임대목적으로 주택을 신축하였고 사업자등록도 한 것으로 주택수 계산에서 제외할 수 없으며 법률의 적용시기는 양도시기를 기준으로 판단을 하는 것으로 주택 신축 시 법률을 적용할 수는 없는 것이며 가산세의 경우도 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 부과할 수 없는 것으로 기한 후 신고를 한 청구인에게 그런 사정이 있다고 보기 어려움
심판청구를 기각한다.
① 청구인은 임대주택의 신축당시부터 장기임대를 목적으로 하여 2003.10.20. 송파구청장에게 임대사업자로 등록하고 현재까지 임대하고 있는 바, 임대주택은 임대사업자의 사업용고정자산에 해당되는 것이므로 주택수의 계산시에 이를 제외하여야 한다.
② 청구인은 임대주택의 신축(건축허가 2001.12.3., 착공 2002.3.8.) 당시에는 양도소득세 과세특례가 적용되었는데 2002.12.11.조세특례제한법제99조의3이 개정되어 특례가 배제되었는 바, 이는 조세법률주의에 위배되고 소급과세금지원칙에 위배된다.
③ 설사, 청구인이 1세대 3주택 보유자에 해당한다 하더라도 기한후 신고를 하였으므로 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세를 부과한 처분은 부당하므로 이를 취소하여야 한다.
① 판매를 목적으로 신축한 주택을 양도하는 주택신축판매업의 경우 재고자산으로 보유하는 주택은 주택수의 계산에 이를 포함하지 아니하는 것이나, 청구인은 2003.10.20. 임대주택에 대한 사용승인을 받아 2003.10.31. 임대사업자등록을 한 후 계속적으로 임대주택을 임대에 공하고 있는 임대사업자이므로 주택의 범위를 판정함에 있어 이를 포함하여야 한다.
② 자기가 건설한 신축주택으로서 2002.12.31. 이전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003.6.30. 이전에 사용승인 또는 사용검사를 받은 경우에는조세특례제한법부칙 제29조 제2항에 따라 종전의 규정을 적용하는 바, 임대주택은 2002.3.18. 착공하였으나 사용승인을 2003.6.30.이 경과한 2003.10.20.에 받았으므로조세특례제한법제99조의3 제1항의 규정을 적용받는 신축주택에 해당하지 아니하므로 임대주택은 청구인의 주택으로 보아야 한다.
③ 청구인은 임의로 1세대 1주택으로 보아 기한후 신고한 것인 만큼, 가산세의 부과는 정당하다.
① 청구인이 소유하고 있는 임대주택은 사업용고정자산에 해당되므로 주택수에서 제외하여야 하는지 여부
② 임대주택이조세특례제한법제99조의3에 규정된 신축주택에 해당되어 주택수의 계산시 제외하여야 하는지 여부
③ 청구인은 기한후 신고한 것인 만큼, 가산세를 배제하여야 하는지 여부
(1) 조세특례제한법 제99조의3(2002.12.11, 법률 제6762호로 개정되기 이전의 것)【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2001. 12. 29. 단서 개정) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.
2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 신축주택취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택
② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제99조의 3(2002.12.11, 법률 제6762호로 개정된 것)【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역 외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.
2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택
② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 부 칙 (2002.12.11. 법률 제6762호) 제1조 【시행일】 이 법은 2003년 1월 1일부터 시행한다. (단서생략) 제2조 【일반적 적용례】
① 이 법 중 소득세 및 법인세에 관한 개정규정은 이 법 시행후 최초로 개시하는 과세연도분부터 적용한다.
② 이 법중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 법 시행후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. 제29조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】
① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다.
② 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 이 법 시행전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003년 6월 30일 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다.
③ 이 법 시행 전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항에 따라 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택에 대해서는 이를 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항을 적용받는 신축주택으로 보아 제99조 제2항 또는 제99조의 3 제2항을 적용한다.
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인은 임대주택의 신축당시부터 장기임대를 목적으로 하여서 2003.10.20. 송파구청장에게 임대사업자로 등록하고 현재까지 임대하고 있는 바, 임대주택은 임대사업자의 사업용고정자산에 해당되는 것인 만큼 주택수의 계산에서 이를 제외하여야 한다고 주장하고 있다. (나) 주택신축판매업자가 판매목적으로 주택을 신축하였지만, 분양이 되지 아니하여 일시적으로 보유하고 있는 주택은 주택신축판매업자의 재고자산으로 인정할 수 있으나, 청구인의 경우 임대목적으로 주택을 신축하였고 임대사업자로 등록한 것으로 보아 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다(조심 2011서1041, 2011.5.30. 같은 뜻임).
(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인이 임대주택을 신축(임대주택의 건축허가 2001.12.3., 건축착공 2002.3.8.)할 당시에는 양도소득세 과세특례가 적용되었는데, 2002.12.11.조세특례제한법제99조의 3이 개정되어 동 특례가 배제되었는 바, 이는 조세법률주의와 소급과세금지원칙에 위배된다고 주장하고 있다. (나) 구조세특례제한법(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정되기 전의 것, 이하 “구법”이라 한다) 제99조의3 제1항은 거주자가 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택(제1호)과 자기가 건설한 신축주택(제2호)을 취득하여 5년 이내에 양도함으로써 발생한 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다고 규정하였다가 2002.12.11. 법률 제6762호(이하 “신법”이라 한다)로 개정하면서 그 양도소득세 감면대상을 ‘전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역 외의 지역에 소재하는 신축주택’으로 제한하고, 그 위임에 따라 조세특례제한법 시행령(2002.12.30. 대통령령 제17829호로 개정된 것) 제99조의3 제1항은 “법 제99조의3 제1항 본문에서 대통령령이 정하는 지역이라 함은 서울특별시 등을 말한다”고 규정하고 있으며,조세특례제한법제99조의3 제2항은소득세법제89조 제3호(1세대 1주택 비과세)의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있다. (다) 한편, 신법의 시행과 관련하여 신법 부칙 제1조, 제2조 제2항은 ‘양도소득세에 관한 개정규정은 이 법 시행일인 2003.1.1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용’하고, 그 제29조 제1항은 “이 법 시행 전에 종전의 제99조의3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 그 계약금을 납부하였거나 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인일을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세 감면 및 양도소득세 과세대상 소득금액 계산에 관하여는 제99조의3 제1항의 개정규정에 불구하고, 종전의 규정을 적용한다”고 규정하고 있다. (라) 양도소득세는 양도행위를 과세요건으로 하고 양도차익을 과세대상으로 하므로 양도자산이 과세요건 및 감면요건에 해당하는지 여부는 양도시기를 기준으로 판단하는 것이고, 개정법 부칙에서 종전의 규정을 소급적으로 적용한다는 명백한 규정을 두지 아니한 이상 관련 경과규정인 부칙의 해석에 있어 그 범위를 함부로 확장 해석할 것이 아닌 바(대법원 86누92, 1987.5.26.외 다수 같은 뜻임), 신법 부칙 제29조 제1항 소정의 양도소득세 감면대상인 임대주택이 아닌 다른 주택(쟁점주택)을 신법 시행 이후 양도하는 경우까지 포함하는 것으로 보기는 어렵고, 임대주택이 구법 제99조의3 제1항 소정의 신축주택에 해당한다 하더라도 임대주택이 아닌 다른 주택인 쟁점주택을 양도하는 경우에는 구법 제99조의3 제1항을 적용할 수 없어 서울특별시에 소재한 임대주택은 1세대 1주택 예외규정 소정의 보유 주택수에서 제외되는 신축주택으로 보기는 어렵다 할 것이다(조심2009서3534, 2009.12.2. 같은 뜻임). (마) 따라서, 처분청이 쟁점주택의 양도소득세 비과세 판단시 임대주택을 청구인 세대의 보유 주택수에 포함시켜 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖추지 못한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.
(3) 쟁점③에 대하여 본다. (가) 청구인은 설사, 청구인이 1세대 3주택 보유자에 해당한다 하더라도 기한후 신고를 하였으므로 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세는 취소하여야 한다고 주장하고 있다. (나) 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법령에 규정된 신고, 납세 등의 각종 의무를 위반한 경우에 개별 세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의, 과실은 고려되지 아니하는 반면, 이와 같은 제재는 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무의 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 부과할 수 없다 할 것이다(대법원 95누3596, 96.2.9. 외 다수 같은 뜻임). (다) 청구인의 경우 쟁점주택을 양도(2004.5.11.)한 후 1세대 1주택 비과세로 판단하여 신고하지 아니하다가 처분청의 기한후 신고 안내문을 받고 2007.3.29. 비과세 대상으로 기한후 신고한 것인 만큼, 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있는 것으로 보기는 어려워 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.