임대사업자의 지위에 있지 아니한 청구인의 주택은 합산배제 임대주택에 해당하지 아니함

심판청구를 기각한다. 이 유

• 가. 청구인은 1973.11.6. ○○○ 소재 대지 288.9㎡를 취득하여 그 지상에 2003.4.4. 다세대주택 8세대(101․102․201․202․301․302․401․402호, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축하여 2003.4.22. 소유권보존등기를 하고 주택임대사업을 영위하다가 2003. 10.21. 관할 ○○○세무서장에게 주택임대업으로 사업자등록을 하고, 2005. 11.9. 관할 ○○○구청장에게 주택임대사업자등록을 하였으며, 2008.7.9.부터 2009.2.11.까지 쟁점주택을 양도하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택에 대하여 종합부동산세 합산배제임대주택 관련 사후관리 과정에서 쟁점주택이 종합부동산세법 시행령제3조 제1항 제2호의 매입임대주택에 해당하나 그 의무임대기간(10년)을 충족하지 못한 것으로 보아, 당초 쟁점주택에 대하여 종합부동산세 합산배제하고 2005년 ～ 2008년 귀속 종합부동산세 신고 또는 고지납부한 건에 대하여 쟁점주택을 합산하여 2010.8.5. 청구인에게 2005년 귀속 종합부동산세 4,165,650원 및 농어촌특별세 833,130원, 2006년 귀속 종합부동산세 12,824,070원 및 농어촌특별세 2,564,810원, 2007년 귀속 종합부동산세 16,806,040원 및 농어촌특별세 3,361,210원, 2008 귀속 종합부동산세 23,460,200원 및 농어촌특별세 4,692,030원, 합계 68,707,140원을 각각 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 종합부동산세법 시행령부칙(2005.5.31. 대통령령 제18848호) 제3조(2005년도 합산배제 임대주택 등의 사업자등록 요건 등에 관한 적용 특례)에 따르면, 청구인은 2005년도 과세기준일(2005.6.1.) 현재소득세법제168조 및임대주택법제6조에 의한 사업자등록을 한 것으로 볼 수 있고,임대주택법제2조(정의)에서 규정하는 임대사업자를 반드시 관할 구청장에게 등록한 자로 한정할 것이 아니라 2005.1.5. 이전에 관할세무서장에게 사업자등록을 하고 실질적으로 임대업을 영위하는 자로 보는 것이 실질과세의 원칙에 부합한다고 할 것이며, 2003.4.4. 쟁점주택을 신축(사용승인)하여 이후 임대사업을 영위하면서 쟁점주택 양도 이전까지 종합부동산세법 시행령제3조 제1항 제1호의 건설임대주택 또는 같은 제1항 제3호의 기존임대주택에 해당되는 것으로 하여 종합부동산세 합산배제신청을 하였고, 의무임대기간 5년을 준수하기 위하여 2008 년부터 2009년까지 순차적으로 양도한 바, 처분청이 쟁점주택을 매입임대주택의 의무임대기간(10년)을 충족하지 아니한 것으로 보아 종합부동산세 합산배제를 부인하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은종합부동산세법시행일 이후인 2005.11.9.에임대주택법제6조에 의하여 임대사업자등록을 하였으므로 쟁점주택은 종합부동산세법 시행령제3조 제1항 제3호의 기존임대주택에 해당되지 아니하고, 쟁점주택의 보존등기일(2003.4.22.) 이후인 2003.10.21.에 주택임대사업자등록을 하였으므로 같은 제1항 제1호의 건설임대주택에도 해당되지 아니한 바, 쟁점주택은 같은 제1항 제2호의 매입임대주택으로 구분하는 것이 타당하고, 청구인이 매입임대주택의 종합부동산세 합산배제의 요건인 10년의 의무임대기간을 충족하지 못한 채 쟁점주택을 양도한 바, 쟁점주택을 종합부동산세 합산하여 청구인에게 2005년 ～ 2008년 귀속 종합부동산세를 경정․고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당되는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 종합부동산세법(2008.12.26. 법률 제9273호로 개정되기 전의 것) 제8조【과세표준】② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1.임대주택법제2조 제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령 이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (2) 종합부동산세법 시행령(2008.12.26. 대통령령 제21193호로 개정되기 전의 것) 제3조【합산배제 임대주택】① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이란 임대 주택법 제2조 제4호 에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재소득세법제168조 또는법인세법제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 "사업자등록" 이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 1.임대주택법제2조 제2호에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 “건 설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

• 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 2.임대주택법제2조 제3호에 따른 매입임대주택(이하 이 조에서 "매 입임대주택" 이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우의 그 주택 가.주택법제2조 제3호에 따른 국민주택(이하 “국민주택”이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것
• 나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

• 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

⑦ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 제1항 제1호 나목 및 동항 제3호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항 제2호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 기산한다. (3) 종합부동산세법 시행령 부칙(2005. 5. 31. 대통령령 제18848호) 제3조【2005년도 합산배제 임대주택 등의 사업자등록 요건 등에 관한 적용 특례】① 제3조 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용받고자 하는 자가 2005년 12월 15일까지임대주택법제6조의 규정에 의한 임대사업자등록 및소득세법제168조 또는법인세법제111조의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년도 과세기준일 현재임대주택법제6조의 규정에 의한 임대사업자등록 및소득세법제168조 또는법인세법제111조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.

② 제3조 제1항 제3호 및 제4조 제1항 제4호의 규정을 적용받고자 하는 자가 2005년 12월 15일까지소득세법제168조 또는법인세법제111조의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년도 과세기준일 현재소득세법제168조 또는 법인세법제111조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.

(4) 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제168조【사업자등록 및 고유번호의 부여】① 새로이 사업을 개시하는 사업자는 사업장소재지 관할세무서장에게 등록하여야 한다.

② 부가가치세법의 규정에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 제1항의 규정에 의한 등록을 한 것으로 본다.

(5) 임대주택법(2009.3.25. 법률 제9541호로 개정되기 전의 것) 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. 제6조【임대사업자의 등록】① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 쟁점주택에 대한 합산배제 서면분석 검토조사서에 의하면, 청구인이 ○○○구청장에게 2005.11.9. 임대사업자등록을 하였으므로 2005.1.5. 이전에임대주택법에 따라 임대사업자로 등록하여야 하는 기존임대주택의 요건을 충족하지 못하였고, 매입임대주택에 해당하는 것으로 볼 경우에도 청구인이 2009.2.11. 폐업하였으므로 그 의무임대기간(10년) 요건을 충족하지 못한 바, 쟁점주택은 종합부동산세법 시행령제3조의 합산배제 임대주택에 해당하지 아니하는 것으로 되어 있다.

(2) 청구인이 쟁점주택의 소유권보존등기일(2003.4.22.) 이후인 2003. 10.21. ○○○세무서장에게 개업일을 2003.5.1.로 하여 주택임대업으로 사업자등록을 하였고,종합부동산세법시행일(2005.1.5.) 이후인 2005.11.9. ○○○구청장에게임대주택법제6조에 따라 임대사업자등록을 하였으나, 종합부동산세법 시행령부칙 제3조(2005.5.31. 대통령령 제18848호)의 규정에 의하여 2005년도 과세기준일(2005.6.1.) 현재소득세법및임대주택법에 의하여 사업자등록 및 임대사업자등록을 한 것으로 간주되는 사실, 청구인이 사업자등록이전인 2003.6.30.부터 쟁점주택의 일부에 대하여 임대를 개시하였고, 각 쟁점주택의 양도일(2008.7.9.부터 2009.2.11.까지) 현재 임대기간이 5년을 모두 초과하였으나 10년에는 미치지 못하는 사실은 쟁점주택의 부동산등기부정보 및 사업자등록증 등 자료에 의하여 확인되는 바, 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(3) 청구인은 2003.4.4. 쟁점주택을 신축한 후종합부동산세법시행일(2005.1.5.) 이전인 2003.6.30.부터 주택임대사업을 영위하였으므로 같은 법 시행령 제3조 제1항 제2호의 매입임대주택에 해당하지 아니하고, 같은 제1항 제1호의 건설임대주택 또는 같은 제1항 제3호의 기존임대주택에 해당되는 것으로 하여 종합부동산세 합산배제 신청을 하여 왔으며, 의무임대기간 5년을 준수하기 위하여 2008년부터 2009년까지 순차적으로 양도하였으나, 처분청은 단지 청구인이 소유권보존등기일 이후에 사업자등록을 하였다는 이유만으로 쟁점주택을 매입임대주택으로 보아 종합부동산세 합산배제를 부인하여 과세한 것이므로 취소하여야 한다고 주장하면서, 관련 자료를 증빙으로 제시하였다. (가) 청구인은 사업자등록증(○○○세무서장, 2003.10.21.) 및 임대사업자등록증(○○○구청장, 2005.11.9.)을 제시하였다. (나) 청구인이 제시한 쟁점주택의 임대차계약서 및 부동산등기부정보에 의하여 확인되는 쟁점주택의 임대차개시일과 양도일은 아래 <표1>과 같은 바, 쟁점주택 중 2003년부터 임대한 4호(202․302․401․402)는 2008년에 양도하고, 2004년부터 임대한 4호(101․102․201․301)는 2009년에 양도하여 쟁점주택 모두 임대기간이 5년은 경과한 것으로 확인되며, 이에 대하여는 처분청도 다투지 아니한다. <표1> 쟁점주택의 임대기간 현황

○○○ (4) 종합부동산세법 시행령제3조(합산배제 임대주택) 제1항 제1호 내지 제3호는 건설임대주택(1호), 매입임대주택 (2호)및 2005.1.5. 이전부터 임대사업자의 지위에서 임대하고 있던 임대주택(3호)을 종합부동산세 합산배제 임대주택으로 규정하면서, 제1항 본문에서 임대주택을임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자가 임대하는 주택이라고 규정하고 있으며,임대주택법제2조 제4호 및 같은 법 제6조는 임대사업자를 주택임대사업을 영위하기 위하여 관할 구청장 등에게 등록한 자라고 규정하고 있다.

(5) 살피건대, 조세법률주의원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 할 것이고 합리적인 이유없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 비과세ㆍ감면 요건규정 등 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다고 할 것이며, 종합부동산세법 시행령제3조 제1항에서 종합부동산세 합산배제 임대주택은 모두임대주택법에 의하여 임대사업자등록을 한 자가 임대하는 주택으로 규정하고 있는 바, 비록, 청구인이 2005.11.9. ○○○구청장에게 임대사업자등록을 하여 종합부동산세법 시행령부칙(2005.5.31. 대통령령 제18848호) 제3조 제1항에 따라 2005.6.1. 현재 임대사업자등록을 한 것으로 보더라도, 2005.6.1.부터 쟁점주택의 양도일까지의 임대기간은 같은 항 제1호(건설임대주택) 및 제2호(매입임대주택)의 임대기간 요건인 5년 또는 10년을 충족하지 못하였을 뿐만 아니라, 청구인은 2005.1.5. 이전부터 쟁점주택의 임대를 개시하였으므로 같은 항 제3호에 해당한다고 주장하나, 위 관련법령에 따르면 적어도 2005.6.1. 이전에는 청구인은 임대사업자의 지위에 있지 아니하므로 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다○○○ 따라서, 처분청이 쟁점주택을 종합부동산세법 시행령제3조 제1항에서 규정하는 합산배제 임대주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 청구인에게 이 건 종합부동산세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.