이중계약서가 작성된 경우 취득금액은 이를 주장하는 자가 입증하여야 함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.4.15. 정○○○로부터 취득한 ○○○(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2004.1.30. 양도하고 2004.3.16. 양도소득세 신고시 실지거래가액으로하여 양도가액 425백만원, 취득가액 416백만원으로 신고하였다.
• 나. ○○○세무서장은 쟁점부동산의 양도자 정○○○의 쟁점부동산 양도가액을 325백만원으로 확인하여 이를 처분청에 통보하였고, 이에 따라 처분청은 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 325백만원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)으로 보아 2010.8.24. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 75,510,140원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인의 쟁점부동산 관련 취득계약서는 청구인이 신고한 취득가액 416백만원의 계약서(이하 “쟁점1계약서”라 한다)와 정○○○가 신고한 양도가액 325백만원의 계약서(이하 “쟁점2계약서라 한다) 2개가 있는바, 쟁점부동산 취득당시는 다운계약서를 작성하여 인감도장이 날인된 부동산거래사실확인서를 매도인의 양도소득세 신고시 제출하는 것이 관행으로서 계약당시 실지거래가액으로 쟁점1계약서를 작성한 후 다운계약서로 쟁점2계약서를 작성한 것이며, 쟁점2계약서에는 가장 중요한 요건인 대금지급 사항의 언급이 없고, 주소․매매가액․성명 등은 청구인이 작성한 것이 아니며, 정○○○가 제출한 확인서상의 필적은 청구인 필적과는 전혀 다른 반면에 쟁점1계약서에는 은행융자금과 보증금 사항이 명시되어 있고, 청구인이 쟁점부동산 취득 후 약 9개월만에 약 30.8%의 양도차익이 발생하였다는 것은 타당성이 없으며, 처분청이 제시한 매매사례가액은 실거래신고여부, 신축년도 등에 따라 차이가 나는 것임에도 쟁점취득가액(325백만원)으로 양도차익을 산정한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점1․2계약서에 각 청구인의 서명․날인이 있는 점, 정○○○가 청구인으로부터 확보한 쟁점2계약서 원본을 청구인이 파기하지 않고 보관한 점, 정○○○가 제출한 부동산거래확인서 및 인감증명서 등으로 보아 쟁점2계약서가 허위의 계약서라는 사실은 청구인이 입증하여야 할 것인바, 실제 계약서라고 주장하는 쟁점1계약서는 청구인의 인감도장이 날인되지 않은 반면, 쟁점2계약서와 거래사실확인서 및 후취득자와의 거래계약서에는 청구인의 인감도장이 날인되어 있는 점, 쟁점2계약서에 따른 청구인의 부동산거래사실 확인서가 첨부되어 있고 확인란의 필적이 청구인의 자필과 다르다고 하나 필적은 작성자의 의지에 따라 변형이 가능한 점, 쟁점1계약서상 단서조항의 은행융자와 보증금부분 관련 증빙자료 및 취득가액 관련 금융증빙자료를 제출하지 못하고 있는 점, 당초 쟁점부동산 취득시 청구인의 배우자가 실제 거래하여 청구인이 잘 모른다고 진술한 점, 매매사례가액을 통한 정○○○의 양도차익은 2.2%, 청구인의 양도차익은 쟁점1계약서상 가액으로 할 때 30.7%로 높으나 이는 청구인이 쟁점부동산(주택) 취득 후 가전제품 등 주거용 설비를 옵션으로 설치하여 높은 가격에 양도하였기 때문으로 보이는 점, 주변지역 매매사례가액이 모두 1년 이내 단기양도에 따른 실거래가인 점 등에 미루어 쟁점1계약서를 실제거래계약서로 인정할 수 있는 타당한 증거가 없다고 판단되므로, 쟁점취득가액(325백만원)에 따라 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 양도자가 신고한 양도가액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법률 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 다. 사실관계 및 판단

(1) ○○○세무서장의 쟁점부동산 양도자 정○○○에 대한 양도소득세 경정 및 처분청에 과세자료를 통보한 경위는 다음과 같다. (가) 정○○○는 2002.11.2. 취득한 쟁점부동산을 2003.4.15. 청구인에게 양도한 후 양도소득세 신고시 양도가액과 취득가액을 325백만원과 318백만원으로 신고하였다. (나) 청구인은 2004.3.16. 쟁점부동산 양도 후 양도소득세 신고시 취득가액을 416백만원으로 신고하여 ○○○세무서장은 실가상이자료 처리과정에서 정창규의 소명이 없어 정○○○에게 양도가액을 416백만원으로 하여 양도소득세를 경정․고지하였다. (다) 정○○○는 청구인을 추적하여 청구인이 보관하고 있던 쟁점2계약서(매매대금 325백만원)를 확보하고 당시 인감증명서가 첨부된 청구인의 거래확인서를 찾아 용인세무서장에게 제출하였다. (라) ○○○세무서장은 국세청종합전산망의 인근 매매사례가액 등을 확인한 후 정○○○의 쟁점부동산 양도가액을 325백만원으로 판단하여 양도소득세 부과처분을 취소하고, 처분청에 청구인에 대한 양도소득세 관련자료를 통보하였다.

(2) 정○○○가 ○○○세무서장에게 제출한 쟁점부동산 거래관련 사실 확인서 등의 자료를 보면, 다음과 같다. (가) 정○○○가 작성한 확인서에는 청구인에게 325백만원에 양도하였으나 추후 청구인이 박○○○에게 양도하고 취득금액 416백만원의 허위계약서를 작성하여 양도소득세 신고를 하였는바, 본인은 당시 계약서 원본과 청구인이 보관하고 있던 계약서 원본을 넘겨받았으며, 청구인이 당시 인감을 첨부하여 작성한 부동산거래사실 확인서도 있어서 계약서 원본과 함께 제출한다고 되어 있다. (나) 청구인이 작성한 것으로 되어 있는 부동산거래사실 확인서상에는 매매가액 325백만원(청구인 인감도장 날인)으로 되어 있고, 첨부서류로 거래사실 확인용의 청구인 인감증명서가 첨부되어 있다.

(3) 쟁점1․2계약서 사본의 주요내용을 비교해 보면, 아래 표와 같이 되어 있다.

(4) 청구인이 쟁점부동산 취득 후 425백만원에 양도한 양도계약서상의 특약사항을 보면, 잔금시 은행융자금 및 임대보증금을 공제하고 지급하며, 각 호실 옵션은 주방분리, 베란다 분리, 에어컨, 붙박이장, 건조대, 세탁기, TV, 가스렌지, 냉장고가 있는 조건이라고 되어 있다.

(5) 처분청이 국세청종합전산망에서 확인한 쟁점부동산 인근 유사부동산의 매매사례가액을 보면, 아래 표와 같이 되어 있다.

(6) 청구인이 취득․양도한 쟁점부동산과 면적이 유사한 ○○○의 취득․양도계약서를 보면, 2003.6.11. 취득하여 2004.9.14. 양도하였고, 취득가액 302백만원, 양도가액 320백만원(수익율 5.96%)으로 나타나며, 쟁점부동산과 동일한 공인중개사의 자필성명 및 도장, 청구인의 인감도장이 각 날인되어 있고, 은행 융자금 및 보증금 사항이 기재되어 있다.

(7) 청구인은 우리 원 심판관회의에 참석하여 의견진술시 쟁점부동산의 모든 거래는 사망한 청구인의 남편이 처리하여 실제 사실관계를 알지 못하며, 당시 거래를 중개한 공인중개사와 연락이 되지 않는다고 진술하였다.

(8) 살피건대, 청구인이 쟁점1계약서에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 416백만원으로 신고한 후 ○○○세무서장이 쟁점부동산의 양도자인 정○○○의 양도가액을 416백만원으로 보아 양도소득세를 경정․고지하였으나, 정○○○가 쟁점부동산의 양도가액이 325백만원으로 기재된 쟁점2계약서와 청구인의 거래사실확인서를 제출함에 따라 ○○○세무서장이 처분청에 실가상이자료를 통보하였으므로, 청구인은 쟁점부동산의 실제 취득가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제출하여야 할 것인바, 청구인은 쟁점부동산의 거래를 청구인의 남편이 진행하여 사실관계를 잘 모르고 당시 거래를 중개한 공인중개사와도 연락이 되지 아니한다고 진술하여 실제 사실관계를 확인하기 어려운 반면, 청구인이 작성한 것으로 되어 있는 쟁점2계약서에 대한 부동산 거래사실확인서와 청구인의 인감증명서가 제출된 점, 쟁점1계약서와 달리 쟁점2계약서상에 청구인의 인감도장이 날인 되어 있는 점, 청구인이 4억원이 넘는 금액에 대하여 취득관련 금융증빙 자료를 제출하지 못하고 있는 점, 처분청의 인근부동산 매매사례가액, 청구인이 취득․양도한 쟁점부동산과 유사한 ○○○의 취득․양도가액 등을 미루어 보면, 쟁점부동산의 취득가액을 325백만원으로 보는 것이 합리적이라고 하겠으므로, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 쟁점취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.