당초 모텔과 나대지를 160억원에 양도하는 것으로 계약서를 작성하였다가 잔금을 치르는 과정에서 청구인의 요구로 양도가액을 임의로 구분하여 계약서를 작성한 것이므로 기준시가로 안분하여 자산별 양도가액을 산정하여 과세한 처분은 정당하며전 소유자로부터 비품 등의 가액을 별도로 평가하여 대금을 수수하였다는 증빙이 확인되지 않으며 후 소유자가 비품 등의 가액을 임의로 정하였다고 답변하고 있으므로 모텔의 양도가액에 포함하여 과세한 처분은 정당함
당초 모텔과 나대지를 160억원에 양도하는 것으로 계약서를 작성하였다가 잔금을 치르는 과정에서 청구인의 요구로 양도가액을 임의로 구분하여 계약서를 작성한 것이므로 기준시가로 안분하여 자산별 양도가액을 산정하여 과세한 처분은 정당하며전 소유자로부터 비품 등의 가액을 별도로 평가하여 대금을 수수하였다는 증빙이 확인되지 않으며 후 소유자가 비품 등의 가액을 임의로 정하였다고 답변하고 있으므로 모텔의 양도가액에 포함하여 과세한 처분은 정당함
심판청구를 기각한다.
(1) 민법상 기본원칙인 사적자치에 따라 모텔과 나대지를 각자의 계산 및 책임하에 취득하여 2008.6.15.과 2008.5.27. 양도하였으며, 청구인이 당초 나대지 취득시 모텔을 신축할 목적으로 50억원에 양수하기로 하였다가 신축허가가 제한됨을 인지한 후 46억원에 취득하였음이 매매계약서 등에 의하여 확인되는 등 나대지의 실거래가가 낮을 수 밖에 없는 정당한 사유가 있는데도 모텔과 나대지의 양도가액을 일괄적으로 기준시가로 안분하여 과세한 처분은 부당하다.
(2) 모텔 취득시에 집기·비품·시설물 일체(이하 “비품 등”이라 한다)의 가액을 별도로 평가하여 취득하였고, 양도계약시에도 비품 등의 가액을 구분하여 별도계약을 하는 등 모텔을 양도한 것과는 별도의 거래인데도 이를 모텔과 일괄양도한 것으로 보아 양도가액에 합산하여 과세한 처분은 부당하다.
(1) 모텔 및 나대지의 일괄 양도가액이 160억원이나, 청구인이 자산별 양도가액을 합리적인 기준없이 임의로 산정하여 객관적인 가치를 반영하지 못하였으므로 기준시가로 안분계산, 자산별 양도가액을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.
(2) 건물의 인테리어 시설 및 비품 등은 영업용 부동산 거래시 부동산가액에 포함하여 거래하는 경우가 통상적임에도 가액의 합리적이고 객관적인 계산근거 없이 임의로 정하였고 매매대금 지급내역 중 비품 등의 매매대금이 별도로 지급된 사실도 없으므로 비품 등의 가액을 모텔의 양도가액에 포함하여 과세한 처분은 정당하다.
(1) 모텔 및 나대지의 총양도가액을 기준시가로 안분하여 과세한 처분의 당부
(2) 모텔비품 등의 가액 3억원을 양도가액에 산입하여 과세한 처분의 당부
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 제100조【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】
⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. (3) 부가가치세법 시행령 제48조의2【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.
1. 토지와 건물등에 대한 소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.
○○○ (다) 전소유자들이 신고한 모텔(98억원) 및 나대지(46억원, 실지계약은 50억원이나 4억원은 반환)의 양도가액 신고 및 필요경비 내역은 적정한 것으로 판단된다.
(2) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 모텔과 나대지를 각각 2008.6.15.과 2008.5.27. ○○○에게 양도한 것은 거래당사자간 민법상 사적자치에 의하여 적법하게 양도하고 실거래가액으로 신고한 것이며, 모텔과 나대지를 구입할 당시 나대지에 모텔을 지을 계획이었으나 관할구청에서 허가가 나지 않아 나대지를 모텔주차장으로 사용하던 중 나대지를 양도한 것으로, ○○○도 나대지는 ○○○ 위치하여 있는 토지로서 동 구역내에서는 상업·업무기능의 활성화를 위해 지구단위계획 민간지침 제7조(건축물의 용도에 관한 사항, 불허용도)에 따라 숙박시설(관광호텔 제외)의 신축은 불가’하다고 회신(2010.11.22.)하고 있는 바, 숙박시설을 신축할 수 없어 나대지의 토지가액이 낮게 형성될 수 밖에 없음에도 토지가액을 비정상적으로 낮추었다고 보아 양도당시의 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 부과한 것은 부당하다고 주장한다. (나) 이에 대하여 처분청은 모텔계약일(2008.6.15.) 이전인 2008.5.27. 모텔계약금 3억원을 나대지의 계약금 2억원과 함께 수령한 것은 일반적인 상거래관행으로 볼 수 없고, 양수자 ○○○ 일괄양수하기로 하였다고 확인하고 있는 바, 청구인이 신고한 모텔과 나대지의 양도가액은 임의로 산정하여 객관적 가치를 반영하고 있지 못하였고, 나대지에 모텔신축 허가제한 외에 다른 건축물의 제한은 없고 공시지가도 모텔과 별 차이가 없어 주변보다 가격이 낮아야 할 이유가 없으므로 기준시가에 의하여 안분계산한 것은 정당하다는 입장이다.
○○○ (다) 한편, 후소유자 ○○○은 2010.5.20. 작성된 문답서에서 당초 모텔과 나대지를 160억원에 매매하기로 하였으나 잔금을 치르는 과정에서 청구인의 요구로 나누어 계약하였으며, 모텔과 나대지의 가격산정에 대하여는 잘 모른다고 확인하고 있다. (라) 살피건대, 모텔의 계약체결일(2008.6.15) 이전인 2008.5.27. 모텔계약금 3억원을 나대지의 계약금 2억원과 함께 지급하는 것이 통상의 거래에 어긋나고, 당초 일괄하여 양도·양수하기로 하였으나 잔금을 치르는 과정에서 청구인의 요구에 의하여 합리적인 기준없이 모텔과 나대지 각각의 계약서를 작성하였다고 후 소유자 ○○○이 답변하고 있는 점으로 보아, 기준시가로 안분하여 자산별 양도가액을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(3) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 2008.6.25. 모텔에 대하여 포괄양도양수계약서를 작성하였고, 2008.7.10. 비품 등의 매매계약서(3억원)를 별도로 작성하여 양도가액에서 차감하여 신고하였는 바, 시설물 매매계약서에서 ‘모텔 내부 및 객실에 설치된 비품 등 시설물일체를 3억원에 실가 양도·양수하기로 한다’면서 에어컨·TV·냉장고·정수기 등 45종류의 비품 등의 목록을 첨부하고 있고, 모텔의 대차대조표에는 2007년말 현재 비품 278백만원, 시설장치 67백만원, 2008.7.21. 현재는 비품 310백만원이 계상되어 있으며, 모텔 취득시에도 비품 등의 가액을 별도로 평가하여 취득하였으므로 양도가액에서 차감하여야 한다고 주장한다. (나) 후소유자 ○○○은 2010.5.20. 작성된 문답서에서 2008.6.25. 중도금 지급일에 청구인이 요구하여 사업양도양수계약서를 작성하고 임의로 비품 등의 가액을 3억원으로 정하였으나, 당초 계약시에는 비품 등을 별도로 계산한다는 내용은 없이 모텔 및 나대지를 160억원에 인수하는 조건으로 계약하였다고 기재되어 있고, 2010년 5월 전 소유자인 ○○○가 작성한 확인서에는 모텔을 청구인외 1인에게 매도한 사실이 있는데 7년전의 일이라 정확히 기억을 하지는 못하지만 매매금액이 대략 98억원 정도인 것으로 생각되며 매매계약서 등 관련자료는 보관하고 있지 않다고 기재되어 있다. (다) 처분청은 모텔 인수시부터 사용하던 노후되고 이미 사업소득에서 비용처리된 비품 등의 가액을 임의로 정한 것으로 계산근거가 분명하지 않고, 비품 등이 모텔업에 반드시 필요한 것으로 이를 포함하여 거래하는 것이 일반적이며, 취득시 매매계약서나 전소유자의 확인서에 의하여 비품 등의 가액을 별도로 평가하여 대금을 수수한 사실이 확인되지 아니하므로 비품 등의 가액을 양도가액에 포함하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다. (라) 살피건대, 비품 등의 가액을 부동산 양도가액에서 제외하기 위해서는 당해 비품가액 등의 평가 및 계산내역을 필요로 하고 취득가액에서도 비품 등의 가액을 차감하여야 할 것인 바, 전 소유자 ○○○로부터 비품 등의 가액을 별도로 평가하여 대금을 수수하였다는 증빙이 확인되지 않는 점, 후 소유자 ○○○이 비품 등의 가액을 임의로 정하였다고 답변하고 있고 기준시가로 안분하여 자산별 양도가액을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다..
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.