입주권 상태와 아파트 상태의 시세변화가 거의 없는 것으로 확인되는 상황에서 처분청이 결정한 비교대상아파트가 기준시가, 시공 및 브랜드, 동, 향이 쟁점아파트와 같아 청구인이 신고한 비교대상아파트 보다 더 유사한 것으로 보이므로 쟁점아파트의 상속재산가액을 처분청의 비교대상아파트의 매매가액으로 평가하여 과세한 처분은 정당함
입주권 상태와 아파트 상태의 시세변화가 거의 없는 것으로 확인되는 상황에서 처분청이 결정한 비교대상아파트가 기준시가, 시공 및 브랜드, 동, 향이 쟁점아파트와 같아 청구인이 신고한 비교대상아파트 보다 더 유사한 것으로 보이므로 쟁점아파트의 상속재산가액을 처분청의 비교대상아파트의 매매가액으로 평가하여 과세한 처분은 정당함
심판청구를 기각한다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가 기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수 관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가 기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인들은 피상속인이 2008.11.25. 사망하여 상속이 개시되자 쟁점아파트의 상속재산가액을 비교대상①아파트의 매매가액인 1,420,000천원으로 평가하여 2009.7.7. 상속세를 신고하였고, 처분청은 쟁점아파트의 상속재산가액을 비교대상②아파트의 매매가액인 1,800,000천원으로 평가하여 이 건 경정·고지한 사실이 처분청 심리자료에 의하여 확인된다.
(2) 쟁점아파트와 같은 단지 내 같은 평형(144.7㎡, 52평)으로서 상속개시일 전후 6월 이내에 매매된 아파트 내역은 아래<표>와 같다.
(3) ○○○ 재건축한 조합아파트로서, 사용승인일은 2008.8.29., 입주지정일은 2008.8.29. ~ 2008.10.27. 인 바, 비교대상②아파트의 매매체결일(2008.6.13.)은 사용승인일 이전임을 알 수 있다.
(4) 처분청의 상속세 조사서 및 매매사례가액 조사서에는 ‘비교대상②아파트는 상속개시일 전 후 6월내에 매매되고, 쟁점아파트와 동, 기준시가, 시공사 및 브랜드(○○○)가 같으므로 쟁점아파트와 유사한 것으로 보이는 반면, 비교대상①아파트는 기준시가, 동 및 방향 등이 달라 매매사례아파트로 부적합하다고 판단된다’라고 기재되어 있다.
(5) 처분청이 국토해양부 실거래가를 조회한 결과에 의하면, 쟁점아파트와 같은 평형의 아파트는 2009년 1월 거래분부터 조회되고, 비교대상②아파트의 거래내역은 확인되지 않은 것으로 나타난다.
(6) 비교대상②아파트 매매계약서에는 특약사항에 재건축 입주권상태에서 매매계약임을 명시하고 있고, [매매대금(1,800,000천원) - 이주비(100,000천원) - 추가부담금(735,956천원) + 현금납부액(588,640천원) = 매매로 인한 실지 지불금액 1,552,684천원)으로 기재되어 있다.
(7) 처분청의 과세전적부심사결정서에는 ‘비교대상아파트 외에 상속개시일 전 후 6월 내에 거래된 다른 매매사례아파트를 확인한 결과에 의하면 기준시가와 시공사 및 브랜드에 따라 거래가액에 차이가 있고, ○○○ 시세변화를 보면, 사용승인일 이전과 이후 시세변화가 거의 없어 입주권 상태와 아파트 상태의 시세변화가 거의 없는 것으로 확인된다’고 기재되어 있다.
(8) 살피건대, 청구인들은 비교대상②아파트는 권리 상태로 매매되었으므로 상속개시일에 가장 근접하고 유사한 비교대상①아파트의 매매가액으로 상속재산가액을 평가하여 신고한 것은 정당하다고 주장하나, 비교대상①아파트는 시공사 및 브랜드가 ○○○ 다르고, 향, 동이 다르며, 공시가격 및 분양가격이 쟁점아파트보다 낮은 반면, 비교대상②아파트는 기준시가, 시공 및 브랜드, 동, 향이 쟁점아파트와 같아 비교대상①아파트 보다 더 유사한 것으로 보이고, 비록, 비교대상②아파트의 매매일(2008.6.13.)이 사용승인일(2008.8.29.)전이기는 하나 평가대상기간 중에 거래되었고, 사용승인일 전후 ○○○ 시세변화가 거의 없어 입주권 상태와 아파트 상태의 시세변화가 거의 없는 것으로 확인되는 점 등으로 보아 처분청이 쟁점아파트의 상속재산가액을 비교대상②아파트의 매매가액으로 평가하여 이 건 과세한 처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.