양도부동산의 거래차익이 양도차손 거래인지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 ○○○(대지 471.1㎡, 건물 1,214,42㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2004.6.3. ○○○로부터 취득하여 보유하다가 2007.2.22. ○○○에게 양도하였으나 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.
• 나. ○○○세무서장은 2005.7.29.∼2005.8.25. 기간중 ○○○에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점부동산의 양도가액(청구인의 취득가액)을 1,380,000,000원으로 조사·확인하고 처분청에 과세자료를 통보 하였고, 이에 따라 처분청은 쟁점부동산에 대한 청구인의 취득가액을 1,380,000,000원으로, 양도가액을 1,700,000,000원(청구인과 ○○○간에 2006.12.7. 작성된 부동산매매계약서에 기재된 매매대금)으로 결정하여 2010.3.9. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 112,309,140원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.5.31. 이의신청을 거쳐 2010.9.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산은 명의신탁에 의한 4인(청구인, ○○○)의 공동사업 결과 양도된 것으로, 공동사업자별로 과세소득을 계산하면 청구인의 취득가액은 477,697,000원, 양도가액은 403,000,000원으로 양도차손이 발생되었음에도 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

(2) 청구인을 쟁점부동산의 실지 양도자로 보아 과세하는 경우에도 취득가액은 1,730,788,000원(금융기관채무인수액 1,360,000,000원, 전세 계약금 50,000,000원, 계약금 60,000,000원, ○○○이 ○○○에게 지급한 200,000,000원, 기타필요경비 60,788,000원), 양도가액은 1,170,000,000원(○○○저축은행 채무인수액 1,170,000,000원)으로 양도차손이 발생되었음에도 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) ○○○세무서장의 ○○○에 대한 양도소득세 조사종결보고서에는 쟁점부동산의 취득자가 청구인으로 나타나고, 청구인이 2006.2.2. 작성한 확인서에는 쟁점부동산을 ○○○로부터 취득한 것이라는 청구인의 확인내용이 나타나며, 과세전적부심사 및 이의신청시에는 명의신탁 및 공동사업 주장을 하지 아니하였다가 심판청구시 새롭게 명의신탁 및 공동 사업을 주장하면서 ‘명의신탁계약 및 손해배상약정서’ 등을 제출하였으나 이는 진정성이 없는 증빙이므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다.

(2) 취득가액에 대하여 보면, ○○○세무서장의 ○○○에 대한 양도소득세 조사당시 청구인이 작성(2006.2.2.)한 확인서에는 2004.5.24. ○○○로부터 쟁점부동산에 대한 채무(금융기관 1,360,000,000원, 전세보증금 20,000,000원 합계 1,380,000, 000원)만을 인수하면서 쟁점부동산을 취득하였다고 청구인이 확인한 사실이 있고, 전세계약금 50,000,000원은 전세계약서상 청구인이 임차인인 ○○○로부터 지급받는 것으로 기재되어 있으나, 국세통합인증관리시스템상 임차인인 ○○○는 전세계약일 이후 쟁점부동산에서 사업자등록을 하고 사업을 영위한 사실이 없는 것으로 확인되며, 청구인이 ○○○에게 매매대금(취득자금) 명목으로 지급하였다고 제출한 금융거래내역서(새마을금고 ○○○)를 보면, 청구인의 예금계좌에서 2004.6.2. 수표로 60,000,000원이 출금된 내역은 나타나지만 동 금액이 ○○○에게 지급되었는지 여부는 구체적으로 확인되지 아니하고, 쟁점부동산의 등기부등본상 거래당사자가 아닌 ○○○과 ○○○ 간에 수수된 200,000,000원이 청구인의 취득자금이라고 볼 만한 객관적이고 구체적인 근거가 없다. 양도가액에 대하여 보면, 쟁점부동산의 등기부등본에 기재된 등기부기재가액이 1,700,000,000원으로 나타날 뿐만 아니라, 과세전적부심사시 청구인이 제시한 쟁점부동산의 부동산매매계약서(2006.12.7. 작성)에 기재된 매매대금도 1,700,000, 000원으로 나타나고, 청구인이 쟁점부동산의 양도가액이 1,700,000,000원이라는 사실에 대하여 다툼없이 인정한 사실이 있는 바, 심판청구를 제기하면서 양도가액이 1,170,000,000원이라고 새롭게 주장하면서, 쟁점부동산 때문에 고통을 받아 시급하게 처분할 목적 으로 청구인이 쟁점부동산을 담보로 고려저축은행으로부터 대출받은 1,170,000,000원을 승계시키는 조건으로 쟁점부동산의 소유권을 ○○○에게 이전하였다는 주장이나, 1,170,000,000원은 기존의 쟁점부동산을 담보로 대출받은 ○○○은행대출금 1,360,000,000원을 상계하기에 부족한 금액으로, 이와 같은 부동산의 매매거래는 일반적인 상거래 관행상 납득하기 어려울 뿐만 아니라 청구인의 주장은 어느 것 하나 일관되고 분명한 것이 없고, 또한, 청구인은 1,700,000,000원의 부동산매매계약서를○○○과 작성하면서 사실은 거래가액이 1,700,000,000원이 아니라는 별도의 각서를 작성했다는 주장이나, 이 주장 역시 이의신청 및 심판청구시 새롭게 주장하는 것으로 진정성이 없어 청구주장을 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점부동산은 명의신탁에 의한 4인의 공동사업 결과 양도된 것으로 공동사업자별로 과세소득을 계산하면 청구인의 취득가액은 477,697,000원, 양도가액은 403,000,000원으로 양도차손이 발생되었음에도 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다는 주장의 당부

(2) 청구인을 쟁점부동산의 실지 양도자로 보아 과세하는 경우에도 취득가액은 1,730,788,000원, 양도가액은 1,170,000,000원으로 양도차손이 발생되었음에도 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다는 주장의 당부

• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구 하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래 방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액 으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래 가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고부동산등기법제57조 제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래 가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우 로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득 가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 답변서, 이의신청결정서, 과세전적부심사결정서, 동대문세무서장의 양도소득세 실지조사복명서, 청구인이 작성한 확인서 등 심리자료에는 다음과 같은 내용들이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 2004.6.3. ○○○로부터 취득하여 보유 하다가 2007.2.22. ○○○에게 양도하였으나 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. (나) ○○○세무서장은 2005.7.29.∼2005.8.25. 기간중 ○○○에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점부동산의 양도가액(청구인의 취득가액)을 1,380,000,000원으로 조사·확인하고 처분청에 과세자료를 통보 하였다. (다) 이에 따라 처분청은 쟁점부동산에 대한 청구인의 취득가액을 1,380,000,000원으로, 양도가액을 1,700,000,000원으로 결정하여 2010.3.9. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 112,309,140원을 결정·고지하였다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 등기부등본, 부동산교환계약서(○○○이 작성), 명의신탁계약 및 손해배상약정서(청구인, ○○○ 4인이 작성), 차용증(차용인들: 청구인, ○○○), ○○○공동합의서(합의자: 청구인, ○○○), 부동산매매계약서(매도인 청구인, 매수인 ○○○, 매매대금 1,700,000,000원), 각서(매도인 청구인, 매수인 ○○○), 문자메시지사본(경기도 ○○○, 12월21일 13시54분), 청구인의 주민 등록등본(2009.12.29. 위 주소 전입, 2010.2.11. 서울특별시 ○○○ 전입), 전세계약서(임대인 청구인, 임차인 ○○○), 예금통장사본(예금주 청구인, 2004.6.2. 수표출금 60,000,000원), 무통장입금증(송금자 ○○○, 받는자 ○○○, 송금액 200,000,000원), 납세증명원(납세의무자 청구인, 2004년 취득세, 등록세 등 60,787,090원 청구인이 완납) 등을 제출하면서 위 청구주장에서 언급한 바와 같이 이 건 부과처분이 부당 하다고 주장하면서 의견진술을 신청하였고, 2010.12.2. 조세심판관회의에 배우자와 함께 출석하여 동일한 요지로 의견진술을 하였다.

(3) 청구인은 위와 같이 여러 가지 증빙들을 제시하면서 이 건 부과 처분의 부당함을 주장하고 있으나, 처분청의 답변서, 이의신청결정서, 과세전적부심사결정서, ○○○세무서장의 양도소득세 실지조사복명서, 청구인의 확인서 등 심리자료에 의하면, 청구인은 등기부등본상 쟁점부동산을 2004.6.3. ○○○로부터 취득하여 보유하다가 2007.2.22. ○○○에게 양도한 것으로 나타나는 점, ○○○세무서장은 2005.7.29.∼2005.8.25. 기간중 ○○○에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점부동산의 양도가액(청구인의 취득가액)을 1,380,000,000원으로 조사·확인하였고 청구인도 이를 확인한 점, 청구인과 ○○○간에 작성된 부동산매매계약서(2006.12.7.)의 매매대금과 쟁점부동산의 등기부등본에 기재된 등기부기재가액이 1,700,000,000원으로 기재되어 있는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 ○○○에게 양도한 쟁점부동산의 취득가액은 1,380,000,000원, 양도가액은 1,700,000,000원으로 인정된다 하겠다. 한편, 청구인이 제시한 여러 가지 증빙들은 청구인이 주장하는 공동사업자들간의 내부적인 약정서에 불과하여 그러한 증빙들에 나타나는 내용만으로는 청구인이 주장하는 명의신탁에 의한 4인간의 공동사업에 의한 쟁점부동산의 양도차손거래라는 사실이 객관적이고 구체적으로 뒷받침되지 아니한다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 1,380,000,000원, 양도 가액을 1,700,000,000원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.