분양가액의 지급기일 지연으로 인한 이자상당액의 취득가액 포함여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2007.1.23., 2006.11.15. 매매를 원인으로 ○○○로부터 ○○○(이하 “쟁점아파트들”이라 한다)를 취득한 후 2007.6.29.와 2007.7.4. ○○○에게 각각 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트들의 양도에 대하여 양도가액 340,000천원, 취득가액 179,960천원으로 하여 2010.1.11. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 105,484,250원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.8. 이의신청을 거쳐 2010.8.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트들에 대한 분양대금으로 2006.12.5. 90,000,000원, 2006.11.8. 131,872,982원, 2007.1.23. 29,490,209원 합계 251,363,190원을 대한주택보증에 지급하였으므로 동 금액이 쟁점아파트들의 실제 취득가액임에도 처분청이 최초 분양계약서상 분양가액 179,960천원을 쟁점아파트들의 취득가액으로 계상하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트들의 최초분양계약서상 분양가액이 179,960천원(각 89,980천원)으로 이후 분양계약금액이 변동되지 아니하였고, 청구인이 대한주택보증으로부터 분양대금납부확인서 발급시 세부지급명세서를 같이 발급받았음에도 이를 제출하지 아니하여 대한주택보증에 납부한 금액251,363,190원이 분양대금인지 분양대금 지연납부에 따른 연체금이 포함된 금액인지 여부가 확인되지 아니하므로 취득가액을 당초 분양가액인 179,960천원으로 보아 한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트들의 취득가액이 얼마인지
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1997.3.5.과 1997.3.6. 서명날인한 쟁점아파트들의 공급(분양)계약서에는 각 공급금액이 89,980천원이며, 아래 <표1>와 같이 총 6회의 계약금·중도금·잔금을 지불하는 것으로 약정하였고, 연체료 및 지체상금에 대하여 분양계약서 제7조에서“을”이 중도금 및 잔금납부를 지연하여 약정납부일이 경과되었을 때에는 약정 납부일 익일부터 그 경과일수에 대하여 한국주택은행 일반자금 대출에 연체요율을 적용(금리변동시 연동)하여 산정된 연체료를 가산 납부하는 것으로 되어 있으며, 집합건축물대장상 사용승인일자는 2000.4.21.로,건축주는 대한주택보증인 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 ○○○과 분양계약을 체결하고 계약금을 지급한 상태에서 2007년 ○○○이 파산함에 따라 계약이 해지되고 쟁점아파트들을 점유하고 있다가 ○○○의 권리를 승계한 한국주택보증이 건물명도소송을 제기하여 주택가격 상승기인 당시 쟁점아파트를 125,000천원에 구입하여도 괜찮겠다 싶어 소송 과정에서 대한주택보증과 합의하여 쟁점아파트들을 취득하였던 것으로, 기존계약의 갱신이나 내용의 변동이 묵시적으로 성립한 것이므로 별도 계약서를 작성하지 않았던 것이며, 대한주택보증이 해지된 계약내용을 부활하여 청구인에게 연체료를 받은 것으로 회계처리하였다 하여 이를 연체료로 보아 취득가액으로 인정하지 않는 것은 부당하다고 주장하고 있다.

(3) 청구인이 대한주택보증에서 발급받아 2010.3.29. 제출한 쟁점아파트들의 분양대금납부확인서에는 아래 <표2>와 같이 251,363,190원을 납부한 것으로 확인(확인자:대한주택보증 ○○○)되어 있으며, 처분청은 청구인이 대한주택보증의 ○○○로부터 분양대금납부확인서와 함께 세부납부내역서도 발급받은 사실을 확인하고 이의신청 심리과정에서 이의 제출을 요구하였으나 제출하지 않았으며, 우리 원의 제출요구에도 심리일 현재까지 제출하지 않고 있으며 우리원 조사담당자가 2010.12.14. 대한주택보증의 ○○○에게 확인한 결과, ○○○ 파산과 관련하여 청구인을 포함한 분양계약자들과의 계약해지 사실은 없었으며, 최초 분양대금 이외의 금액은 연체이자(과태료)라고 확인한 사실이 있다.

(4) 쟁점아파트들의 취·등록세 과세표준에 대한 처분청의 질의에 대하여 2009.11.24. ○○○장이 회신한 내용에 따르면, 과세표준은 당초 분양가액인 89,980천원이며 취득세는 903,840원(804호)·899,800원(1407호), 등록세는 1,079,760원인 것으로 나타난다.

(5) 살피건대, 당초 분양계약에 의한 분양가액의 지급기일 지연으로 인하여 추가 발생하는 이자상당액은 취득가액에 포함하지 아니하는 것이고, 청구인이 쟁점아파트들의 취득과 관련하여 대한주택보증으로부터 발급받은 납부확인서상 납부금액이 실제 분양금액인지 분양대금 지연납부에 따른 연체료가 포함된 금액인지에 대한 입증책임은 청구인에게 있다 할 것임에도 이에 대한 증빙을 제출하지 않고 있으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 보인다. 따라서, 처분청이 쟁점아파트들의 취득가액을 당초 분양계약서상 분양금액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.