대리인에게 포괄적 위임하여 양도가액을 청구인 모르게 계약서 작성하고 그 중 일부만 청구인이 수령하였다하여도 청구인에게 책임이 있으므로 전체금액을 양도가액으로 하고 나머지는 차액은 사례금 등 성격으로 필요경비에 산입함이 타당함
대리인에게 포괄적 위임하여 양도가액을 청구인 모르게 계약서 작성하고 그 중 일부만 청구인이 수령하였다하여도 청구인에게 책임이 있으므로 전체금액을 양도가액으로 하고 나머지는 차액은 사례금 등 성격으로 필요경비에 산입함이 타당함
○○○세무서장이 2010.7.12. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 136,465,520원 부과처분은,
1. 청구인이 2004.7.15. 이○○○에게 양도한 ○○○ 임야 1,809㎡의 양도가액은 3억 5,000만원으로 하고 전○○○에 지급된 1억 6,500만원은 필요경비에 산입하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
2. 나머지 심판청구는 기각한다.
(1) 쟁점토지 매수인이 제출한 매매계약서는 대리권이 없는 최○○○가 임의로 작성한 효력없는 계약서로 청구인은 당초 부동산중개업자인 전OO에게만 쟁점토지를 매매대금 1억 8,500만원에 팔아달라고 위임하여 동 매매대금만을 수령한바 있고, 이러한 사실은 최○○○와의 대화를 녹음한 녹취록에서도 확인되며, 매수인인 이○○○은 매매대금이 1억 8,500만원으로 기재된 쟁점토지 매매계약서를 행사하여 취득등기를 한 사실도 있으므로 청구인이 쟁점토지를 3억 5,000만원에 양도한 것으로 보아 이 건 과세한 것은 부당하고, 설령 대리권한 없는 최○○○가 쟁점토지를 3억 5,000만원에 양도하였다 하더라도 청구인이 수령한 사실도 없는 1억 6,500만원은 중개인과 최○○○ 등의 미등기 전매에 따른 양도소득이나 사업소득으로 과세하여야 한다.
(2) 최○○○가 작성한 매매계약서는 중개인 전○○○ 등이 청구인을 기망하여 일방적으로 작성한 것으로 계약서상 날인 도장도 청구인이 소유하는 도장이 아니며, 청구인이 중도금 및 잔금영수증에 날인한 사실도 없어 청구인이 당초 매매계약서 외에 다른 매매계약서를 이중으로 작성하였다고 본 것은 부당하고, 따라서 이 건 양도소득세의 부과제척기간은 5년으로 보아야 한다.
(1) 쟁점토지 매수자인 이○○○이 처분청에 제출한 쟁점토지 매매관련 부동산 거래내용 조회서에 총 매매대금이 3억 5,000만원임을 확인하고 있고, 중도금 영수증에도 청구인과 최○○○가 매매대금을 수령한 것으로 날인(청구인의 도장이 막도장이 아님)되어 있으며, 두 계약서 모두 특약사항에 주유소 부지를 매매하는 것으로 도로점용허가 및 삼림훼손허가의 명의변경을 포함하는 계약임이 명시되어 있어 청구인이 계약당시에 건축행위가 불가능한 임야에서 건축행위가 가능한 나대지로 변경됨에 따른 쟁점토지의 가치상승을 예상할 수 있었음에도 양도에 관한 사항 일체를 중개인에게 위임하여 실제 매매가액을 몰랐다는 주장은 타당하지 아니하며, 매매계약 위임에 따른 책임은 청구인에게 귀속되는 것이므로 쟁점토지 양도가액을 3억 5,000만원으로 보아 과세한 처분은 타당하다.
(2) 청구인이 쟁점토지의 매매에 대한 모든 사항을 전OO 등에게 위임하였고, 이에 따라 매매계약서가 이중으로 작성되어 양도소득세를 탈루한 사실이 있으므로 이는 사기 기타 부정한 행위에 해당하므로 이 건 양도소득세의 부과제척기간은 10년에 해당한다.
(1) 양도소득세(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정된 것) 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2) 국세기본법 제26조의2 【국세부과의 제척기간】① 국세는 다음 각 호에 규정된 기간이 끝난 날 후에는 부과할 수 없다.(단서 생략)
1. 납세자가 사기나 그 밖의 부정한 행위로 국세를 포탈(逋脫)하거나 환급ㆍ공제받은 경우에는 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간
2. 납세자가 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간
3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우에는 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년간
(1) 처분청의 조사담당자가 2010년 5월에 작성한 양도소득세 조사복명서의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 양도소득세 신고내용 및 혐의내용을 보면, 양도물건은 ○○○ 소재 토지 1,809㎡로, 청구인은 동 토지를 2004.5.6. 1억 6,000만원에 취득하여 2004.7.15. 1억 8,500만원에 양도한 것으로 하여 양도소득 과세표준 예정신고를 하였고, 이에 대해 처분청은 양도차익 과소신고 혐의가 있는 것으로 조사하였다. (나) 양도가액에 대한 조사내용을 보면, 먼저 청구인이 제출한 확인서 내용으로, 총 매매대금은 1억 8,500만원(계약일자 2004.6.2. 3천 500만원, 잔금일자 2004.7.15. 1억 5,000만원)이고, 특약사항에 주유소 부지 매매로 삼림훼손허가의 명의변경 포함 등에 대한 사항이 있으며, 매수인 이○○○의 막도장이 날인되어 있고, 청구인의 ○○○ 계좌의 거래내역 중 2004.7.29. 수표로 1억 4,000만원이 입금된 사실은 있으나 입금처가 확인되지 아니하며, 쟁점토지 매도를 전○○○에게 위임하고 해외 출장을 다녀온 후에 전OO로부터 1억 8,500만원을 수령한 것으로 나타나며, 처분청 작성 문답서 내용으로 청구인은 양도계약서를 본적도 없고 전○○○로부터 1억 8,500만원에 팔았다고 들어 그런 줄 알고 있었으며 세무서에서 매매가액이 3억 5,000만원으로 기재된 매매계약서를 처음 보는 등, 세무서에서 제시한 자료 일체와 최○○○를 만나본 결과 세무서에서 제시한 3억 5,000만원짜리가 실제계약서라고 생각되나, 양도당시 최○○○ 등에게 사기를 당한 것 같다고 진술한 것으로 나타난다. 다음으로, 쟁점토지 매수자인 이○○○이 제출한 계약서 내용으로 총 매매대금은 3억 5,000만원(계약일자 누락 계약금 3천 500만원, 잔금일자 2004.7.15. 3억 1,500만원)이고, 특약사항에 주유소 부지 매매로 삼림훼손허가의 명의변경 등에 대한 사항이 청구인이 제출한 계약서보다 상세히 기재(주유소 허가증이 발급되지 않을시 원인무효로 한다는 특약 등)되어 있으며, 매수인이 이○○○의 남편 최○○○ 외 1명으로 기재되어 있고 매도인의 대리인 최○○○(인적사항 불명)에 의한 거래로 최○○○의 도장이 날인 것으로 나타난다. 처분청 조사담당자는 위의 문답서의 진술내용이나 매수자 이OO이 제출한 서류내용 등을 종합적으로 고려하여 쟁점토지의 양도가액은 3억 5,000만원이라고 조사하였다. (다) 취득가액 1억 6,000만원에 대한 조사내용을 보면, 청구인이 쟁점토지의 전 소유자 임○○○와 작성한 검인계약서상 매매대금 1억 6,000만원을 취득가액으로 신고한데 대해 이를 신고시인하고, 필요경비 2,100만원의 경우 취득세, 등록세, 중개수수료, 산림형질변경에 따른 제비용으로 신고내용이 적정한 것으로 조사하였다.
(2) 쟁점토지 양수인 이○○○이 작성(2010년 4월)하여 처분청에 제출한 부동산 거래내용 조회서를 보면, 쟁점토지의 총 매매대금은 3억 5,000만원, 계약금은 3,500만원(계약일자 미기재), 중도금은 2억 1,000만원(2004.7.28.), 잔금은 1억 500만원(2004.8.6.)으로 기재되어 있는 반면, 일자미상의 이○○○이 인감증명서를 첨부하여 작성한 거래사실 확인서에는 쟁점토지의 총 매매대금은 1억 8,500만원이고 계약금 3,500만원에 잔금은 1억 5,000만원으로 하였다고 나타난다.
(3) 영수인을 허○○○로 하여 날인하고 2004.7.28. 작성한 영수증을 보면, 쟁점토지 매매관련 중도금 2억 1,000만원을 동 일자 로 영수한 것으로 나타나고, ○○○이 2008.8.13. 발급한 혼인관계 증명서에 의하면, 쟁점토지 양수자 이○○○은 1989.5.18. 혼인신고를 하여 현재까지 부부로 등재되어 있는 것으로 나타나는데, 쟁점토지의 등기부등본상 2004.8.6. 이○○○이 청구인으로부터 매매를 원인(2004.7.5.)으로 쟁점토지를 취득한 것으로 되어 있을 뿐, 이○○○의 남편인 최○○○의 지분 취득사항은 나타나지 아니한다.
(4) 청구인이 최○○○와의 대화를 녹음(2010.6.10.)한 자료에 대해 2010.11.17. ○○○에서 작성한 녹취록의 주요내용을 보면, 쟁점토지에 대하여 중개인 전○○○가 1억 8,500만원에 팔아주겠다고 청구인에게 제의하여 청구인은 그 금액에 매도하여 줄 것을 의뢰하고 전○○○는 그 금액대로 매도되었다면서 매도대금 1억 8,500만원을 청구인에게 지급한 사실, 이후 2010년 5월경 처분청인 ○○○에서 청구인의 쟁점토지 양도가액이 1억 8,500만원이 아니라 3억 5,000만원이라고 한데 대해 청구인이 최○○○를 수소문하여 확인한바, 쟁점토지의 매매대금으로 3억 5,000만원을 받은 것은 맞는데 그 중 1억 8,500만원만 청구인에게 건네고 그 차액 1억 6,500만원은 쟁점토지의 매매작업에 참여했던 최○○○를 포함한 4인○○○이 나누어 가졌다고 최○○○가 시인하는 사실 등이 나타난다.
(5) 처분청 답변서 내용에 대한 청구인 항변서의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 양수인 이○○○ 명의 통장의 금융거래명세상, 최○○○가 대리인으로 작성한 매매계약서의 일자 및 금액과 정확히 일치하지는 않으나 중도금 2억 1,000만원과 잔금 1억 200만원 합계 3억 1,300만원이 인출된 사실이 확인되므로 청구인의 양도가액은 3억 5,000만원으로 추정된다는 처분청 의견에 대하여, 청구인은 인출된 3억 여원의 금액이 1차로 최○○○에게 지불되고 다시 중개인 전○○○를 거쳐 1억 8,500만원 상당의 금액만 쟁점토지 매매대금으로 청구인에게 지불된 것으로서, 그 차액 1억 6,500만원은 청구인의 양도소득에 포함되지 아니하는 것이라고 주장하고 있다. (나) 청구인이 당초 양도소득 과세표준 예정신고시 필요경비로 제시한 도로점용허가 및 산림 형질변경에 따른 측량설계비 7백만원, ○○○에 납부한 대체산림자원조성비 286만원 등의 영수증이 있는 것으로 볼 때 청구인이 임야를 취득하여 산지전용허가를 받아 양도한 것으로 확인된다는 처분청 의견에 대하여, 청구인은 쟁점토지를 임야 상태에서 매매의뢰한 것이지 이 임야를 도로점용허가와 산지전용허가를 득하여 매매하기로 의뢰한 적이 없으며, 이는 도로점용허가에서 산지전용허가까지의 전 과정을 중개인인 전○○○ 등이 청구인에게 사전 설명없이 일방적으로 그들이 그 허가과정에 1천여만원의 경비를 들여 소위 작업을 거쳐 양도한 것이고, 이러한 사실들은 이 건 과세처분을 전후하여 처음 알았으며 도로점용허가 및 산지전용허가는 쟁점토지 매도시에 이루어졌는지 모르나 청구인이 공부를 확인한 결과 지목변경은 청구인이 매도한지 4년 후인 2008.10.10.에야 이루어진 사실이 확인되므로 처분청의 의견은 타당하지 아니하다고 주장하고 있다. (다) 양수인 이○○○이 쟁점토지 매매대금으로 지급한 중도금과 잔금영수증에 쟁점토지가 주유소 부지임이 명시되어 있고 청구인의 도장이 날인되어 있으며, 쟁점토지가 산지전용허가(산림훼손허가)를 거쳐 주유소 부지가 됨으로서 높은 가격상승이 있을 것이란 것이 예견됨에도 불구하고 실제 매매가액을 청구인이 몰랐다는 주장은 신빙성이 없다는 의견에 대하여, 청구인은 이러한 특약사항들은 중개인 전○○○ 등이 그들의 이익을 더 챙기기 위하여 청구인 모르게 일방적으로 부기한 사항이며 청구인은 중도금 및 잔금영수증에 날인한 사실이 전혀 없다고 주장하고 있다. (라) 설령, 청구인이 최○○○가 작성한 매매계약서의 작성사실 및 쟁점금액을 몰랐다 하더라도 쟁점토지의 매도에 관한 사항 등 일체를 전○○○ 등에게 위임하였으므로 전○○○ 등의 쟁점토지의 양도에 관한 모든 행위의 권리와 책임은 청구인에게 귀속되고 매매대금의 차액은 청구인과 전○○○ 등과의 채권·채무 관계일 뿐이며 쟁점토지의 실제 양도가액과 신고 양도가액의 차액 1억 6,500만원은 청구인 양도소득에 포함됨이 정당하다는 의견에 대하여, 청구인은 쟁점토지의 매도에 관한 일체의 행위를 전○○○에게 위임한 것이 아니라 쟁점토지를 전○○○의 제의대로 1억 8,500만원에 매도하여 줄 것을 전○○○에게만 한정위임하였는바, 전OO와 최○○○를 포함한 4인이 청구인에게 알리지도 않고 도로점용허가와 산지전용허가를 받는 작업을 거쳐 청구인 모르게 1억 6,500만원이란 막대한 차액을 전○○○ 등이 챙겼고, 이러한 사실들은 청구인과 최○○○의 대화를 녹음한 녹취록에서 여실히 입증되는데도 처분청이 이에 대한 아무런 확인조사도 없이 쟁점토지 양수인 측의 통장 인출금만을 근거로 양도일로부터 6년이 지난 후에서야 청구인이 수령하지도 않은 부분에 대해 과세하는 것은 부당하다고 주장하고 있다. (마) 청구인이 매매계약서를 이중으로 작성하여 양도소득세를 탈루한 것이므로 이는국세기본법제26조의2 제1항 제1호에 해당(제척기간 10년)된다는 처분청의 의견에 대하여, 청구인은 쟁점토지양수인 이○○○이 소유권이전등기를 할 때에도 양도가액이 1억 8,500만원으로 기재된 검인계약서를 사용하였고, 처분청이 실제계약서라고 주장하는 매매계약서는 전○○○ 등이 1억 6,500만원을 편취하기 위하여 적법한 대리권이 없는 최○○○를 내세워 작성한 허위계약서로서 청구인은 동 계약서 작성에 관여한 적이 전혀 없고, 또한 최○○○에 의한 동 계약서의 작성행위는 청구인의 위임에 의한 것도 아니므로 이는 무효한 계약서라 할 것이므로, 청구인이 사기나 그 밖의 부정한 행위로 양도소득세를 포탈한 것으로 보아 부과제척기간을 10년으로 적용한 것은 부당하다고 주장하고 있다.
(6) 위 사실관계 등을 종합하여 쟁점토지의 양도가액이 청구인이 당초 양도소득 과세표준 예정신고시 제출한 매매계약서상 가액인 1억 8,500만원인지 아니면 매수자 이○○○이 번복하여 확인한 가액인 3억 5,000만원인지 여부에 대해 살펴본다. (가) 청구인이 당초 양도소득 과세표준 예정신고시 매수자인 이○○○이 총 매매가액이 1억 8,500만원으로 확인한 일자미상의 거래사실확인서를 작성한 사실은 있으나, 2010년 4월 중 매수자인 이○○○이 처분청에 제출한 쟁점토지 매매관련 부동산 거래내용 조회 회신내용에는 총 매매대금이 3억 5,000만원이라고 번복하고 있는 점, 전○○○으로부터 쟁점토지 매매대금으로 3억 5,000만원을 수령하여 1억 8,500만원만 청구인에게 지급하였다고 진술한 사실이 녹취록 등에서 확인되는 점, 두 계약서 모두 특약사항에 주유소 부지를 매매하는 것으로 도로점용허가 및 삼림훼손허가의 명의변경을 포함하는 계약임이 명시되어 있어 청구인이 계약당시 매매가액이 3억 5,000만원임을 인지하였거나 조금만 주의를 기울였더라면 충분히 인지할 수 있었던 점, 청구인이 최○○○가 매도 대리인으로 되어 있는 매매계약서의 존재사실을 몰랐다 하더라도 쟁점토지의 매매에 관한 사항 등 일체를 전○○○에게 위임한 것과 전○○○가 최○○○를 대리인으로 하였다는 것을 청구인이 인지하고 있었던 사실이 청구인의 문답서 진술상 나타나고 있어 전○○○ 등이 쟁점금액을 청구인 모르게 수취하였을지라도 포괄적 위임에 대한 책임은 청구인에게 존재한다고 보여지는 점, 일반적으로 매도자의 부동산 양도가액은 매수인에게는 취득가액이 되는 것이므로 매수인이 3억 5,000만원으로 기재된 계약서 내용에 따라 동 대금을 취득대가로 실제 지급하였음에도 청구주장과 같이 양도가액을 1억 8,500만원으로 보는 것은 비합리적이라 보여지는 점 등을 고려하여 보면, 쟁점토지의 양도가액은 3억 5,000만원으로 보는 것이 경험칙에 비추어 타당하다 할 것이다. 다만, 청구인에게 귀속되지 아니하고 전○○○ 등에게 실질귀속된 것으로 확인되는 1억 6,500만원은 전○○○ 등의 소득(부동산중개관련 수수료나 사례금 등)으로 보아 과세하는 것은 별론으로 하더라도, 청구인의 쟁점토지 양도와 관련한 필요경비로 보아 쟁점토지의 양도차익 계산시 양도가액에서 차감하여 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다 하겠다(이중계약서 작성에 따른 사기 기타 부정한 행위에 해당하는지 여부는 앞의 쟁점심리시 이중계약서 작성을 전제로 하였기 때문에 심리를 생략한다).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.