토지의 취득가액을 취득 당시의 기준시가 및 매매가액에 의하여 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

청구인은 1989.12.30. 전라북도 ○○○외 17필지 토지 213,346㎡(이하 “전체토지”라 한다)의 213,346분의 61,669지분인 61,669㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)는 ○○○로부터 증여를 원인으로 취득하고, 1998.7.23. 전체토지 중 27,271㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)는 ○○○로부터 매매를 원인으로 취득하고, 2008.1.8. 전체토지 중 1,066㎡(이하 “쟁점③토지”라 하고, “쟁점①토지”와 “쟁점②토지”를 합하여 “쟁 점토지”라 한다)는 ○○○로부터 매매를 원인으로 취득하고, 2009.4.30. 쟁점토지를 585,372,958원에 양도하고, 2009.6.25. 2009년 귀속 양도소득세를 신고함에 있어, 쟁점토지의 취득가액을 청구인이 아버지 ○○○으로부터 현금으로 증여받았다는 가액인 236,872,346원(이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 하여 양도소득세 62,758,958원을 예정신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 ○○○으로부터 현금을 증여받아 쟁점토지를 취득한 것이 아니라, ○○○이 쟁점토지를 취득하여 ○○○에게 명의신탁하였다가 청구인에게 소유권이 전등기(증여)한 것으로 판단하고, 청구인이 쟁점토지를 증여받을 당시의 시가가 불분명 한 것으로 보아 쟁점①토지의 취득가액은 소득세법 시행령제163조 제9항 제1호에 따 라 산정한 기준시가인 24,560,597원, 쟁점②토지의 취득가액은 서울지방국세청의

○○○에 대한 세무조사과정에서 제출된 매매계약서상의 매매가액인 30,000,000원, 쟁점③토지의 취득가액은 등기부상 기재된 매매가액인 6,000,000원, 합계 60,560,598원을 쟁점토지의 취득가액, 585,372,958원(실지거래 가 액)을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 2010.8.4. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득 세 49,141,923원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 취득가액은 ○○○이 1988.1.26. ○○○ 명의로 동 토지를 취득할 당시 의 전체토지 매매가액 561,471,900원 중 쟁점토지(90,006㎡)에 상당하는 금액인 쟁점금 액으로 하여야 하고, 청구인이 쟁점토지를 ○○○으로부터 증여받은 것으로 보더 라도 쟁점①토지의 증여일(1989.12.30.)로부터 1년 11개월전의 매매가액인 쟁점금액을 취득가액으로 하여야 함에도 불구하고, 쟁점토지의 증여 당시의 시가가 불분명하다 하 여 증여등기일 현재 기준시가 등을 취득가액으로 본 것은 위법하고, 전체토지 취득계약서 및 그 매매대금, 명의신탁 사실의 진실성 등을 인정하여 실지거래가액인 쟁점금액을 취득가액으로 하여야 하는 바, 증여일 현재의 기준시가 등을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시한 전체토지의 취득계약서에 의하면, 1987년 계약을 체결할 당시의 매 매가액인 561,471,900원은 거액일 뿐만 아니라, 매도자 중 1인인 ○○○는 부동산 투기 전문가로서 매매계약일(1987.9.30.) 현재 등기부등본상 전체토지의 소유권을 가 지지 아니하였음에도 불구하고 당해 계약서에 매도자·매수자·부동산중개인의 전화번호가 기 재되어 있지 아니한 점, 계약서에 기재되어 있는 매수자 중 ○○○의 주소가 주 민등록상의 주소와 상이한 점, 전체토지의 취득자금에 대한 금융증빙으로 제출한 입금증에 의하면 취득대금으로 송금한 금액은 87,000,000원에 불과하고 동 금액도 수신자가 매도자인 ○○○외 1인이 아니라 제3자인 ○○○인 점, 전체토지의 명의신탁계약서에 기재되어 있는 ○○○의 주소지가 그 당시 주민등록상의 주소지와 상이한 점 등을 감안할 때, 전체토지의 취득계약서는 매매계약체결일 이후에 작성된 신빙성이 없는 계약서인 바, 이 건 양도소득세의 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득가액을 취득당시의 기준시가 및 매매가액에 의하여 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법률

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만，다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하“개별공시지가”라 한다).(단서 생략)

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제23조 【증여재산의 취득시기】

① 법 제31조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 법 제33조 내지 법 제45조의2의 규정 이 적용되는 경우를 제외하고는 증여재산의 취득시기는 다음 각호의 1에 의한다.

1. 권리의 이전이나 그 행사에 등기ㆍ등록을 요하는 재산에 대하여는 등기ㆍ등록일. (단서 생략)

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 585,372,706원, 취득가액을 236,872,684원으로 하여 2009년 귀속 양도소득세 62,758,958원을 예정신고·납부한 것으로 심리자료에 의하여 확인되고, 쟁점토지의 양도가액에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(2) ○○○외 1인은 1988.1.19. 전체토지를 취득하였고, 이 날로부터 7일 후인 1988.1.26. 전체토지의 소유권을 ○○○에게 이전하였으며, 청구인은 1989.12.30. ○○○로부터 쟁점①토지를 증여를 원인으로, 1998.7.23. ○○○로부터 쟁점②토지를 매매를 원인으로, 2008.1.8. ○○○로부터 쟁점③토지를 매매를 원인으로 취득하였다가 2009.4.30. 쟁점토지를 양도한 것으로 등기부등본 및 심리자료에 의하여 확인된다. (3) 청구인은 쟁점토지의 취득가액은 236,872,684원이라고 주장하면서, 그 증빙으로 전 체토지의 매매계약서, 전체토지의 취득을 중개한 ○○○의 확인서, 전체토지 양도 인 중의 1인인 ○○○가 작성한 사실확인서 및 영수증, 전체토지의 명의신탁계약서, 전체토지 명의수탁자 중의 1인인○○○가 작성한 사실확인서, 무통장입금증 및 전체토지의 취득·양도일 현재 기준시가/매매가액 비교표, 전체토지 중 일부의 토지이용계획확인서 7매 등을 제시하였는 바, 그 내용은 다음과 같다. (가) 청구인이 제출한 전체토지 매매계약서 원본에 의하면, 계약체결일은 1987.9.30., 매매대금은 561,471,900원이고, 이 중 계약금은 56,100,000원(계약당일 지불), 중도금은 200,000,000원(1987.11.30. 지불예정), 잔금은 305,371,9000원(1988.1.25. 지불예정)이며, 매도인란에 전체토지의 매도자인 ○○○ 중 ○○○만 서명날인하였고, ○○○의 주민등록번호는 53**-163로 기재되어 있으나, ○○○가 2009.5.20. 작성한 사실확인서(처분청 제출)상 주민등록번호는 530331-164** 기재되어 있고, 매수자인 ○○○, 청구인)에 의하여 전체토지 매매계약의 위임을 받은 ○○○이 서명날인하였으며, 중개인란에는 중개인 ○○○은 서명만 하였고, 중개인사무소 주소가 기재되어 있지 아니하였고, 계약서 양식 자체에 계약일은 “서기 198 년 월 일”로 인쇄되어 있는 것으로 나타난다. (나) 전체토지의 취득거래를 중개한 ○○○이 1988.1.2. 작성한 확인서에 의하면, 매수인 ○○○외 5인이 1988.1.16. 매도인 ○○○에게 일금 110,000,000원○○○외 28 매)을 전체토지의 잔금으로 지불하겠다는 의사를 ○○○을 통하여 전달하면서 매수인을 기재한 인감증명을 요구하였고, 1988.1.20. 17:50. ○○○에게 위 잔금을 제시하였으나 수령을 거부하여 지불하지 못하였다는 취지의 내용이 기재되어 있다. (다) ○○○가 2009.5.20. 작성한 사실확인서 및 영수증에 의하면, ○○○이 전체토지를 청구인외 2인○○○에게 사주는 것이고, 1987.9.30. ○○○이 위 청구인외 2인을 대신하여 매매계약을 체결하였는데, 대금은 1987.9.30.부터 1988.1.25.까지 현금 및 수표로 3차례에 걸쳐 지급받았으며, 1988.1.26. 소유권이전등기를 경료하였다는 취지의 확인내용이 기재되어 있다. (라) 청구인과 ○○○가 1988.1.15. 작성한 명의신탁계약서 및 ○○○가 2009.5.20. 작성한 사실확인서에 의하면, ○○○는 직장친구로서 청구인외 2인○○○에게 본인들의 명의를 빌려주어 전체토지의 2분의 1지분씩을 각각 명의수탁하였다는 취지의 확인내용이 기재되어 있다. (마) ○○○은 1987.11.16. ○○○ 성산동지점에서 전체토지의 2분의 1지분에 대한 명의수탁자인 ○○○를 의뢰인으로 하여 중개인 ○○○에게 75,000,000원 및 12,000,000원을 2차례에 걸쳐 무통장입금한 것으로 나타난다. (바) 전체토지의 취득·양도일 현재 기준시가 및 매매가액 비교에 의하면, 아래 〈표〉와 같이 전체토지의 양도일 현재 기준시가는 취득일 대비 약 4.66배 상승한 반면, 전체토지의 양도일 현재 매매가액은 취득일 대비 2.27배 상승한 것으로 나타나나, 취득일로부터 3개월 4일 후인 1988.4.30. 전체토지의 79%에 상당하는 168,546㎡에 대한 등급조정이 있었는 바, 등급조정된 후의 전체토지의 양도일 현재 기준시가는 취득일 대비 2.55배 상승한 것으로 나타난다. (사) 청구인은 전체토지의 양도일 현재 매매가액이 취득일 현재 매매가액에 비하여 약 2.27배 상승한 것에 불과한 것은 전체토지의 90.2%에 상당하는 192,389㎡가 1988.6.11. 고시 제258호로 국립공원으로 지정되었기 때문이라고 주장하면서 그 증빙으로 “전라북도 ○○○외 6필지 토지(목장용지 36,847㎡, 임야 152,845㎡, 전 2,645㎡)의 토지이용계획확인서 7매를 제출하였는 바, 동 확인서 7매에는 “국립공원〈자연공원법〉”이라고 기재되어 있다.

(4) 처분청이 조사한 ○○○(전체토지 매매계약서상 매수인 3인 중 1인)에 대한 주민등록정보에 의하면, 전체토지의 매매계약서를 작성할 당시인 1987.9.30. 및 명의신탁계약서를 작성한 당시인 1988.1.15. ○○○·청구인의 주민등록상 주소지는 서울특별시 ○○○인 것으로 확인되는 반면, 매매계약서에 기재된 ○○○의 주소지는 경상북도 ○○○호로 되어 있고, 명의신탁계약서상에 ○○○은 경상북도 ○○○ 및 청구인은 서울특별시 ○○○로 기재되어 있는 바, 전체토지의 취득계약서 및 명의신탁계약서상의 청구인외 2인의 주소지는 주민등록상의 주소지와 상이한 것으로 확인된다.

(5) 청구인의 대리인 세무사 ○○○은 2010.12.21. 및 2011.1.25. 개최된 심판관회의에서 참석하여, 전체토지의 평당가액이 8,700원이고, 2009.4.30. 전체토지의 양도가액 1,387,540천원에 의한 공시지가에 대한 1988.1.26. 환산가액은 310,000천원인 점, 전체토지의 매도인 ○○○가 1987.9.29. 취득하여 미등기상태로 다음날 양도하여 많은 전매차익을 남긴 점, 한국일보 및 경향신문 등 1987년 하반기 개발지역과 임야중심의 지가급등 등으로 투기단속기사를 연일 게재한 점(전체토지는 새만금개발지역임), 전체토지지역 지가 시세변화 전문가의 인터넷에 1988년 상승, 1990년대말 평당 4만원선으로 게재한 점 등을 감안하면, 전체토지의 취득가액 561,471천원은 적정한 가액이고, 위 계약서상의 중도금 지급일인 1987.11.30. ○○○(전체토지 양도 중개인)에게 무통장입금한 각각 87,000천원 및 6,000천원의 입금증이 있는 점, 계약당시 미등기전매이어서 잔금 중 110,000천원을 지불하고 등기서류를 교부하고 1988.1.16. ○○○외28매로 이행한 점, 매도인이 등기서류를 교부하지 아니하므로 소송을 대비하여 중개인의 확인서를 확보한 점, 위 계약서를 사후에 작성한 것이라면 매도인의 주민등록상 끝자리 번호 412로 기재하여야 할 것을 312로 기재한 점, ○○○(매수인) 중의 1인의 주소는 주민등록상 주소와 다른 1987.3.1. 경상북도 경주 소재 ○○○에 입학하여 실제로 경주에 거주 중이었으므로 거주지 주소를 기재한 점, 1980년대 토지계약서에는 통상 계약당사자들의 전화번호가 인쇄되지 아니한 점 등을 감안할 때, 위 계약서는 1989년 전체토지의 취득당시에 작성된 계약서이므로 쟁점토지의 취득가액은 1년 11개월 전의 취득가액인 236,872천원이 되어야 하며, 또한, 20여전 거래로 금융증빙 확인이 곤란하고, 매매계약서의 지질, 인쇄상태, 기재문구등을 보면 계약체결일이전의 계약서 용지로 보이고, 매도인이 매매대금을 확인했고, 매매계약서상의 잔금을 수령한 영수증이 있으므로, 매매계약서가 신빙성이 없다거나 대금지급관련 금융증빙이 없다는 사유로 과세처분한 것은 잘못이라는 선결정례(국심 2007서3251, 2008.1.10.)가 있다는 취지의 내용을 의견진술을 한 바 있다. (6) 이상과 같은 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 전체토지를

○○○이 1988년에 561,471천원에 취득하였다고 하나, 매도자 중의 1인인 ○○○는 전체토지 매매계약일 현재 등기부등본상 소유권을 가지지 아니하였음에도 불구하고 당해 매매계약서에 매도자·매수자·부동산중개인의 전화번호가 기재되어 있지 아니한 점, 매매계약서에 기재되어 있는 매수자 중 ○○○의 주소가 주민등록상의 주소와 상이한 점, 전체토지의 취득자금에 대한 금융증빙으로 제출한 입금증에 의하면 취득대금으로 송금한 금액은 87,000,000원에 불과하고 동 금액도 수신자가 제3자인 ○○○인 점 등을 감안할 때, 전체토지의 매매계약서는 진실한 계약서로 보기 어려우므로 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 규정에 의하여 취득당시의 기준시가 및 매매가액으로 결정한 이 건 양도소득세의 부과처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.