정산절차 없는 단순 교환거래는 실지양도가액을 확인할 수 없는 경우에 해당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2006.9.26. 청구인 소유의 ○○○(이하 “쟁점토지”라 한다)와 이○○○ 소유의 ○○○를 교환하기로 하는 합의서(이하 “1차합의서”라 한다)를 작성하고, 2006.10.10. 쟁점토지를 이○○○ 명의로 이전등기 하였으며, 2009.6.29. 쟁점토지의 양도소득세 기한후신고시 실지거래가액에 따라 양도가액 306,291,000원, 취득가액 430,326,430원으로 양도차익(차손)을 산정하여 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 하여 1차합의서에 의한 쟁점토지의 교환거래시 실지거래가액이 존재하지 아니하는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2010.2.4. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 34,131,180원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.5.3. 이의신청을 거쳐 2010.9.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 교환에 따른 1차합의서 작성 당시 토지교환가액이 명시되지 않았으나, 2006.10.10. 이○○○에게 쟁점토지 소유권이전시 등기부등본에 실거래가를 306,291,000원으로 신고하였고, 이○○○의 토지가격에 대하여 이견이 있다가 2009.11.5. 작성한 합의서(이하 “2차합의서”라 한다)에 의하여 교환차액 172,000,000원을 수령하였는바, 상호교환한 토지는 서로의 필요에 의하여 토지 전체 중 일부만 교환한 것으로서 서로 합의된 가격이 실지거래가액이라고 하겠고, 또한 상호 교환당시에는 ○○○가 투기지역으로 지정되어 실거래가에 의하여만 신고하는 상황이었으며,소득세법상 이창설과 특수관계인도 아니어서 소득세를 탈루하기 위하여 저가로 신고한 것이 아님에도 쟁점토지의 취득․양도가액을 청구인이 신고한 가액이 아닌 기준시가로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인과 이○○○이 1차합의서 작성당시에는 실지거래가액을 기재하지 않았고 서로 합의된 가격도 없었으며, 청구인은 2006.10.10. 소유권이전등기시 교환이 아닌 매매를 원인으로 등기하였고, 등기부등본상에 기재한 306,291,000원은 취득세 및 등록세를 납부하기 위하여 형식적으로 기준시가에 의한 가액을 기재한 것으로서 실지거래가액으로 볼 수 없으며, 청구인이 제출한 2차합의서는 조사당시에 없었다가 조사일 이후에 차액이 있는 것으로 하여 작성된 것으로서 객관적인 입증자료로 인정하기 어렵다 하겠는바, 쟁점토지와 이○○○의 토지에 대한 매매사례가액, 감정가액이 존재하지 아니하여 쟁점토지의 취득․양도가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 토지 교환거래 후 합의에 의하여 거래차액을 일부 지급받았으므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. (이하 생략) 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 (추계결정 및 경정)

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(생 략)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 경정결의서 등 심리자료를 보면, 청구인은 실지거래가액이라고 하여 양도가액 306,291,000원, 취득가액 430,326,430원으로 양도차손(△124,035,430원)이 발생한 것으로 신고하였으며, 처분청은 청구인의 신고가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 따라 양도가액 306,291,000원, 취득가액 234,495,000원으로 산정한 양도차익(64,761,150원)이 발생한 것으로 하여 양도소득세를 경정․고지하였다.

(2) 1차합의서(갑: 이○○○, 을: 청구인, 2006.9.26. 공증)내용을 보면, 아래와 같이 되어 있다.

○○○ 소유토지의 등기부등본상 기재내역을 보면, 아래 표와 같이 되어 있다.

○○○

(4) 청구인과 이○○○ 사이에 작성된 2차합의서(2009.11.5.) 내용을 보면, 1차 합의서 토지교환 합의에 기초하여 이○○○이 청구인에게 차액정산금액 172,000,000원을 지급하고, 10일 이내에 청구인에게 소유권 이전등기를 이전해 주는 것으로 되어 있다.

(5) 쟁점토지 등의 교환거래에 따라 처분청이 이○○○에게 양도소득세를 과세한 내용과 이○○○의 불복청구에 따른 우리 원의 심판결정 요지를 보면, 다음과 같다. (가) 처분청은 이○○○의 양도소득세 무신고 후 기준시가로 양도차익을 산정하여 2010.2.5. 이○○○에게 양도소득세 79,918,230원을 부과하였다. (나) 이○○○의 우리 원 심판청구(2010서2053)에 따른 결정(2010.10.29.)내용을 보면, 부동산을 서로 교환하는 계약에 따라 자산의 양도가 이루어진 경우로서 교환계약 합의서에 교환가액이 확정되어 있지 아니한 경우에는 실지거래가액이 불분명한 것으로서, 쟁점토지의 양도시기를 교환계약 체결일로 보아 당시의 기준시가에 따라 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단하였다.

(6) 살피건대, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액이고, 교환거래의 경우에는 교환대상 목적물의 금전적 가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대하여 시가감정을 거쳐 그 감정가액과의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그러하지 아니한 단순한 교환거래인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것인바○○○, 이 건의 경우 1․2차 합의서 작성 당시 각 교환대상물에 대한 시가 감정을 하여 감정가액과의 차액에 대하여 정산하는 절차를 수반하지 아니하여 객관적인 실지양도가액을 확인할 수 있는 거래에 해당된다고 볼 수 없으므로 실지거래가액이 불분명하다고 볼 수 있겠고, 교환차액정산금을 지급하기로 한 2차합의서는 처분청 조사 이후에 작성되어 객관적인 입증자료로 인정하기도 어렵다고 하겠으므로, 처분청이 쟁점토지의 취득․양도가액을 청구인이 실지거래가액이라고 하여 신고한 가액으로 하지 아니하고 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.