객관적인 취득가액 산정 및 대금정산에 대한 근거를 제시하지 못하고 있는 점과 대물변제 취득 관련 내용이 기재된 이사회 결의서가 사후에 작성된 것으로 볼 때 취득가액이 불분명하여 환산취득가액으로 경정한 처분은 정당함
객관적인 취득가액 산정 및 대금정산에 대한 근거를 제시하지 못하고 있는 점과 대물변제 취득 관련 내용이 기재된 이사회 결의서가 사후에 작성된 것으로 볼 때 취득가액이 불분명하여 환산취득가액으로 경정한 처분은 정당함
심판청구를 기각한다.
(1) 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제176조의2【추계결정 및 경정】
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ─────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(괄호생략)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 청구인이 처분청에 제출한 양도소득 과세표준 신고서에 의하면, 쟁점토지 명세 및 신고내역은 <표1>과 같고, 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의하면, 청구인의 쟁점토지 양도와 관련하여 처분청이 과세한 내역은 아래 <표2>와 같다.○○○
(2) 처분청 담당공무원이 2009년 11월 작성한 현지확인결과 복명서의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인의 신고내용을 검토한바, 2008년 중 3회에 걸쳐 부동산을 양도하였고, 1·2차 신고시 제출한 취득관련 매매계약서와 3차 신고시 제출한 취득관련 매매계약서의 계약내용이 상이하며, 전 소유자인 ○○○의 대표이사인 조○○○은 청구인의 부친이고 청구인도 전 대표이사이며, 청구인이 취득가액을 과다신고한 혐의가 있어 현지확인 대상자로 선정하였다고 그 선정사유를 기술하고 있다. (나) 양도가액에 대하여 후 소유자인 ○○○ 주식회사, 주식회사 ○○○ 등으로부터 실제 거래가액에 대하여 조회의뢰후 회신을 받았는바, 신고내용은 적정하며, 취득가액에 대하여 전 소유자인 ○○○에 실제 거래가액을 조회 의뢰한바, 거래가액이 38억 5,000만원이라고 회신한 사실은 있으나, 대금수수관련 증빙에 대한 확인이 없고, ○○○은 2005~2008사업연도까지 수입금액이 없어 사실상 휴면상태로 있는 법인으로 조사하였다. (다) 1·2차 신고시 제출한 취득관련 매매계약서와 3차 신고시 제출한 취득관련 매매계약서가 상이하여 쟁점토지 취득과 관련한 매매대금 지급증빙을 제출하도록 요구하였으나, 관련증빙의 제출이 없으므로 청구인이 실거래계약서로 주장하는 매매금액 38억 5,000만원으로 기재된 매매계약서는 실거래계약서로 볼 수 없다고 조사하였다. (라) 청구인은 1995.11.3.~2000.8.4.까지 ○○○의 대표이사를 역임하였으며 동 기간 중 ○○○이 시공사인 주식회사 ○○○(연건평 5,000평)의 초기 사업비에 대한 본인투자금 47억원을 ○○○에 지급하였으나 ○○○의 부도 등으로 본 건 사업이 진행되지 못하고 사업진행 여부 또한 불투명해짐에 따라 본인 투자금을 회수하지 못하게 되자 2004.8.31. 쟁점토지를 ○○○으로부터 취득한 것으로 주장하고 있으나, 취득가액 산정 및 대금정산에 대한 근거를 제시하지 못하고 있다고 조사하였다.
(3) 청구인은 쟁점토지 중 ○○○ 주식회사에게 2008.5.21. 양도한 2필지 및 주식회사 ○○○에게 2008.8.8. 양도한 3필지 토지의 매매관련 증빙서류로 2008.5.21., 2008.8.8. 작성한 부동산매매변경계약서(양도)와 2004.8.2. 작성한 부동산매매계약서(취득 검인계약서로 매매대금이 1,278,500천원으로 기재)를 제출하였고, ○○○에 2008.11.7. 양도한 4필지 토지의 매매관련 증빙서류로 2008.10.28. 작성한 부동산매매계약서(양도)와 2008.4.2. 작성한 취득관련 부동산 매매계약서(매매대금이 3,850,000천원으로 기재)를 제출하였는바, 상기 2건의 취득관련 매매계약서는 매매금액 등 계약내용이 상이한 것으로 나타난다.
(4) 쟁점토지의 전 소유자인 ○○○이 2004.8.2. 작성한 거래사실확인서에는 2004.8.2. 작성한 부동산매매계약서상 매매대금 38억 5,000만원이 ○○○ 지번 토지의 매매가액이라고 확인한 사실이 있는바, 위 부동산매매계약서와 거래사실확인서를 비교해 보면, 매매가액은 38억 5,000만원으로 동일하나 부동산매매계약서상 매매물건과 거래사실확인서상 매매물건이 일치하지 아니하는 것으로 나타난다.
(5) 청구인이 처분청에 이의신청시 제출한 쟁점토지 취득 관련 부동산매매계약서 내용(2004.7.15. 작성 ○○○의 이사회결의서 내용과 동일)을 보면, 부동산은 쟁점토지 중 4필지인 ○○○이고, 매매대금은 3,850,000천원이며, 매매대금 지급방법은 ○○○의 청구인에 대한 채무금을 대물변제 방식으로 결제한다고 되어 있다.
(6) 쟁점토지의 전 소유자인 ○○○의 법인등기부등본을 보면, 청구인은 1995.10.21. 부터 1998.10.21.까지 기간 동안과 1998.11.13.부터 2000.8.4.까지 기간 동안에 ○○○의 대표이사로 재직한 것으로 나타나고, 청구인의 부친 조○○○도 2001.6.20.부터 2008.5.21.까지 기간 동안 ○○○의 대표이사를 역임한 것으로 나타나는바, 청구인이 ○○○으로부터 쟁점토지를 양수할 당시는 청구인의 부친 조○○○이 대표이사로 재직하던 시기로 확인된다.
(7) 청구인은 ○○○에 대한 청구인의 채권을 변제받는 조건으로 쟁점토지를 ○○○으로부터 대물변제 받았다고 주장하면서 ○○○의 ‘이사회 결의서’를 제출하고 있는바, 이사회 개최일자는 2004.7.15.이고, 이사회에 출석하여 날인한 이사는 당시 ○○○의 대표이사 조○○○으로 나타나며, 이사 유○○○은 2004.8.20. ○○○의 이사로 취임한 사실이 법인등기부등본상 확인된다.
(8) 청구인과 ○○○ 사이의 채권․채무 내용에 대하여 ○○○이 1999.8.24. 작성한 지불각서와 2004.7.15. 작성한 확인서 내용을 보면, 지불각서 주요내용으로 “당사는 귀하가 당사의 ○○○(26층, 연면적 약 5,000평) 건립사업에 1996년 5월부터 현재까지 당사 자본금 외 별도사업자금으로 투입한 금 사십칠억원을 사업종료예정일인 2003.6.30.까지 틀림없이 반환할 것을 확약하며......(이하생략)”라고 되어 있고, 확인서 주요 내용으로 “조성인(청구인)에 대한 당사 채무내역은 1998.5.23.○○○로부터 차용금 확정액 67억원 중 별첨 이사회 결의서 내용과 같이 부동산 38억 5,000만원 변제 후 채무는 28억 5,000만원임을 확인합니다.”라고 기재되어 있다.
(9) ○○○에서 공시한 ○○○의 2004사업연도 대차대조표, 손익계산서, 현금흐름표 및 재무제표에 대한 주석내용에 의하면, 쟁점토지로 보이는 토지가 2004년도에 재고자산인 용지계정에서 2,038,794,059원이 유형자산인 토지계정으로 대체되어 1,278,500,000원(2008년 5․8월 양도분 토지 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서상 취득가액과 일치)에 매각된 것으로 나타난다. (10)소득세법제114조 제7항 규정에 의하면 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(괄호 생략) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다.
(11) 살피건대, 청구인이 2008.5.21., 2008.8.8. 쟁점토지 중 일부를 양도하고 처분청에 양도소득세를 신고하면서 제출한 취득관련 매매계약서와 2008.11.7. 나머지 토지 양도후 처분청에 양도소득세를 신고하면서 제출한 취득관련 계약서가 상이한 점, 전 소유자 ○○○의 대표이사 조○○○이 청구인의 부친이고 청구인도 전 대표이사로 재직한바 있어 ○○○이 실거래가액을 38억 5,000만원이라고 회신한 내용을 신뢰하기 어려운 점, 청구인이 본인의 사업관련 투자금을 회수하지 못하게 되어 2004.8.31. 쟁점토지를 ○○○으로부터 대물변제조로 취득하였다고 주장하고 있으나, 객관적인 취득가액 산정 및 대금정산에 대한 근거를 제시하지 못하고 있는 점, 대물변제 취득 관련 내용이 기재된 ○○○의 이사회 결의서를 보면, 개최일자가 2004.7.15.인 이사회에 개최일 이전에 이사로 취임한 사실도 없는 유창숙이 이사지위로 날인한 사실에서 동 이사회 결의서가 사후에 작성된 자료로 보여지는 점 등을 종합하여 보면, 처분청이 청구인의 당초 신고 취득가액이 불분명하다 하여 이를 부인하고 환산취득가액을 적용하여 이 건 과세한 처분은 타당하다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.