대금을 지급하기 전에 소유권 이전등기를 경료 받은 경우에는 소유권 이전 등기 접수일을 취득시기로 보도록 의제하고 있는 소득세법 시행령 제162조의 취지에 비추어 볼 때, 공인중개사의 실수 등을 이유로 청구인에게만 특별한 예외를 인정하기는 어려움.
대금을 지급하기 전에 소유권 이전등기를 경료 받은 경우에는 소유권 이전 등기 접수일을 취득시기로 보도록 의제하고 있는 소득세법 시행령 제162조의 취지에 비추어 볼 때, 공인중개사의 실수 등을 이유로 청구인에게만 특별한 예외를 인정하기는 어려움.
심판청구를 기각한다.
(1) 이 건 양도소득세 경정청구에 대한 처분청의 검토보고서 및 쟁점 부동산의 등기부등본 등에 의하면, 청구인은 쟁점아파트를 2009.11.11. 양도하였고, 쟁점외아파트①과 쟁점외아파트②를 아래 <표1>과 같이 취득한 것으로 나타난다.
(2) 이에 대하여 청구인은 쟁점아파트의 양도대금으로 쟁점외아파트를 취득하였고 쟁점외아파트②의 잔금청산일이 2009.11.11.이므로 쟁점 아파트 양도당시 청구인은 1세대 1주택자에 해당된다고 주장하면서, 청구인의 쟁점아파트 양도 및 쟁점아파트 취득경위와 관련하여 아래와 같은 취지의 내용이 기재된 소명자료(매매계약서, 대금지급증빙, 청구인이 쟁점외아파트의 매매를 중개한 공인중개사에게 보냈다는 내용증명 우편물 및 녹취록 등)를 제출하였는바, 그 내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 쟁점아파트를 1999.9.16. 취득하여 1세대 1주택으로 약 10년간 소유하여 오다가 2009년 8월경 경기도 ○○시 ○○동 소재 ◇◇공인중개사 사무실의 공인중개사 이AA에게 급매물로 매도할 것을 요청하였는데 이AA은 매수자가 있다며 매도가격을 425백만 원으로 매매계약을 체결하자고 하여 2009.8.29. 매수자 김BB, 조CC과 매매계약을 체결하고, 2009.8.29. 계약금 4천만 원을 수령하였다. (나) 그런데, 2009.9.20.경 공인중개사 사무실에서 직원이 찾아와 매매계약서를 갱신할 곳이 있다고 하여 청구인은 인장과 위 계약서 원본을 지참하고 공인중개사 사무실을 방문하였으며, 계약일이 2009.8.29.로 된 계약서를 폐기하고 계약일을 2009.9.15.로 해야 된다고 하여 청구인은 그 이유도 모르고 공인중개사의 말만 믿고 위 매매계약서를 갱신하게 되었는데, 그 후 이유를 알고 보니 중도금 및 잔금일을 매수인의 사정에 맞추기 위한 것이었다. (다) 결국, 쟁점아파트의 계약금 40백만 원은 2009.8.29. 받고, 매매계약일은 2009.9.15.이 되었으며 2009.10.7. 중도금 100백만 원 2009.11.11. 잔금 285백만 원을 수령(전세금 190백만 원 은행대출금 70백만 원 상계 후 25백만 원 수령)한 후, 소유권 이전등기 서류를 교부하였다. (라) 또한, 쟁점외아파트는 경기도 △△시 △△동 소재 ☆☆공인중개사 사무실(공인중개사 황DD, 강EE)을 통하여 매입하였는데, 청구인은 쟁점아파트의 매매계약을 체결한 후 위 공인중개사 사무실을 찾아가 매수상담을 한 결과 2009.9.4. 쟁점외아파트①를 매매대금 144 백만 원에 취득하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고, 계약당일인 2009.9.4. 계약금 5백만 원을 지급하였으며 2009.10.8. 잔금 139백만 원을 지급(전세금 67백만 원 은행대출금 60백만 원 상계 후 12백만 원 지급)한 후, 공인중개사 사무실에서 잔금일에 소유권 이전등기를 해 주었으며, 동 취득대금은 모두 쟁점아파트의 양도대금에서 지급하였다. (마) 청구인은 2009.9.2. 쟁점외아파트②를 매매대금 105백만 원에 취득하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고, 계약당일인 2009.9.2. 계약금 6백만 원을 지급하였으며, 중도금 15백만 원은 2009.10.8.에 지급하였고, 잔금 84백만 원(보증금 5백만 원 상계 후 79백만 원)은 쟁점아파트의 양도대금(잔금일자 2009.11.11.)으로 2009.11.13.경 지급하기로 하였는데, 청구인의 의도와는 다르게 공인중개사 사무실에서 잔금일자를 2009.11.3.로 하여 매매계약서를 작성하였고, 결국 청구인은 2009.10.8 중도금 15백만 원을 지급한 후, 잔금 79백만 원(보증금 5백만 원 상계 후 79백만 원)은 2009.11.3. 공인중개사가 이를 대납하고 청구인의 명의로 소유권 이전등기를 해주었으며, 2009.11.11. 강EE가 ◇◇공인중개사 사무실을 방문하여 대신 지급한 잔금 79백만 원을 수령하였다. (바) 결과적으로, 청구인은 쟁점아파트 양도당시 1세대 1주택자임에도 불구하고 공인중개사의 중개사고로 인하여 양도소득세 과세대상에 해당되게 된 사실을 알고, 2010.2.5. ☆☆공인중개사 사무실의 공인 중개사에게 손해배상을 청구할 것을 내용으로 하는 내용증명우편물을 발송하는 한편, 2010.5.31. 양도소득과세표준 확정신고를 하였던 것으로, 청구인이 쟁점아파트 양도당시 실질적으로 1세대 1주택자였던 것은 분명하므로 이 건 양도소득세는 취소하여야 한다. (3) 소득세법 제98조 는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제162조 제1항은 ‘법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양 도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다’고 규정하면서 제2호에서 ‘대금을 청산하기 전에 소유권이전 등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일’이라고 규정하고 있다. 위 규정은 납세자의 자의적인 해석·적용을 배제하고 과세소득을 획일적으로 파악하여 과세의 공평을 기할 목적으로 소득세법령의 체계 내에서 여러가지 기준이 적용되는 자산의 취득시기 및 양도시기를 통일적으로 파악하고 관계규정들을 모순 없이 일관성 있게 해석·적용하기 위하여 자산의 취득시기 및 양도시기를 세무계산상 의제한 규정이라 할 것이다(조심 2010서911, 2010.07.28. 참조).
(4) 이 건의 경우, 청구인이 제출한 매매계약서, 내용증명우편물, 녹취록 등의 기재내용을 종합하면 쟁점외아파트②의 잔금일자(2009.11.3,)가 쟁점아파트의 매매잔금을 지급받은 후에 지급하려던 청구인의 의도 (2009.11.13.)와는 다르게 공인중개사의 실수로 2009.11.3.로 작성 되었다는 청구주장은 일응 수긍이 가는 면이 있기는 하나 쟁점외아파트②의 매매계약서상 잔금일자는 2009.11.3.로 기재되어 있고 2009.11.4. 쟁점외아파트②에 대하여 청구인명의로 소유권 이전등기를 경료 받았는바, 대금을 지급하기 전에 소유권 이전등기를 경료 받은 경우에는 소유권 이전 등기 접수일을 취득시기로 보도록 의제하고 있는 소득세법 시행령 제162조 의 취지에 비추어 볼 때, 공인중개사의 실수 등을 이유로 청구인에게만 특별한 예외를 인정하기는 어려운 점이 있다. 따라서, 쟁점주택 양도당시 청구인을 1세대 1주택자 내지는 일시적 1세대 2주택자로 보아 양도소득세를 비과세하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.