매매계약서는 등기를 위해 작성된 것으로 사실과 다른며, 쟁점부동산의 실지취득가액은 담보된 채무액을 포함 2억원이라는 청구주장의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요 가.청구인은 2006.3.22. OOOOO OOO OOO OOOOO OOOOOOO OO OOOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를취득하여 2008.7.29. 임의경매로 양도한 후 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 나.처분청은 쟁점주택의 양도가액을 경락가액인 187,320,000원으로, 취득가액은 매매계약서에 의한 120,000,000원으로 하여 2010.8.10. 청구인에게 양도소득세 40,578,450원을 결정·고지하였다.

• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인의 선배인 OOO는 쟁점주택의 당초 소유자인 OOO에게149,000,000원의 채권이 있어 2003.5.29. 쟁점주택을 가압류하였으며, 2006.2.23. 서울남부지방법원의 강제경매개시결정을 받았으나,소유자인OOO의 요청으로 쟁점주택을 OOO OO OOO에게지정하는 자에게양도하는 조건으로 강제경매를 철회하기로 한 후2006.3.21. OOO와청구인간에 쟁점주택을 200,000,000원에 매매하기로하고 약정서를 작성하였으며, 2006.3.21. 현재 쟁점주택에 설정된 가압류 및 근저당채무액 190,000,000원을 청구인이 승계하고, 나머지 10,000,000원은 청구인이 OOO로부터 받을 채권과 상계하기로 하였다. 청구인은OOO로부터 쟁점주택의 가치가 곧 200,000,000원을상회할 것이라고 하여 그 말을 믿고 약정을 체결하고, 2006.3.22. 청구인명의로 소유권이전을 하였으며, 소유권이전 후 OOO의 자금을 융통하여 2006.6.27. 가압류권자인(O)OOOOO 채무액 6,662,543원을, 2006.7.5. (O)OOOO의 채무액11,000,000원을 변제한 뒤 가압류 등기를 말소하였으며, 2006.6.26.OOO의 강제경매신청을 취하하고, 2006.6.27. OOO 명의의 가압류도 해제하였다. 청구인은 2006.7.10. 쟁점주택을 담보로 OOOOO으로부터 80,000,000원을 대출받아 2006.7.11. 쟁점주택의 근저당채무 OOOO 18,695,830원, OOOO 5,046,290원을 변제하고, 나머지 55,970,490원을 OOO에게 지급하였으며, 2007.3.20. 쟁점주택을(O)OOOOO 담보로 제공하고 OOO가 20,000,000원을 대출받았다. 2007.9.8. OOOO 대출금 이자의 연체로 (O)OOOO에서 임의경매를 신청하여 2008.7.29. OOO에게 187,320,000원에 경락되었으며, 배당절차에서 OOOOO 81,488,959원, (O)OOOO 24,921,096원,OOO 17,000,000원, 청구인 61,610,122원으로 배당되었으나, 청구인이 OOO로부터 받을 채권 10,000,000원을 공제한51,610,122원을 OOO에게 지급하고 현재까지 변제하지 못한 채무액 21,390,000원이 있다. 따라서 청구인이쟁점주택을 취득하면서 법률사무소에서 등기소 제출용으로 형식적으로 작성한 매매계약서의 매매대금 120,000,000원은 사실과 달리기재된 것이며, 청구인과 OOO간에 체결된 약정서의 내용과 같이 쟁점주택의 가압류에 대한 채무액 166,662,543원 및 근저당채무액23,742,120원 합계 190,404,663원의 채무(이하 “쟁점채무”라 한다)를 청구인이 승계하기로 하고 총매매대금을 200,000,000원으로 하여 취득한 것이므로 매매계약서에 기재된 120,000,000원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점채무를 인수하였다는 사실이 객관적으로 확인되지 않고, 쟁점주택 취득을 전후한 2006.2.1.부터 2006.4.30.사이 매매사례가액이 110,000,000~130,000,000원으로 청구인이 쟁점주택 취득시 OOOO에 제출한 부동산매매계약서와 부동산거래신고필증에 의해 확인된 가액인 120,000,000원을 취득가액으로, 경락대금인 187,320,000원을 양도가액으로하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 매매계약서는 등기를 위해 작성된 것으로 사실과 다르며,쟁점부동산의 실지취득가액은 담보된 채무액을 포함 2억원이라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1)소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나.가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은제4항에도 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는그러하지 아니하다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제176조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 및 경정】② 법 제114조의 규정에 의한 과세표준과 세액은 납세지 관할세무서장이 결정 또는 경정한다. 다만, 국세청장이 특히 중요하다고 인정하는 경우에는 지방국세청장이 결정 또는 경정 한다.

⑤ 법 제114조 제5항에서 “양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1.등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 50만원 미만인 경우 2.등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 50만원 이상인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우 가.납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 제173조 제2항 각 호의서류를 첨부하여 국세기본법 제45조의 3에 따른 기한후 신고(이하 이 조에서 “기한후신고”라 한다)를 하지 아니할 경우 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 것임을 확정신고의무자에게 통보하였을 것

• 나. 확정신고의무자가 가목에 따른 통보를 받은 날부터 30일 이내에 기한후신고를 하지 아니하였을 것 다.사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택의 매매계약서 및 부동산거래계약신고필증에 의하면, 매도자 OOO, 매수자 청구인으로 매매계약일 및 잔금지급일은 2006.3.21.이며, 매매대금은 120,000,000원으로 기재되어 있으며, 특이사항은 없는 것으로 나타난다.

(2) 쟁점주택의 등기부등본 등에 의하여 확인되는 쟁점채무 및 상환(변제)내역은 아래 <표1>과 같으며, 채권액은 상환일 현재의 금액으로, 청구인의 쟁점주택 취득일 현재의 금액은 확인되지 아니한다. OOOOOOOOOO OOOO O OO(OO) OO

(3) OOOOOO 아파트 실거래가 자료에 의하면 쟁점주택의 취득당시 같은 아파트 단지의 매매사례가액은 아래 <표2>와 같다. OOOOOOOOOO OOOOOO (OOOO O OO) O OO OO ()O OO OOO

(4) 청구인이 인수하였다는 채무액은 190,000,000원으로 쟁점채무액190,404,663원과 404,663원의 차이가 있으나, 이에 대한 소명내용은 없으며, 청구인이OOO의 자금을 융통하여 2006.6.27. 가압류권자인(O)OOOOO 채무액 6,662,543원과, 2006.7.5. (O)OOOOO 채무액11,000,000원을 변제한 뒤 가압류 등기를 말소한 후 OOO에게서 융통하였다는 채무액17,662,543원을 17,000,000원으로 하여 OOO의 모(母) OOO에게 변제하기로 공증하고, 쟁점주택 경락시 OOOO 채권자로 배당에 참여하여 배당받았으나, 차액 662,543원에 대한 청구인 또는 채권자의 주장이나 언급은 없으며, 관련 증빙의 제출도 없다.

(5) 청구인은 쟁점주택의 취득가액은 200,000,000원이라고 주장하며 서울남부지방법원의 판결문,약정서, 각서, 확인서를관련증빙으로 제출하고있으므로 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 서울남부지방법원 판결문을 살펴보면, 2004.7.14. 선고된 사건번호 2003가단29313 양수금 결정문으로 피고 OOO은 원고 OOO에게 100,000,000원과 2003.6.1.부터갚는날까지 연 2할의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 내용이 기재되어 있다. 나)2006.3.21. OOO를 “갑”으로, 청구인을 “을”로 하여 체결된 약정서는, 공증되어 있지 않으며 주요내용은 아래와 같다.

① “갑”은 쟁점주택의 소유자 OOO으로부터 149,000,000원의 채권이 있고, 쟁점주택에 대한 처분권이 있으며,매매대금은 2억원으로 하며, 약정일 후 1년이내 시세가 2억원을상회하지 않을 경우 그 차액은 매매대금에서 차감한다.

② 대금의 지불은 1천만원은 “갑”에 대한 “을”의 채권으로 상계하고“갑”, “을”간 채권·채무관계는 청산된 것으로 하며, 8천만원은 소유권이전 후 대출금으로, 부동산 명도시 17백만원을 지불하고, 93백만원은 부동산명도 후 6개월이내에 지불하기로 하며, “갑”의 요구시 “을”은 쟁점주택을 담보로 제공하여 추가 대출을 받아 매매대금으로 지불하며, 부동산 명도시까지 금융비용은 “갑”이 부담하기로 한다.

③ 쟁점주택의 명도는 “갑”이 책임지며, 명도문제로 약정의 이행이 불가능한 경우 “갑”은 “을”이 투입한 비용 전부에 대해 배상하기로 하며, 약정서의 효력은 등기상 “갑”의 가압류 및 강제경매등기가 말소된 날로부터 발생하는 것으로 기재되어 있다.

• 다) 각서 쟁점주택의 소유자인 OOO이 2006.6.22. OOO에게 각서한 내용으로 2006.6.22. 법무법인 OO에서 인증하였으며 내용은 아래와 같다.

① 쟁점주택을 청구인에게 소유권 이전 등기 하며, 근저당권 OO26,000,000원, OOOO 9,800,000원, 가압류 OOOO 10,000,000원,OOOO 7,305,350원, OOO 149,000,000원 및 강제경매 개시결정이 등기된 상태에서 청구인에게 2006.3.21. 소유권을 양도하였으며, 쟁점주택의 명도는 2006.8.20.까지 하기로 한다고 되어 있으며, 채무액이 청구인에게 승계된다는 내용은 기재되어 있지 않다.

② 각서인 소유 OOOOO OOO OOO OOOOOO 소재 토지의공유지분을 OOO 또는 OOO가 지정하는 자에게 소유권을 양도하기로 하고 2006.8.20.까지 소유권이전 등기하기로 한다고 되어 있으며, 각서인이 OOO에 대한 채무변제를 위한 것으로 보인다.

③ 청구인 또는 OOO의 지정인에게 쟁점주택의 월세보증금 17,000,000원을 인정해 달라는 것 외에 각서인은 다른 요구를 할 수 없음을 확인하고 있다. 라)2010년(월·일 미기재) 작성된 OOO의 확인서에는 OOOO OOO으로부터 쟁점주택의 처분권을 위임받아2억원에 매매를 주선 하였으며, 청구인이 OOO의 채무액 149,000,000원중 127,580,122원을 쟁점주택을 담보로 하여 대출받은 금액 및 경락대금으로 변제하고 잔액 21,419,878원이 있음을 확인하고 있으며, 인증되지는 아니하였다. 마)2010.12.1. 작성되어 같은 날 법무법인 OO에서 인증한 확인서의확인자는 OOO의 외사촌 형인 OOO으로 쟁점주택의 거래경위와 관련, OOO가 지정하는 자가 관련채무액을 인수하기로 하고, OOO에게는 전세금 17,000,000원을 보장하기로 하였으며,청구인은 쟁점주택을 매도하고자 하였으나, OOO이 매도에 협조하지 않아서 둘 사이에 갈등이 생겼고, 결국 다시 경매처분되었다고 진술하고 있다. (6)청구주장에는 소유권이전일 현재의 채무가 아닌상환일 현재의 채무를 기준으로 취득가액을 계산하고 있으며,최대 채권자인 OOO와의 채권·채무에 관한 약정내용(상환방법이나 약정이자 등)은 확인되지 아니하며,매매계약서, 약정서, 각서 등 청구인이 제출한 증빙 서류 및 처분청의조사내용 등에서청구인이 쟁점채무를 승계하기로 하였다는 직접적인 내용은확인되지 아니한다.

(7) 위 사실관계 등을 종합하여 판단하면, 청구인이 OOOO OOO에 대한 채무를 승계받았다는 내용이 확인되지 않는 점 및 취득당시 쟁점주택과 같은 아파트의 매매사례가액으로 보아 취득가액이 200,000,000원이라는 청구주장은 받아들이기 어렵고, OOOO OOO에게 각서한 내용에 의하면, OOO에 대한 채무의 변제로 쟁점주택과 부산광역시 소재 OOO의 토지지분을 OOO OO OOO가 지정하는 자에게 소유권을 이전한다는 취지로 보여지므로 OOOO OOOO 대한 채무액 149,000,000원이 쟁점주택에 대한 채무로만 보여지지도 아니한다. 따라서 처분청이 매매계약서 및 부동산거래계약신고필증에 의하여 취득가액을 120,000,000원으로 하여양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.