취득가액이 불분명하여 환산취득가액을 적용한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.5.16. ○○○로부터 취득한 ○○○ 철근콘크리트조 건물 9.61㎡(전유부분 5.20㎡, 공용부분 4.41㎡) 및 같은 곳 대지 2,142㎡에 대한 소유권대지권 2,142분의 1.59(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2006.10.27. ○○○에게 양도하고, 2006.11.28. 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 취득가액을 537,000,000원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)으로, 양도가액은 550,000,000원으로 양도소득세를 예정신고·납부 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점취득가액이 확인되지 아니한다는 마포세무서장의 과세자료를 통보받음에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 환산취득가액(419,060,305원)으로 산정하여 2010.2.2. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 65,630,640원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인 이에 불복하여 2010.4.21. 이의신청을 거쳐 2010.9.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2005.5.2.○○○은행 저축예금계좌○○○--)에서 1억3,000만원을 출금하여 2005.5.3. 그 중 5,000만원을 계약금으로 ○○○에게 지급하였는데 그 사실이 쟁점부동산 매매계약서 계약금 란에 ○○○가 영수하였다고 기재하고 날인한 것으로 확인되며, 잔금은 2005.5.12. ○○○은행 계좌(○○○-)에서 225,673천원을 출금하여 ○○○은행 자기앞수표로 발행받은 2억1,700만원과 2005.5.16. ○○○은행 예금계좌(○○○--*)에서 출금하여 자기앞수표로 발행받은 1억2천만원을 합한 총 3억3,700만원을 ○○○에게 지급하였고, 나머지 1억5,000만원은 취득당시 임차인인 ○○○의 임차보증금을 승계하는 조건으로 취득하였으므로 쟁점부동산의 취득가액이 5억3,700만원으로 확인됨에도 불구하고 청구인이 신고한 실지취득가액이 불분명하다고 보아 환산취득가액으로 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시한 예금출금액 3억8,700만원중 전 소유자 ○○○에게 귀속된 금액은 3억3,000만원으로 5,700만원의 차이가 발생하는 것으로 계약금 5,000만원은 제3자가 수령한 것으로 확인되는 점, ○○○에게 임대한 임대차계약서를 제시하지 못하고 있는 점, 청구인이 제시한 임대차계약서는 쟁점부동산 취득 이후에 체결된 계약서이며, 위 계약서에 보증금 1억5천만원, 월세 300만원으로 기재되어 있으나, 임차인인 ○○○이 사업자등록신청시 제출한 임대차계약서에는 보증금 3,000만원, 월세 40만원으로 기재되어 있어 위 임대차계약서를 신뢰하기 어려운 점, 쟁점부동산 취득시 검인계약서의 가액이 2,000만원으로 청구인이 주장하는 실제 취득가액(5억3,000만원)과는 큰 차이를 보이고 있는 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 제시한 증빙만으로는 실제 취득가액이 확인된다고 보기 어려우므로 환산취득가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 취득가액을 환산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑦ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 주식 등의 양도차익에 대한 신고내용의 탈루 또는 오류 기타 거래내역의 적정성을 확인할 필요가 있는 경우에는 금융실명거래 및 비밀보장에관한법률 등 다른 법률의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 증권거래법에 의한 증권회사 및 당해 주식 등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인에 이를 조회할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 ×취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사레가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 아래의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2005.5.16. ○○○로부터 취득한 쟁점부동산을 2006.10.27. ○○○에게 양도하고, 2006.11.28. 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 취득가액을 5억3,700만원으로, 양도가액은 5억5,000만원으로 양도소득세를 신고·납부하였고, 처분청은 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보고 양도가액에 취득시와 양도시의 기준시가 비율을 적용한 환산취득가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다. (나) 처분청은 청구인이 증빙으로 제시한 자기앞수표에 대하여 관련금융기관에 금융정보를 조회하여 관련금융기관이 회신한 자료에 의하면, 아래 <표1>과 같이 자기앞수표 6매 총 3억3,000만원은 쟁점부동산을 양도한 ○○○의 남편으로 확인되는 김○○가(이) 금융기관에 제시한 것으로, 계약금으로 지급되었다고 주장하는 5천만원권 자기앞수표(수표번호:○○○)는 최○○에게 귀속되었으며, 2005.5.12.자○○○은행 발행분 1천원만권 자기앞수표(수표번호: ○○○는 청구인이 2005.5.17. ○○○은행 자신의 계좌(○○○과 ○○○의 월세가 입금된 계좌)에 입금하였고, 1백만원권 5장은 제시자가 불분명한 것으로 되어 있다. <표1> 금융자료 회신 내역

○○ (다) 청구인은 쟁점부동산을 취득하고 아래 <표2>와 같이 매매대금을 지급하였다고 하면서, 그 증빙으로 청구인 명의의 ○○○은행 계좌에서 출금한 증빙(2매), 개별계좌 거래내역 조회 및 자기앞수표번호조회를 제출하였다. <표2> 쟁점부동산의 매매대금(취득가액) 지급 내역

○○○

① 계약금 지급과 관련하여, 청구인은 2005.5.2. 자신 명의의 ○○○은행(○○○ 지점) 계좌○○○)에서 자기앞수표로 인출한 130,000,000원 중 계약일인 2005.5.3. ○○○에게 계약금으로 자기앞수표 1매 5,000만원(수표번호: ○○○)을 지급하였다고 주장하며, ○○○은행 계좌에서 130,000,000원을 출금한 증빙을 제출하였다.

② 잔금 지급과 관련하여, 2005.5.16. 청구인 명의의 ○○○은행○○○ 지점) 계좌○○○에서 출금한 자기앞수표 3매 120,000,000원(수표번호:○○○) 및 취득계약서상의 잔금지불일 2005.5.16.(월요일)보다 4일 빠른 2005.5.12.(목요일)에 청구인 명의의 ○○○)에서 미리 출금하여 보관하고 있던 225,673,693원(이 중 225,600,000원을 총 15매의 ○○○은행 자기앞수표로 발행) 중 217,000,000원 등 합계 337,000,000원을 2005.5.16. ○○○에게 지급하였다고 주장하며, ○○○은행 계좌에서 120,000,000원을 출금한 증빙, 위 개별계좌 거래내역 조회 및 자기앞수표번호조회를 증빙으로 제출하였다.

③ 취득가액 중 잔여액 150,000,000원은 취득당시 쟁점부동산을 임차하고 있던 ○○○의 임대보증금을 청구인이 승계하는 것으로 처리하였다고 주장하고 있다.

• 라) 또한, 청구인은 쟁점부동산의 전 소유자로부터 임대보증금을 승계하였다는 증빙으로 월세계약서 및 청구인 명의의 ○○○ 지점) 저축예금계좌(○○○ 및 개인MMDA 계좌(○○○***)의 예금거래실적증명서를 제출하였는데 그 내역은 아래와 같다.

① 월세계약서에 기재된 주요 약정내용은 아래 <표3>과 같으며, 기재된 계약일은 2005.6.21. 잔금약정일은 2005.7.9.로서 모두 취득계약서의 잔금일인 2005.5.16. 이후로 되어있다. <표3> 월세계약서의 주요 약정내용

○○○

② 청구인 명의의 예금거래실적증명서(조회기간: 2005.5.1.~2006.12.31.)에는 쟁점부동산 취득당시의 기존 임차인이라는 ○○○과 후 임차인 ○○○의 남편인 ○○○이 2005.6.30.~2006.11.10. 청구인 명의의 계좌로 송금한 내역이 아래 <표4>와 같다. <표4> 예금거래실적증명서의 주요 입금내역

○○○ (마) ○○○은 2005.10.11. 쟁점부동산을 사업장으로 하는 의류도매업 사업자등록 신청 시 제출한 서류에 임대보증금 30,000,000원, 월세 400,000원으로 기재하였으며, 청구인은 이에 대한 부동산임대업 사업자등록을 신청한 사실이 없다. (바) 쟁점부동산의 직전 소유자인 ○○○는 2004년 제2기 및 2005년 제1기(2005.1.1.~2005.5.31.) 부가가치세 확정신고서상의 부동산임대업(간이과세자) 과세표준을 2,523천원 및 2,095천원으로 각각 신고한 사실이 확인되고, 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 후, 기준시가에 의한 양도가액 90,699,180원 및 기준시가 환산에 의한 취득가액 64,652,452원으로 2005.7.28. 양도소득세를 신고·납부한 사실이 확인된다. (사) 청구인에게 쟁점부동산을 취득한○○○은 쟁점부동산을 아래 <표5>와 같이 다른 사업자에게 임대한 사실이 국세청 전산자료 등에 의하여 확인된다. <표5> 청구인의 양도 이후 쟁점부동산의 임대 내역

○○○

(2) 위 사실관계를 근거로 쟁점부동산의 취득가액을 5억3,700만원으로 볼 수 있는지 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 ○○○로부터 쟁점부동산을 5억3,700만원을 지급하고 취득하였는데 계약금 5천만원은 ○○○은행 저축예금계좌에서 출금하여 지급하였고, 잔금 중 3억3,700만원은 청구인의 계좌에서 출금된 금액으로 지급하였으며, 나머지 1억5,000만원은 취득당시 임차인인○○○의 임차보증금을 청구인이 승계하는 조건으로 취득하였으므로 총 취득가액이 5억3,700만원임에도 청구인이 신고한 실지취득가액을 부인하고 환산취득가액으로 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있고, 2010.12.23. 우리 원 조세심판관회의에 청구인, 세무대리인 세무사○○○, 취득당시 부동산을 중개하였다는 ○○○ 등이 출석하여 청구주장과 같은 취지로 의견진술을 하였다. (나) 청구인이 제시한 금융자료에 의하여 청구인이 ○○○에게 쟁점부동산의 취득대금으로 3억8,700만원을 지급하였다는 주장은 신빙성이 있다고 보여지나, 청구인이 쟁점부동산을 취득하며 기존 세입자인 ○○○의 임대보증금 1억5천만원을 승계하였다는 주장의 경우 매매계약서에 임대보증금이 얼마인지 기재되어 있지 아니하고 ○○○도 사업자등록이 되어 있지 아니하여 실제로 임대하였는지가 불분명하고 ○○○에게 임대보증금 1억5천만원을 반환한 사실이 객관적인 자료에 의하여 입증되지 아니하는 점, 후 임차인인 ○○○이 사업자등록 신청시 제출한 임대차 계약서에는 임대보증금이 3천만원으로 되어 있는 점, 청구인에게 쟁점부동산을 취득한 ○○○이 쟁점부동산을 2007.11.20.~현재까지 임대보증금 7,000만원~8,000만원으로 다른 사업자에게 임대한 사실이 국세청 전산자료 등에 의하여 확인되는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 임대보증금 1억5천만원을 승계하는 조건으로 취득하였다는 청구주장을 그대로 인정하기는 어렵다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 불분명한 것으로 보고 환산취득가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.