쟁점부동산 양도 당시에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점부동산을 미등기 양도자산으로 보아 양도소득세 중과세율을 적용하였음은 잘못이 없는 것으로 판단되며, 청구인이 쟁점금액을 실제 중개수수료・컨설팅비 명목으로 지급하였는지 불분명하므로 쟁점부동산의 필요경비로 인정하기 어려움.
쟁점부동산 양도 당시에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점부동산을 미등기 양도자산으로 보아 양도소득세 중과세율을 적용하였음은 잘못이 없는 것으로 판단되며, 청구인이 쟁점금액을 실제 중개수수료・컨설팅비 명목으로 지급하였는지 불분명하므로 쟁점부동산의 필요경비로 인정하기 어려움.
심판청구를 기각한다. 이 유
(1) 청구인은 쟁점부동산의 조망권 및 소음문제 등으로 분양회사인 ○○○ 명의로 소유권보존등기(2004.7.21.)된 쟁점부동산 분양권(입주권)의 취득을 포기하고 2004.9.11. 조망권 등이 양호한 같은 아파트 같은동 2705호(이하 “2705호”라 한다)의 분양권 취득계약을 하고 소유권이전등기(2004.12.13.) 후 현재까지 거주하고 있는 바, 쟁점부동산 분양권 양도시 미납한 잔금 94,874,499원은 청구인에게 적지 않은 금액이고, 2705호 취득당시 은행대출금 10억여원은 현재까지 상환하지 못하고 있는 등 청구인의 쟁점부동산 잔금 납부능력이 충분하지 아니하였다. 쟁점부동산이 준공되었다 하더라도 총분양대금의 약 10%에 상당하는 잔금 94,874,499원을 납부하지 못하여 분양계약 조건에 따라 소유권이전등기가 불가능한 점 등을 고려하면, 쟁점부동산 분양권은 소득세법 시행령제162조 제1항 규정에 의한 취득시기가 도래하지 아니한 상태에서 양도한 것으로 청구인은 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것임에도 이를 미등기자산의 양도로 보아 중과세율을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.
(2) 청구인은 2003.6.9. 쟁점부동산 분양권에 대하여 이경과 매매계약을 체결하면서 계약금 30,000,000원은 ○○○ 통장으로 송금하였고, 2003.6.20. ○○○에게 120,000,000원을 수표 1매로 전달하면서 ○○○이 분양회사에 기 지급한 계약금 60,000,000원 중 30,000,000원과 프리미엄 및 중개수수료 등 명목으로 90,000,000원을 지급하였는 바, 계약서상에는 프리미엄 20,000,000원만 기재되어 있으나, 나머지 70,000,000원도 공인중개사 대표에게 전달하였으므로 이를 필요경비 부인한 것은 부당하다.
(1) 쟁점부동산을 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당하는 ‘미등기양도자산’으로 보기 위해서는 소득세법 시행령제168조에서 열거하고 있는 등기 불가능한 사유에 해당하여야 하나, 쟁점부동산은 2004.7.21. 공사가 기완료되어 사업시행자인 ○○○ 앞으로 이미 소유권보존등기가 이루어졌고, 분양계약서상 1차 중도금부터 3차 중도금까지는 분양회사에서 납부하되 그 금액을 공란으로 두어 입주시 분양회사에서 주택장기저리융자 알선(집단대출)으로 대체되는 금액으로 청구인은 3회 중 1회를 남기고 2회분의 중도금을 납부하여 추가 현금납부 없이도 언제라도 등기가 가능했던 상태였다. 청구인은 잔금 미납액 94,874,499원에 대한 자력이 없었음을 주장하나, 양도 당시 1세대 4주택(쟁점부동산 포함) 소유자로서 쟁점부동산 잔금 622,257,100원 중 527,382,600원을 납부한 2004.8.31. 당시 대출금 총액이 820,000,000원으로 잔금 입금액 527,382,601원에 비추어 미납액 94,874,499원은 그 시점에 충분히 납부할 수 있었던 것으로 볼 수 있는 점 등 청구인에게 등기 불가능한 부득이한 사유가 있었다고 볼 수 없으므로 청구인이 미등기자산을 양도한 것으로 보아 중과세율을 적용하였음은 정당하다.
(2) 청구인이 전소유자로부터 쟁점부동산을 취득하면서 전달하였다고 주장하는 수표 1매에 대한 증빙의 제시없이 이를 필요경비로 인정할 수 없다.
(1) 분양권 상태에서 취득한 쟁점부동산을 분양회사 명의로 소유권보존등기가 완료된 이후 잔금 중 일부를 미납한 상태에서 양도한 데 대하여 미등기양도로 보아 과세한 처분의 당부
(2) 쟁점금액(70,000,000원)을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 〈양도소득과세표준〉 〈세율〉 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36
양도소득과세표준의 100분의 70
③ 제1항 제3호에서 "미등기양도자산" 이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 ① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
3. 법 제89조 제2호ㆍ제4호 및 조세특례제한법 제69조 제1항 에 규정하는 토지
4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것
(1) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 소득세법 제104조 제1항 제3호 및 같은 조 제3항에서 양도소득과세표준의 100분의 70의 세율을 적용받는 미등기양도자산이라 함은 제94조 제1항 제1호(토지 또는 건물) 및 제2호(부동산에 관한 권리)에서 규정하는 자산을 취득하는 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하고, 여기서 ‘부동산에 관한 권리’ 중 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’라 함은 ‘법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등)를 포함하며, 이는 지상권, 전세권 및 등기된 부동산임차권 등 다른 ‘부동산에 관한 권리’와 다르게 등기를 요하지 아니하는 자산이라 할 수 있다. (나) 쟁점부동산의 분양계약서 및 매매계약서 등을 보면, 쟁점부동산의 입주지정일은 분양회사의 소유권보존등기가 완료된 날로부터 60일 내이며, 피분양자는 동 기간내에 분양대금 잔금을 완납하고 소유권이전등기를 하도록 되어 있으나, 청구인은 분양회사의 소유권보존등기일인 2004.7.21.부터 60일 내인 2004.9.19.까지 잔금 622,257,100원 중 94,874,499원을 납부하지 아니한 상태에서 2005.6.21. 쟁점부동산을 ○○○에게 양도하였음이 확인된다. (다) 청구인과 양수인 ○○○간에 2005.5.16. 체결한 쟁점부동산 매매계약서에는 매매대금을 총 1,309,653,000원으로 하고 계약금 100,000,000원은 계약시, 중도금 200,000,000원은 2005.6.2.에, 잔금 1,009,653,000원은 2005.6.21.에 지급하는 등 완성된 주택의 거래형태를 갖추고 있다. (라) 분양회사 ○○○ 피분양자간에 2002.10.18. 체결한 쟁점부동산 공급계약서상 분양대금은 계약금과 1차 내지 6차까지의 중도금 및 잔금 납부일이 지정되어 있고, 그 중 1차 내지 3차 중도금란은 공란으로, 4차 내지 6차 중도금란은 각 97,465,300원을 납입하도록 되어 있으며, 처분청 제시자료에 의하면 공란으로 된 1차 내지 3차 중도금은 납부하지 아니하여도 연체료 부담이 없을 뿐 아니라 입주시에 분양회사의 알선으로 주택장기저리융자로 대체될 수 있음에도 청구인은 그 중 2회에 걸쳐 이미 194,930,600원을 납부하여 잔금미납액 94,874,499원을 납부하지 아니하여도 입주지정일에 소유권이전등기가 가능하였던 것으로 나타난다. (마) 쟁점부동산 입주지정일 당시인 2004.9월 현재 청구인 소유 부동산 현황을 보면, 쟁점부동산, 2705호, ○○○ 59.96㎡, ○○○ 63.29㎡ 등 4건의 부동산을 소유하고 있는 것으로 처분청 제시자료에서 확인된다. (바) 위 관련법령 및 사실관계를 종합하면, 부동산을 취득할 수 있는 권리에는 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리가 포함되고, 쟁점부동산은 청구인이 양도하기 이전에 이미 완성되었으며, 양도계약서도 완성된 주택의 거래형식을 갖추고 있었던 점, 양도 당시 청구인의 쟁점부동산 잔금미납액이 총분양대금의 약 9.7%에 상당하였으나 공란으로 된 3회의 중도금 중 2회의 중도금을 미리 납부하여 동 잔금미납액과 관계없이 청구인 명의로 소유권이전등기가 가능한 상태였던 점 및 청구인은 미납잔금을 납부할 정도의 소유부동산을 보유하고 있었던 점 등 특별한 사유 없이 잔금미납 및 소유권이전등기를 이행하지 아니하였음에 비추어 쟁점부동산 양도 당시에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점부동산을 미등기 양도자산으로 보아 양도소득세 중과세율을 적용하였음은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 청구인은 2003.6.20. 공인중개사인 ○○○에게 계약금 30,000,000원, 프리미엄·중개수수료·컨설팅비 명목으로 90,000,000원 등 액면금액 120,000,000원의 수표 1매를 전달하였으나, 계약서에는 프리미엄 20,000,000원만 기재하였으므로 중개수수료·컨설팅비 등 70,000,000원을 쟁점부동산의 필요경비로 인정할 것을 주장한다. (나) 그러나, 청구인이 70,000,000원을 실제 중개수수료·컨설팅비 명목으로 지급하였는지 불분명하고, 청구인도 그에 대한 금융증빙을 제시하지 못하고 있으므로 쟁점부동산의 필요경비로 인정하기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.