확인서(인감증명서 첨부)는, 본인은 2001년 이전까지 청구인의 배우자 김○○○가 운영하던 ○○○(주)의 협력업체로서 하도급공사를 하였으며, ○○○(주)가 IMF 여파로 화의절차 개시신청을 하는 등 청산과정을 밟게 됨에 따라 본인도 사업을 폐업하고 어렵게 지내던 차에 채무변제 등 금전을 사용할 곳이 많은데 부동산시장의 침체로 매매가 어렵게 되자 김○○○가 본인에게 쟁점토지의 매각을 의뢰하면서 평당 180만원만 받아주고 초과되는 금액은 본인의 수수료로 인정하기로 하였습니다. 본인은 쟁점토지의 매매를 위하여 부동산중개업소에 매물 의뢰, 전단지 배포, ○○○시 및 ○○○시 일대의 공사현장 등을 돌아다니며 건설업자들을 만나는 등 매매를 위하여 노력을 하던 중 박○○○를 만나게 되었고, 수차례 협상 끝에 236백만원에 매매계약을 체결하게 되었으며 수령한 대금 중 166백만원을 제외한 70백만원을 본인이 수령한 사실이 있음을 확인한다는 내용이다. (다) ○○○법원 화의절차개시 결정○○○, ○○○(주) 등기부등본, 회사재산보전처분결정○○○에 의하면, 청구인의 배우자가 운영하는 ○○○(주)는 부도가 발생하여 2000.10.24. 화의절차 개시신청을 하였고, 법원은 2000.11.1. 채무자에 대하여 재산보전처분결정을 하게 하는 등의 이유와 함께 화의절차를 개시하는 것으로 결정하였고, ○○○(주)(대표자 김○○○)와 ○○○(주)(대표자 이○○○)는 건설업을 영위하는 법인으로 서로 협력(연대보증, 공사수주, 계약보증 등)관계에 있는 것으로 나타난다.

(3) 위의 사실관계 및 관련법 등을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점토지의 매각과 관련한 실질내용은 이○○○에게 매각 하한금액을 정해주고 매각을 의뢰하였고, 이○○○이 쟁점토지를 236,100천원에 매각하여 166,100천원은 청구인에게 전달하고 나머지인 쟁점금액은 수고비로 가져간 것인 바, 이○○○에게 귀속된 쟁점금액은 이○○○에게 과세하는 것은 별론으로 하더라도 쟁점토지 양도금액에서 차감하거나 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나, 위 (2)에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지의 양도가액은 236,100천원으로 확인되는 반면, 청구인이 제시한 증빙자료만으로는 쟁점토지의 양도가액이 166,100천원인지 여부가 객관적으로 확인되지 아니하므로 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 236,100천 원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단되고, 소득세법제97조 제1항, 같은법 시행령 제163조 제5항 제1호에서 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비 등은 양도가액에서 공제할 수 있는 필요경비로 규정하고 있으나, 중개수수료에 해당하는 쟁점금액이 쟁점토지의 양도가액 대비 과다하고, 이○○○이 사실확인하고 있는 내용 또한 사인간의 임의작성이 가능하여 신빙성이 없으며, 약정서 등이 없어 그 구체적인 사실을 파악하기 어렵고, 쟁점금액을 이○○○에게 지급하였다는 사실을 입증할 만한 금융자료 등 객관적인 증빙자료가 없어 쟁점금액을 필요경비로 인정하기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 쟁점토지의 양도가액에서 쟁점금액을 필요경비로 공제하지 아니하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.