채무인수액을 쟁점아파트의 취득가액으로 인정할 수 없는 것임

심판청구를 기각한다.

청구인은 2004.4.29. 조○○○으로부터 취득한 ○○○(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2006.5.3. 양도하고 양도가액은 810,000,000원, 취득가액은 785,000,000원, 필요경비는 26,626,440원, 양도차익 ∆1,626,440원으로 하여 2007.5.31. 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 2010.3.17~2010.4.28. 양도소득세 실지조사를 통하여 청구인이 신고한 취득가액 785,000,000원 중 195,000,000원(이하 “쟁점채무인수액”이라 한다)의 채무인수 사실이 확인되지 않는다 하여 동 금액을 제외한 590,000,000원을 취득가액으로 하여 2010.6.4. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 81,479,390원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점아파트에 대한 매매계약서의 특약사항에 있는 부채의 승계부분 중 일부를 청구인이 부담하지 않았다고 하여 쟁점아파트의 취득가액에서 195백만원을 부인하였으나, 실질적으로는 조○○○에게 직접 지급하였고 조○○○도 이를 시인하고 있으며, 조○○○이 단독으로 알아서 채무변제 등의 일처리를 한 후 청구인에게는 근저당이 말소된 결과물만을 가지고 온 것으로, 청구인이 당초 신고한 취득가액 785,000,000원이 정당하다는 사실은 청구인과 조○○○의 매매계약서와 조○○○이 인감증명서를 첨부하여 확인한 확인서를 통해 확인되는데도 쟁점채무인수액을 부인하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트의 등기부등본에 채무자 ○○○으로 하는 근저당권(채권최고액 250백만원)이 2001.8.21.과 2002.10.29.에 설정되었으나 청구인이 쟁점아파트를 취득하면서 ○○○주식회사 채무를 인수했다는 내역이 등기부등본에 기재되어 있지 않고, 근저당권자인 주식회사 ○○○의 담당자는 청구인이 ○○○주식회사의 대출을 인수한 사실이 없다고 답변하였으며, 청구인은 전소유자 조○○○을 통하여 ○○○주식회사의 채무를 변제했다고 주장하면서 채무를 변제한 금융증빙을 제시하지 않고 있고, 대물변제에 따른 취득에 있어서는 실제로 대물 변제한 가액을 취득가액으로 인정하는 것인 바, 청구인이 전소유자(조○○○)의 채무도 아닌 ○○○주식회사라는 제3자의 채무를 인수한 사실 및 변제한 사실도 없는 상황에서는 쟁점채무인수액을 취득가액으로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점채무인수액을 쟁점아파트의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본 등 제출된 심리자료에 의하면, 청구인은 2004.4.29. 전소유자 조○○○이 소유하던 쟁점아파트를 매매에 의해 취득하였고, 취득당시 쟁점아파트에는 ① 채권최고액 228,000,000원에 대한 근저당(설정일: 2001.6.27., 근저당권자: ○○○, 채무자: 조○○○), ② 채권최고액 100,000,000원에 대한 근저당(설정일: 2001.8.20., 근저당권자: 주식회사 ○○○, 채무자: ○○○주식회사), ③ 채권최고액 150,000,000원에 대한 근저당(설정일: 2002.10.29., 근저당권자: 주식회사 ○○○, 채무자: ○○○주식회사) 및 ④ 채권최고액 350,000,000원에 대한 근저당(설정일: 2003.11.14., 채무자: 조○○○, 근저당권자: 청구인)이 각각 설정되어 있고, ①번 근저당은 2004.5.14. 계약인수를 원인으로 하여 청구인으로 채무자가 변경되었으나, 채권자가 주식회사 ○○○인 ②·③번 근저당의 채무인수내역이 등재되어 있지 아니하며, ①번은 양도일 이전인 2006.4.20.에, ②·③번 및 ④번은 양도일인 2006.5.3.에 근저당이 각각 말소된 것으로 나타난다.

(2) 제출된 매매계약서를 보면 공인중개사가 없는 쌍방합의에 의한 계약서로, 매매금액은 785,000,000원이며, 특약사항에 “2. ○○○ 일억구천만원은 승계키로 하고, 기술금융 부채 근저당권 설정부분 이억오천만원도 승계키로 한다.”고 기재되어 있다.

(3) 처분청의 “양도소득세 조사복명서”(2010.4.28.)에 의하면, 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 대물변제로 취득한 것으로 보아 청구인이 조○○○에게 대여하였던 400백만원과 청구인이 인수한 조○○○의 ○○○ 채무 190백만원은 취득가액으로 인정하였으나, 쟁점채무인수액(주식회사 ○○○의 채무 250백만원)은 청구인이 쟁점아파트를 취득하면서 ○○○주식회사의 채무를 인수한 내역이 등기부등본상에 기재되어 있지 않고, 쟁점아파트의 양도일인 2006.5.3. 채무자 ○○○주식회사에 대한 근저당이 등기말소되었으나 채무변제와 관련된 금융증빙의 제시가 없어 청구인이 변제했는지, 아니면 ○○○주식회사가 변제했는지 등이 명확하지 않으므로 당해 채무를 취득가액으로 볼 수 없는 것이라 기재되어 있고, 아래 표와 같이 쟁점아파트 취득당시 시세가 조사되어 있다.

(4) 청구인은 당초 신고한 취득가액 785,000,000원이 정당하다고 주장하며, 쟁점아파트에 대한 매매계약서, 양도소득세 신고서 및 전 소유자 조○○○의 확인서를 제출하였고, 동 확인서에는 청구인에게 쟁점아파트를 785,000,000에 양도하였음을 확인하며, 결제는 차용금과 이자, 융자금으로 대체하였음을 확인한다고 기재되어 있다.

(5) 살피건대, 양도소득세의 산출기초가 되는 취득가액이라 함은 취득자가 자산을 취득한 대가로 지급하는 금액(지급하기로 약정한 금액)을 말하는 것으로, 청구인은 쟁점아파트 취득시 쟁점채무인수액과 관련하여 채권채무승계내용을 확인할 수 있는 당시의 서류나 채무변제 및 근저당 말소 등의 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 세무조사과정에서 근저당권자인 주식회사 ○○○의 담당자가 청구인의 채무인수 사실이 없다고 한 것으로 확인한 점 등에 비추어 쟁점채무인수액을 취득가액으로 인정하여 달하는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점채무인수액(195,000,000원)을 쟁점아파트의 취득가액에서 제외하고 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.