토목공사비용을 자본적 지출로 보아 필요경비로 공제할 수 없음

• 가. 청구인은 2003.5.22. 취득한 경기도 OOO OOO OOO OOO 답 612㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.4.23. 양도하여 1년 이내 단기양도로 인하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 신고하여야 함에도 기준시가(양도가액: 25,500천원 취득가액: 15,606천원)에 의하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 쟁점토지 후 소유자 김OO을 관할하는 의정부세무서장은 청구인이 쟁점토지를 단기 양도하여 실지거래가액에 의한 양도소득세 신고대상이며 후소유자의 취득가액이 290,000,000원임을 과세자료로 통보하였고, 처분청은 청구인에 대한 조사를 실시하여 쟁점토지 취득가액 119,000,000원으로 하는 등 하여 2010.5.7. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 129,392,550원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.5.20. 이의신청을 거쳐 2010.9.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 경기도 OOO에서 부동산중개업을 하고 있는 매형 배OO을 통하여 쟁점토지를 취득하게 되었는데, 쟁점토지는 당시 도로변과 하천사이에 끼인 길쭉한 삼각형의 토지로서, 2002년 8월 한반도에 상륙한 태풍 루사의 영향으로 상당한 면적이 유실된 상태였으나 연접한 국유지(지번 0000-0)를 포함하여 이를 원상회복시키는 제방공사를 시행할 경우 도로변과 연접하여 상당한 가치증대가 기대되었고, 국유 하천부지의 점․사용의 허가가 쉬운 것을 듣고 인근 부지와 쟁점토지에 대한 토목공사 및 건축공사를 계획하였으며, 우선 2003.5.29. 토목공사 시공업자인 OOOOOO OO OOO과 토목공사계약을 체결하였고 그 이후 근린생활시설을 건축할 계획이었으나 토목공사 완공 전에 후소유자 김OO에게 양도하는 계약을 체결하게 되어 토목공사 완공이후 김OO에게 양도하였다. 청구인이 쟁점토지에 토목공사를 한 사실은 후소유자와 2004.1.29. 작성한 매매계약서 특약사항 및 토목공사 이행각서 등에 의하여 나타나며, 또다른 연접지(같은 리 144)와 토지교환에 따른 설계변경 등으로 공사시작 시점보다 늦기는 하였으나 2003.10.9., 2003.11.21. OOOO이 발급한 소하천 점․사용허가증․개발행위허가서, 사업자등록증 상 업종을 추가하지 않았을 뿐 실제 토목시공을 겸업하고 있던 안OO과 2003.5.29. 체결한 토목공사 도급계약서 및 설계내역서 등에 의하여 나타나며, 실제 공사가 된 사실은 쟁점토지 현황사진, 토목공사 전후 쟁점토지 개별공시지가가 급등한 점, 11개월을 보유하였음에도 양도가액이 대폭 상승한 점 등에 의하여 확인된다. 토목공사비에 대하여 공사수급자인 안OO이 115,540,000원임을 확인하였고 동 금액은 토목설계서에 의해서도 나타나는데, 토목공사는 실제 쟁점토지(612㎡) 및 연접 하천부지(628㎡)를 대상으로 제방을 쌓는 공사로서 다짐으로 인한 30%의 할증 등을 감안하여OO토운반량을 3,840㎥로 계산하는 등 설계서가 신빙성이 있고 토목설계서의 가액이 적절함은 토목공사 시공업체 등에 탐문하면 알 수 있을 것이며, 공사대금으로 2003.5.29. 계약시 10,000,000원을, 2003.8.4. 100,000,000원을 배OO의 계좌로 이체하였고, 청구인의 경제적 여건이 좋지 아니하여 나머지 공사대금은 배OO으로부터 차입하여 처리하고 추후 양도금액에서 상환하기로 합의하였고 배OO의 예금계좌에서 공사대금이 지급된 사실이 나타나므로 공사금액 또한 지급된 것으로 나타나는 115,540,000원으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 ‘도OOOO OOO과 도급계약을 하고 공사를 하였다고 주장하나 안OO은 벽지, 장판 등을 소매하는 사업자로 공사 관련 사업이력이 전혀 없으며, 설계사무소에서 작성된 공사원가 내역서대로 공사를 진행하였다면 공사내역 확인요청에 응해야 하나 구체적인 공사내역을 확인하지 못하는 등 실사업자로 보기 어려우며, 특히 양OO에게 다짐공사․포장공사를 의뢰하여 시공하였다고 공사내역 확인서에 회신하였으나 양OO은 당시 OOOO에 근무하던 상시 근로자로 이 사람에게 공사를 의뢰하였다는 것은 신빙성이 없으며, 그 외 토목공사 이행각서, 소하천 점․사용허가서, 토목공사계약서 및 토목공사 설계내역서 등은 임의작성이 가능하거나 관할 관청의 요식행위이므로 실제 공사내역이나 대금지급증빙 등이 확인되지 않는 상황에서 그 입증력은 한계가 있으며, 2003년 당시 OOO OOO 일대는 공장용지 등으로 개발이 한창이었고, OOOOOOO OOO 도로 개통 소식 등으로 OOO 일대는 위치별 차이는 있지만 기준시가가 전반적으로 상승하는 상황이었으므로 기준시가 상승률을 이유로 공사사실을 입증할 수는 없다. 공사대금의 지급과 관련하여 청구인은 대리인인 배OO의 통장을 통하여 일부를 이체했다고 주장하나, 당초 조사시에는 배OO이 공사대금을 지급하고 부동산 처분시 공사대금을 차감하기로 했다고 진술하여 주장에 일관성이 없으며, 배OO의 계좌에서 115,400천원이 출금된 내역을 제시하나 배OO은 부동산 중개업소의 대표로서 다른 토지를 취득한 사실이 있어 출금된 금액이 공사금액이라고 특정할 수 없으며, 내역 중 2003.6.25. 공사대금 56,700천원은 공사업자 양OO의 계좌로 이체하였다고 주장하나 위 사람은 OOOO에 근무하는 근로자로 나타나 공사업자로 볼 수 없고 여타 공사업자라는 사람은 인적사항을 알 수 없고 관련 세금계산서도 제출하지 못하여 신빙성이 있다고 할 수 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 주장하는 토목공사비용 115,540,000원을 쟁점토지 양도시 필요경비(자본적 지출)로 공제할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2005.12.31 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목，제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 제104조【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 50 (2) 소득세법 시행령(2005.2.19 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 제67조【즉시상각의 의제】② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 (3) 소득세법 시행규칙(2005.3.19 재정경제부령 제424호로 개정되기 전의 것) 제79조【양도자산의 필요경비 계산등】① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다.

1. 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역 지원 등에 관한 법률 기타 법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해 사업구역내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금등의 사업비용과 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다). 다만, 개발이익환수에 관한 법률 제12조 의 규정에 의하여 양도소득세가 개발비용에 계상된 경우의 개발부담금상당액을 제외한다.

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 등기부등본, 부동산매매계약서, 관련 건축물대장, 청구인의 양도소득세 신고서, 의정부 세무서장의 거래상대방 실가 상이자료 통보 공문(동두천지서-1752, 2007.8.2.) 및 처분청의 이 건 양도소득세 경정결의서 등에는 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점토지를 2003.5.22. 선OO으로부터 119,000,000원에 양수하여 11개월간 보유하다 2004.4.23. 김OO에게 290,000,000원에 양도하였고, 김OO은 2006.12.26. 이를 다시 현 소유자 이OO에게 양도하였는데, 이OO는 쟁점토지 상에 지상 2층의 철골구조 제2종근린생활시설(건축면적: 49.56㎡)을 신축(2007.1.22. 건축허가, 2007.2.26. 착공, 2007.5.10. 사용승인)하였다. (나) 쟁점토지 양도이후 청구인은 쟁점토지를 1년 미만 보유하다가 단기양도하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 신고를 하여야 함에도 기준시가 상당액(양도가액: 25,500,000원, 취득가액: 15,606,000)에 의하여 양도차익을 신고하였고, 처분청은 위 (가)에 나타난 바 있는 실지거래가액에 의하여 양도차익은 계산하여 이 건 양도소득세 과세처분을 하였다.

(2) 청구인이 쟁점토지상 공사비 115,540,000원을 필요경비(자본적 지출)로 공제하여야 함을 주장하면서 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) 배OO에 대한 청구인의 위임장, 쟁점토지에 대한 토목공사 도급계약서 및 설계내역서, 안OO의 거래사실확인서, 쟁점토지 지적도․토지이용계획확인서 및 현황사진 등에는 청구인으로부터 쟁점토지의 매매 등에 있어서의 모든 권한을 위임받은 배OO은 2003.5.29. 안OO과 쟁점토지 및 인근 1039-9번지 지상에서 2003.5.29.～2003.12.30.간 시행하는 토목공사를 115,540,000원(부가가치세 포함)에 하도급하는 계약을 체결하였고, 안OO은 위 쟁점토지 등의 토목공사를 115,540,000원에 하였다고 확인하고 있는 것으로 나타나는데, 이 건 심판청구 심리일 현재 쟁점토지는 적치장 등으로 사용되고 있다. (나) 청구인에 대한 소하천 점․사용허가증(2003.10.9. 화성시장 발행) 및 개발행위 허가 공문(화성시장 도계58407-2917, 2003.11.21.)에는 청구인이 쟁점토지에 연접한 OOO O OOO OOO OOOOOO 지번 628㎡를 2003.10.9.～2006.12.31.간 진출입 및 주차부지로 사용할 목적으로 점용하는 것에 대한 허가를 2003.10.9.에, 쟁점토지상 근린생활시설(사무실) 부지조성(350㎡)을 목적으로 개발행위허가를 2003.11. 21.에 화성시장으로부터 각각 받은 것으로 기재되어 있다. (다) 청구인이 쟁점토지 양수자 김OO과 2004.1.29. 약정한 쟁점토지 매매계약서 및 토목공사 이행각서에는 쟁점토지를 290,000,000원에 양도하되 잔금은 허가자의 명의가 변경된 이후에 지불하기로 하였으며, 쟁점토지 및 1039-9 2필지가 현재 유실된 부분에 대한 공사를 하고 있으나 잔금 지급전까지는 사용할 수 있게 하며, 하자 발생시 매도인측에서 토목공사비용을 부담하여 보수를 하기로 한 내용이 나타난다. (라) 한편, 청구인은 2004.3.17. 쟁점토지 연접 144번지 소유자 김OO과 쟁점토지 중 83㎡와 144번지 중 85㎡를 김OO의 부담으로 교환하기로 약정하였는데, 이는 청구인은 건축의 편의성 증대,김OO은 접도면의 증가로 인한 토지 가치의 증대 때문이라는 주장인데, 쟁점토지 및 144번지 토지의 공시지가 변동은 아래 <표>와 같다. (마) 배OO의 예금계좌(OO 207170-52-114***) 거래내역 및 안OO이 발행한 8매의 입금표의 내용을 정리하면 아래 <표2>와 같은 바, 이에 의하면 청구인은 배OO의 예금계좌로 2003.8.4. 1억원을 이체하였으며, 배OO의 예금계좌에서 2003.5.29.～2003.11.26.까지 115,400,000원이 출금되었고 안OO은 위 계좌 출금일에 출금액 상당액을 공사대금으로 수령하였음을 주장하고 있다.

(3) 청구인 제시증빙에 대하여 처분청이 제시하는 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인은 ① 쟁점토지 취득경위와 관련하여 매형인 배OO에게 임대소득을 얻을 수 있다고 쟁점토지를 소개받았고, 배OO이 토지 소개 및 양도․양수 계약체결을 전담하였으나, 토지거래는 전적으로 본인의 책임 하에 이루어진 것이며, ② 쟁점토지 등의 토목공사와 관련하여서는 배OO으로부터 쟁점토지 옆의 하천을 매립해서 쟁점토지와 함께 사용하면 땅의 사용가치가 높아진다고 해서 공사를 진행하였고, 공사는 전적으로 배OO이 위임하여 진행하여 매립을 위해 흙을 싸게 구입한 내용은 들었지만, 공사 수급업자 안OO은 전혀 모르는 사람이며, 본인은 공사진행 중에 배OO에게 공사대금을 지급한 사실이 없으며 단지 공사 후 공사대금이 120,000,000원 정도 들었다는 이야기만 들었다고 진술하였다. (나) 청구인이 주장하는 사실관계에 대하여 처분청이 조사한 내용은 다음과 같다.

1. 청구인이 쟁점토지 매매를 위임하였다는 배OO은 1989.2.10.～1992.12.31. 수원시 OOO OOO OOOOOOOO OOOOOOO이라는 상호로 부동산중개업을, 이 건 관련하여서는 2000.8.10.부터 경기도 OOO OOO OOO OOOOO OOOOOOOOO라는 상호로 부동산중개업을 영위하고 있는 사업자였는데, 처분청이 전산 D/B자료를 통해 배OO의 부동산취득 현황 및 양도내역을 확인한 결과 2003년～2004년 중 쟁점토지 인근 토지 9건을 매매취득하였던 것으로 나타난다.

2. 처분청에서 쟁점토지 및 같은 동 1039-9의 토목공사내역에 대한 확인을 요청하자 안OO은 ⅰ) 다짐공사 및 포장공사는 본인이 양OO에게 시공의뢰하여 약 6,000만원이 지급되었으며, ⅱ) 덤프(성토운반) 중기대여는 OOOOOO와, 인부는 인력사무실과 거래하였고, 살수작업은 거래처를 알지 못하며, 기간이 오래되어 각 부분 금액을 산출할 수 없으나 약 5,000만원 정도로 추정된다고 회신하였는데, 안OO의 사업내역 및 결손내역을 조회한 결과, 안OO은 1995.3.1.～2006.12.31. 경기도 OOO OOO OOO OOOOOO에서 “OOOO”이라는 상호로 벽지, 비닐장판, 기타지류 소매업을 영위하였으며, 이 건 과세당시 26,467,080원의 체납(결손액) 상태였고, 확인서상 중기를 대여하였다는 OOOOOOOO라는 상호로 2003.12.31. 이전에 경기도에 사업자등록한 사업자는 291명에 달하였다. (다) 청구인이 제시한 금융증빙에 대한 조사내용은 다음과 같다.

1. 청구인이 2003.8.4. 배OO의 예금계좌로 입금한 100,000,000원에 대한 금융조회결과 같은 날(2003.8.4.) 수표(1백만원 10매)로 출금되었고, 문서보존기간(5년) 경과로 그 지급처를 확인할 수 없었다.

2. 2003.6.25. 출금된 53,700,000원은 수표출금된 20만원을 제외한 53,500,000원이 양OO 명의 국민은행 예금계좌(국민은행 023-21- 0438-***)로 이체된 것으로 나타나는데, 양OO은 2003년 중 서울특별시 OOO OOO OOOO(OOO)에 근무하면서 같은 기간 급여 51,441,300원을 수령한 것으로 나타나는데, 이를 포함한 출금내역에 대한 조사결과는 <표3>과 같다. (라) 처분청에서 쟁점토지 등의 개발행위 허가 관련 공문서의 내용 등을 화성시장으로 회신(도시관리과-10486, 2010.6.3.)받은 내용 등에 의하면,

1. 2007년 4월 화성시장이 발행한 개발행위준공검사필증에는 쟁점토지 상 제2종근린생활시설(사무실, 건축연면적: 56.90㎡) 건축과 관련하여 이OO가 2006.11.27. 개발행위허가를 얻어 2006년 12월～2007년 4월 사업을 하여 2007년 4월 준공검사를 받은 것으로 기재되어 있으며,

2. 개발행위허가 변경내용을 보면, 청구인이 2003.11.21., 김OO이 2004.6.14., 이OO가 2006.11.27.개발행위허가를 얻었으나, 이OO와 관련한 현황실측도에만 공사표시가 되어 있었다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점토지 양도시 필요경비로 동 토지상 하였다는 토목공사비 115,540,000원을 필요경비로 양도가액에서 공제하여야 한다고 주장하고 있으나, 이 건 공사를 하였다고 주장하는 안OO은 사업내역상 벽지, 비닐장판, 기타지류 소매업을 영위한 사실이 확인되며 공사내역에 대하여도 소득내역상 상시근로자로 보이는 양OO에게 일부는 하도급하였다거나 그 소득의 귀속자를 밝힐 수 없는 자들에게 하도급하였다고 주장하고 있으며, 청구인이 제시한 공사계약서상 공사개시일(2003.5.29.)이 상당히 경과한 2003년 10월 및 2003년 11월에야 관련한 하천 점․사용허가나 개발행위허가를 얻었고 처분청이 확인한 쟁점토지 현황실측에도 현소유자가 소유할 당시에만 공사를 하고 있었던 것으로 표시되었고, 아울러, 주장하는 공사대금 상당액이 쟁점토지상 토목공사 등을 위임하였다는 배OO의 계좌에서 인출된 사실을 제시하나 출금된 금액이 토목공사와 무관한 것으로 보이는 양OO에게 이체되거나 그 귀속자를 알 수가 없는 경우가 대부분이며, 당시 배OO이 부동산 중개업에 종사하면서 상당수 토지를 거래한 사실에 비추어 볼 때 인출된 금액이 이 건 관련 토목공사 대금이라고 단정하기 어렵다 할 것이다. 따라서, 청구인이 쟁점토지 등에서 하였다는 이 건 관련 토목공사비 115,540,000원을 쟁점토지 양도에 따른 소득계산시 필요경비로 공제할 수 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.