신고한 환산가액을 쟁점주택의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 서울특별시 ○○○(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2000.10.11. 취득하여 2007.4.2. 7억5천만원에 양도하고 취득가액은 환산가액인 256,097,560원으로 하여 2007.4.11. 1세대1주택 비과세 부분을 제외한 고가주택 양도차익에 대하여 양도소득세 15,655,940원을 예정신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택 전소유자 ○○○이 양도소득세 신고당시 제출한 계약서에 기재된 매매가액 1억4천만원을 쟁점주택 취득가액으로 보아 2010.1.19. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 8,333,410원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.29. 이의신청을 거쳐 2010.7.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택 전소유자 정○○이 제출한 계약서는 청구인이 사용하지 아니하는 도장이 날인되고 계약일과 등기원인일이 서로 일치하지 아니하는 등 정○○이 임의로 조작하여 만든 허위계약서이며, 쟁점주택 거래를 중개하였던 임○○도 1억4천만원이 매매가액이 아님을 확인하고 있고, 부동산뱅크 시세표상의 당시 거래가액이 상한가 2억원 하한가 1억8천만원이었으며, 2001.2.23. 거래된 같은 아파트 8동 1103호의 매매가액도 2억원이었던 점 등에 비추어 쟁점주택 취득가액은 1억4천만원으로 볼 수 없고, 청구인이 약 2억1천만원에 취득하였으나 계약서와 금융자료를 분실하였으므로 청구인이 신고한 환산가액 256,097,560원을 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 조사과정에서 수차례의 요청에 불구하고 실제계약서나 금융자료를 분실을 이유로 제출하지 아니하였으며, 정○○이 제출한 계약서의 도장이 도용되었다고 주장하나 청구인도 쟁점주택 양도시 목도장을 사용한 사실이 있으며, 쟁점주택 인근의 8동 1103호의 매매가액 2억원의 경우 쟁점주택 취득일과 6개월 이상 차이가 나고 있어 매매사례가액으로 인정할 수 없는 등 청구인의 주장은 이유없으므로, 전소유자가 제출한 실제계약서상의 매매가액 1억4천만원을 쟁점주택 취득가액으로 보아야 한다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 환산가액 256,097,560원을 쟁점주택의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑦ 제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

⑪ 법 제97조제7항에서 “대통령령이 정하는 방법”이라 함은 거주자가 전소유자의 부동산양도 예정신고 또는 확정신고에 있어서 제169조제1호 마목의 규정에 의하여 인감증명서를 제출하는 방법을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 과세근거로 삼은 아파트 매매계약서에 의하면, 매도인은 정○○을 대리한 정○○ 매수인은 청구인, 매매대금은 1억4천만원, 계약금은 1천4백만원, 잔금은 1억2천6백만원, 잔금지급일은 2000.9.25., 계약일자는 2000.9.1., 중개업자란에는 쌍방합의로 기재되어 있다.

(2) 국세통합전산망에 의하여 조회된 전 소유자 정○○의 양도소득세 신고내역에는 실거래 양도가액이 1억4천만원으로 되어 있고 양도일자는 2000.9.25.로 나타난다.

(3) 부동산 등기부등본에 의하면 쟁점주택은 2000.10.11. 청구인에게 소유권 이전등기되었으며, 등기원인은 2000.8.23. 매매로 나타난다.

(4) 청구인이 제시한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(면적 101.12㎡) 매매계약서에 의하면, 계약일자는 2001.2.23.로 나타나고 매매대금은 2억원으로 되어 있다.

(5) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○상가 ○○호에서 ○○공인중개사 사무소를 운영하는 임○○가 2009.3.25. 작성한 확인서를 제출하였는 바, 당해 확인서에는 임○○가 2000년 하반기에 쟁점주택을 청구인에게 중개하였고, 정확한 매매가액은 매매계약서를 보관하지 아니하여 확인할 수 없으나 당시 쟁점주택 시세는 2억원에서 2억 3천만원으로 기억된다는 내용으로 되어 있다.

(6) 청구인은 매매가액이 1억4천만원으로 기재된 매매계약서에 날인된 도장이 청구인의 인감과 다르다면서 청구인의 인감신고내역 사본을 제출하였다.

(7) 부동산뱅크에서 제공하는 쟁점부동산이 소재한 아파트 단지내 동일 면적의 아파트에 대한 과거 시세현황은 다음 <표>와 같다. 구분 매매-하한가 매매-하한가 1998년 9월 1억6천만원 1억7천만원 1999년 9월 1억8천만원 1억8천만원 2000년 9월 〃 2억원 2001년 9월 2억원 2억3만원 2001년 9월 3억원 3억1천만원

(8) 살피건대, 부동산뱅크에서 제공한 쟁점아파트와 동일 면적의 아파트의 거래당시 시세(매매-하한가)가 처분청이 취득가액으로 본 1억4천만원보다 높은 1억8천만원으로 나타나고, 처분청이 과세근거로 삼은 계약서가 공인중개사의 중개없이 쌍방합의에 의해 작성된 점 등에 비추어 당해 계약서를 전적으로 신뢰하기는 어려운 측면이 있기는 하나, 청구인이 쟁점주택의 실지취득가액과 관련한 매매계약서, 대가지급증빙 등과 같은 객관적인 증빙을 제시하여 처분청이 적용한 실지취득가액이 사실과 다르다는 점을 입증하지 아니하는 한 객관적인 증거자료로 볼 수 있는 전소유자가 신고한 실지양도가액을 쟁점주택의 실지취득가액으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로(조심 2008서754, 2008.5.6. 참고) 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 또한, 청구인이 제시한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호의 매매사례가액 2억원도 계약일자가 2001.2.23.로써 쟁점주택 거래일과는 3개월 이상 차이가 있어 이를 쟁점주택 취득가액으로 볼 수 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.