자산의 실지 양도가액은 양도 당시 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액임

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.4.11. 취득한 ○○○ 및 599-6의 주차장부지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 전○○가 소유한 ○○○ 및 632-1의 토지 및 여관건물(이하 “제2부동산”이라 한다)과 교환으로 양도하는 계약(계약일 2006.7.7., 등기접수일 2006.8.1.)을 체결한 후, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액(실지거래가액)을 326백만원으로 양도소득세를 신고하였고, 전○○는 제2부동산의 양도가액(실지거래가액)을 1,050백만원으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산과 제2부동산의 교환당시 합의된 평가액 1,050백만원을 기준으로 물물교환에 의한 평가차액 현금 130백만원을 지급정산한다는 교환계약내용(부동산교환계약서)과 청구인이 제2부동산을 양도한 후 제2부동산의 취득가액을 1,050백만원으로 신고한 사실 등에 따라 쟁점부동산의 실지 양도가액을 570백만원으로 산정하여 2010.6.9. 청구인에게 2006 귀속 양도소득세 139,320,000원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.6. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 제2부동산 취득 후 영업이 되지 않는 관계로 ○○○의 중개로 ○○○ 소유의 ○○○(이하 “제3부동산”이라 한다)를 청구인이 넘겨받고 제2부동산을 ○○○이나 그가 지명하는 자에게 넘기기로 하는 맞교환 계약(등가 물물교환)을 2007.11.2.자로 하고 ○○○으로부터 제2부동산 소유권을 ○○○에게 이전하여 주라는 지시를 받고 ○○○에게 넘겨준 후 양도소득세를 신고하였다. 제3부동산의 매입가격은 제2부동산의 가격과 같은 것이라 할 것인데, 제3부동산의 등기시 신고가격은 255백만원이었고 현재 경매진행 중으로 그 감정가격은 530백만원이지만 상업성이 없이 250백만원에 팔릴 것인지도 의문이다. 그렇다면 쟁점부동산 가격에 130백만원을 더한 가격이 제2부동산 가격이면서 제3부동산 가격이라 할 것인데 제3부동산의 감정가격이 530백만원, 신고가액이 255백만원에 불과한데도 쟁점부동산에서 양도차익이 발생한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 쟁점부동산과 제2부동산의 교환계약서에 의하면 쟁점부동산(○○○융자금 210백만원 포함)을 양도하고 제2부동산(○○○ 융자금 500백만원과 임대보증금 60백만원 포함)을 교환취득하면서 물물교환차액으로 현금 130백만원을 지급정산하는 것으로 되어 있는데 이 계약내용에 따라 청구인은 임대보증금 및 물물교환차액을 지급한 사실이 금융거래증빙에 의거 확인되고, 교환당시 제2부동산에 대하여 합의된 평가액이 1,050백만원임이 전소유자 전○○ 및 청구인의 양도소득세 신고서로 확인되며, 이후 ○○○○○금융(주)의 경매신청시 제2부동산의 감정가액이 1,274백만원인 점과 청구인이 양도한 제2부동산의 양도가액 1,100백만원(○○○을 상대로 가압류시 청구인이 제출한 매매계약서상 양도금액)인 점 등으로 보아 쟁점부동산과 제2부동산의 교환당시 합의평가액은 1,050백만임을 알 수 있다. 따라서 교환에 의한 양도자산의 양도가액은 인수한 자산의 가액에서 현금지급액을 공제한 금액이므로 제2부동산을 인수한 순자산가액 700백만원〔실지거래가액 1,050백만원-(인수한 융자금 등 채무 560백만원 - 인계한 융자금 채무 210백만원)〕에서 교환차액 지급 130백만원을 공제한 570백만원이 쟁점부동산의 양도가액이므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 교환으로 양도한 쟁점부동산의 양도가액을 교환으로 취득한 부동산의 인수가액에서 차액 지급액을 공제하여 산정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 제시자료에 의하면, 청구인은 양도소득세 신고당시 쟁점부동산의 실지거래 양도가액을 326백만원(취득가액 230백만원)으로 신고하였으나 처분청은 양도가액을 570백만원(취득가액 230백만원)으로 경정하여 양도소득세 139,322,000원을 청구인에게 경정고지한 것으로 나타난다.

(2) 처분청이 2010년 4월 쟁점부동산 양도와 관련하여 청구인에 대하여 실지조사한 내용은 아래와 같이 나타난다. (가) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 교환계약서(2006.7.7.작성)에 의하면, 청구인 소유의 쟁점부동산(○○○ 융자금 210백만원 포함)과 ○○○ 소유의 제2부동산(○○○은행 융자금 500백만원과 임대보증금 60백만원 포함)을 교환하면서 물물교환차액으로 청구인이 현금 130백만원을 지급하는 교환계약서를 작성하였고, 교환차액지급시 제2부동산의 임대보증금 60백만원을 포함한 190백만원을 지급하였다는 소명자료를 제출하였다. (나) ○○○는 2006.9.30. 제2부동산의 양도가액을 1,050백만원으로 양도소득세를 신고하였고, 교환당시 쟁점부동산의 기준시가는 325,959,000원이고 제2부동산의 기준시가는 949,287,900원이었다. (다) 청구인이 제2부동산을 2008.7.14. ○○○에게 양도하기 직전인 2008.5.14. 근저당권자인 ○○○이 임의경매시 감정평가한 제2부동산의 감정가액은 1,274,693,900원으로 확인되고, 청구인제2부동산을 ○○○에게 양도〔등기부등본상 청구인에게서 ○○○으로 소유권 이전된 등기접수일은 2008.7.14.(등기원인 2008.6.30. 매매)〕하였다며 신고한 제2부동산의 취득가액은 1,050백만원이다.

(3) 청구인은 제2부동산을 ○○○ 소유의 제3부동산과 맞교환 계약(등가 물물교환)을 2007.11.2.자로 하고 ○○○으로부터 제2부동산 소유권을 ○○○에게 이전하라는 지시를 받고 ○○○에게 넘겨주었는데 제3부동산의 매입가격은 제2부동산의 가격과 같은 것이고 제3부동산의 등기시 신고가격은 255백만원이었고 현재 경매진행 중으로 그 감정가격은 530백만원이지만 상업성이 없이 250백만원에 팔릴 것인지도 의문인 바, 그렇다면 쟁점부동산 가격에 130백만원을 더한 가격이 제2부동산 가격이면서 제3부동산 가격이라 할 것인데 제3부동산의 감정가격이 530백만원, 신고가액이 255백만원에 불과한데도 쟁점부동산에서 추가로 양도차익이 발생한 것으로 본 처분은 부당하다는 주장을 하며 제3부동산에 대한 감정평가서 등을 제시하고 있다. 청구인이 제시하는 제3부동산에 대한 감정평가서에 의하면, 제3부동산은 청구인이 소유자로서 530,000천원으로 감정평가(가격시점 2009.2.3.)되었으며, 감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 중 “내부는 영어학원으로 내부인테리어 공사를 하다가 중지된 상태이나, 평가시에는 인테리어를 고려하지 않은 가격으로 경매집행시 또는 응찰시에 유의하시기 바랍니다”라는 유의사항이 있는 것으로 나타난다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 가격에 130백만원을 더한 가격이 제2부동산 가격이면서 제3부동산 가격이므로 제3부동산을 기준으로 할 경우 쟁점부동산에서 추가적인 양도차익이 발생할 수 없다는 주장을 하나, “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것(소득세법 제88조)을 말하는 것이고, 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것(소득세법 제96조)인 바, 쟁점부동산은 2006.8.1.(등기접수일) 청구인에게서 전○○로 소유권이 이전되었고, 제2부동산은 청구인이 2006.8.4.(등기접수일) 취득하여 2008.7.14.(등기접수일) ○○○에게로 매매양도되었으며, 제3부동산은 2007.11.22.(등기접수일) 청구인이 ○○○으로부터 매매취득한 것으로 나타나고 있어 그 거래시기 및 거래대상물이 같지 않아 쟁점부동산과 제3부동산의 가격을 상대적으로 비교하기는 곤란하다 할 것이며, 쟁점부동산과 제2부동산을 교환한 전○○는 제2부동산의 양도가액을 1,050백만원으로 신고하였고, 청구인이 교환으로 취득한 제2부동산을 양도하면서 그 취득가액을 1,050백만원으로 신고한 것으로 나타나는 점 등으로 볼 때, 처분청이 쟁점부동산과 제2부동산의 교환에 있어 제2부동산의 교환가액을 1,050백만원으로 하고 제2부동산을 인수한 순자산가액 700백만원〔실지거래가액 1,050백만원-(인수한 융자금 등 채무 560백만원 - 인계한 융자금 채무 210백만원)〕에서 교환차액으로 지급한 130백만원을 공제한 570백만원을 쟁점부동산의 양도가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.