면적・위치・용도 등이 유사한 아파트의 매매사례가액을 시가로 본 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2007.5.17. 부(父)인 ○○○(전용면적은 59.88㎡이고, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고, 2007.5.25. 증여재산가액을 4억 8,000만원으로 산정하여 증여세 과세표준 및 세액을 신고하였다.
• 나. 처분청은 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항의 규정을 적용하여 평가기준일(증여일) 전·후 3월 이내의 기간인 2007.7.13. 매매된 ○○○(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액인 5억 900만원을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 2010.7.1. 청구인에게 2007.5.17. 증여분 증여세 11,547,510원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 아파트의 시세는 최종적으로 수요자와 공급자가 결정하는 것이며, 동일한 시기에 유사한 아파트를 매매한다 하여도 거래자에 따라 다른 시세가 존재하는 것이므로 시가와 시세는 일치할 수 없고, 같은 이유로 동일한 아파트라 하더라도 공급자와 수요자의 사정에 따라 거래가격은 달라질 수 있으며, 쟁점아파트의 증여세 신고서상 증여재산가액인 4억 8,000만원과 비교대상아파트의 매매사례가액인 5억 900만원의 차이는 2,900만원에 불과하고, 이는 서울특별시에 있는 아파트 매매시 통상적으로 발생할 수 있는 차이이며, 2006년 9월 발표한 국토해양부의 자료에 의하면 5층 시세가 6층 시세보다 오히려 5,000만원이 높은 것으로 나타나므로 3,000~4,000만원의 시세변동은 일반적이다. 또한, 기준시가가 현실에 맞지 아니하므로 거래당시 시가로 과세하겠다는 법제도의 입법취지는 이해할 수 있지만, 그와 같은 법제도를 시행하려면 시가의 다양성을 인정하고 과세정책의 유연성도 갖추어야 함에도, 처분청은 청구인의 증여세 신고서를 접수하고 2,900만원의 차이는 수인가능한 범위 내의 금액으로 보아 문제를 삼지 아니하다가, 3년이 지난 후에 서울지방국세청장의 감사지적에 따라 청구인이 증여세를 과소신고하였다고 추정하여 과세한 처분은 부당하다. 그리고, 증여 당시(2007년 5월)의 시세는 현재와 같이 국토해양부의 웹사이트상에 데이터베이스화가 되어 있지 아니하여 객관적인 근거자료가 없으며, 인근 공인중개사 사무실 등을 방문하거나 전화상으로 시세를 확인하는 것이 유일한 방법이었고, 당시 쟁점아파트의 증여세 신고서를 작성한 세무대리인도 위 내용을 모두 확인하여 합리적이고 적당한 시가를 책정하여 신고한 것인 바, 서울지방국세청장이 감사지적시 간과한 것은 ○○○은행의 시세표가 모든 시세를 정확하게 반영하고 있다고 보기는 어려우므로 그 자료만을 근거로 시가를 산정하는 것은 부당한 점, 쟁점아파트와 동일 평형대인 아파트의 시가에 차이가 나는 요소인 내부 수리와 베란다 확장 여부 등을 고려하지 아니한 점, 비교대상아파트는 내부를 모두 수리하였고 베란다 확장공사까지 완료한 점 등인데, 이를 감안하면 2,900만원 정도의 가격 차이가 발생하는 것은 당연한 것임에도, 처분청이 그와 같은 차이를 고려하지 아니하고 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견

○○○은행의 시세표는 처분청이 시가산정의 기준으로 삼은 자료가 아니며, 단지 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항의 규정에 따라 유사매매사례가액을 시가로 보아 과세하기 위하여 비교대상아파트의 매매사례가액이 시가와 큰 차이를 보이지 아니한다는 것을 참고하기 위한 자료일 뿐이고, 청구인의 주장대로 ○○○은행의 시세표나 국토해양부의 실지거래가액은 절대적인 기준이 될 수 없기 때문에 개별거래가액이 수시로 발생되는 현실을 감안하여 그 가액 중 시가로 인정되는 것을 관련법령에서 별도로 규정하고 있는 것이며, 처분청이 조세정책적인 목적에서 제정된 관련법령에서 규정하고 있는 그대로 평가기간 내에 거래한 가액 중 쟁점아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 유사하고 기준시가도 동일한 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 정당하다. 또한, 청구인은 아파트 시세에서 3,000~4,000만원의 변동은 일반적임을 증명하기 위하여 2006년 9월 거래된 국토해양부의 실지거래가액 관련자료 2건을 제출하고 있으나, 비교대상으로 제시한 인 두 아파트(○○○)는 같은 동이 아닐 뿐만 아니라, 낮은 층의 경우 시세가 낮아야 하는 것이 일반적임에도 5억 1,250만원에 거래된 207동 505호가 기준시가 및 감정가격이 높은 209동 602호보다 3,000만원 정도 고가인데, 이는 그와 같은 현황이 거래가액에 반영된 것으로 보아야 할 것이지 동일한 조건인 부동산이라도 거래별로 차이가 발생한 것이라고 볼 수는 없으며, 동일한 단지의 아파트라 하더라도 거래별로 다양성이 있으므로 이를 인정하여야 한다는 이유로 유사매매사례가액과 인터넷 시세표의 객관성을 부인하면서도 정작 청구인이 쟁점아파트의 시가라고 주장하는 4억 8,000만원은 어떠한 기준으로 산정된 금액인지에 대한 입증자료는 제시하지 못하고 있다. 그리고, 청구인은 2007년 증여세 신고 당시 처분청의 신고내용을 시인하였던 사실에 대한 해명이 없다고 주장하나, 이 건 처분은 서울지방국세청장의 처분청에 대한 종합감사시 지적된 사항에 따른 경정결정으로 그 당시 신고시인으로 결정하였다 하여 청구인의 신고내용에 오류나 부당한 점이 없었다고 보아 세액을 확정하였다는 의미는 아니며, 당초 처분에 오류가 있는 경우 국세부과제척기간의 만료일까지는 언제든지 바로 잡을 수 있는 것이므로 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 면적·위치·용도 등이 유사한 아파트의 매매사례가액을 증여받은 재산인 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 국토해양부장관이 고시한 공동주택 가격조회표에 의하면, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 동일한 아파트 단지에 있고, 같은 218동이며, 면적과 평형이 동일하고, 단지 층만 다르며, 아래 <표>과 같이 평가기준일(증여일: 2007.5.17.) 현재 비교대상아파트의 기준시가가 쟁점아파트의 그것보다 1,800만원이 낮은 것으로 확인된다.

(2) ○○○은행의 아파트 시세표에 쟁점아파트와 같은 단지에 있고, 동일 평형인 아파트 매매의 하위평균가, 일반평균가, 상위평균가는 아래 <표>와 같고, 증여일이 속한 2007년 5월의 하위평균가는 신고한 쟁점아파트의 증여재산가액보다 2,000만원이 높은 것으로 나타난다.

(3) 비교대상아파트의 등기부등본에는 당해 아파트의 실지거래가액이 아래 <표>와 같이 등재되어 있다.

(4) 청구인은 아파트 매매시세에서 3,000~4,000만원 정도의 변동은 일반적임을 증명하기 위하여 증여일을 전후하여 국토해양부장관이 고시한 쟁점아파트가 위치한 단지의 2004년 4월부터 6월까지의 실지거래가액 조회자료를 제출하였는 바, 그 내역을 보면 아래 <표>와 같다.

(5) 살피건대, 청구인은 아파트의 시세는 수요자와 공급자 사이에 형성되는 것이므로 개별 거래의 다양성을 인정하여야 하며 인테리어공사 및 베란다 확장공사를 완료한 비교대상아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 적용하는 것은 부당하다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항에 증여일을 전후하여 3월 이내에 증여재산과 동일하거나 유사한 재산의 매매사례가액이 확인되는 경우에는 이를 증여재산의 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있고, 처분청이 매매사례로 평가한 비교대상아파트는 매매계약일이 2007.7.13.이므로 쟁점아파트의 증여일인 2007.5.17.부터 3월 이내인 점, 쟁점아파트와 비교대상아파트가 같은 단지 내에 있고 동일한 동이며 같은 면적이고 층간 차이가 1층에 불과한 점, 증여일 현재 비교대상아파트의 기준시가(398백만원)가 쟁점아파트의 그것(416백만원)보다 오히려 낮은 수준인 점, 청구인이 신고한 증여재산가액인 4억 8,000만원에 대한 산정근거를 제시하지 못하고 있는 점 등을 감안할 때, 비교대상아파트의 매매사례가액인 5억 900만원을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.