근저당권을 해제하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자 등이 필요경비에 해당하는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 ○○○ 전 826㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2006.3.16. 임의경매에 의하여 매각하고 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세를 신고․납부하지 아니하였다 하여 쟁점토지의 양도가액은 경락가액인 123,400,000원, 취득가액은 환산가액인 12,220,244원(1985.1.1. 의제취득)으로 하여 2010.1.18. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 21,307,300원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.30. 이의신청을 거쳐 2010.7.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2009년까지 교통사고로 식물인간이 되다시피 하여 그 후유증과 공황증세로 인하여 장기간 요양생활을 하고 있고, 남편 또한 우울증과 합병증으로 정신과 치료를 받고 있는 처지인데, 쟁점토지의 경매에 대하여는 남편만이 알고 있었으나 아무 기억을 하지 못하므로 속수무책인 상태이며, 청구인이 쟁점토지를 취득한 날은 1985.1.1.이 아니라 등기부등본상의 보존등기일인 1991.8.26.로 보아야 하고, 쟁점토지는 경매를 통하여 양도되었으나, 청구인이 쟁점토지에 설정된 근저당권을 해제하기 위하여 빌린 사채금액에 대한 지급이자 및 경매취하 비용 등으로 인하여 오히려 손실이 발생하였는 바, 이 건 양도소득세의 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 등기부등본상 등기원인이 소유권보존으로 기재되어 있으므로 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득일인 1991.8.21.은 단지 등기되지 아니한 쟁점토지에 대하여 등기신청을 한 날일 뿐, 쟁점토지대장에 의하면, 쟁점토지의 소유자가 청구인의 할아버지 ○○○에서 청구인으로 변동되어 있고, 청구인의 아버지 ○○○은 호주상속신고에 의하여 제적되었는 바, ○○○으로부터 상속받은 쟁점토지의 취득일은 1963.10.28. 이전으로 보아야 하므로 의제취득일인 1985.1.1.을 쟁점토지의 취득일로 보아야 하고, 실지거래가액에 따라 양도소득세를 결정할 경우 기준시가 개산공제와 취․등록세 및 자본적 지출액 등 실지소요비용은 동시에 필요경비로 인정될 수 없음에도 불구하고 이를 요구하는 것은 부당하며 소득세법 시행령 제163조의 규정에 의하여 경매로 인한 손해금액 및 관련 이자비용은 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정시 필요경비로 볼 수 없다.

• 가. 쟁점

① 쟁점토지의 취득일을 소유권보존등기일인 1991.8.21.로 볼 것인지 아니면 의제취득일인 1985.1.1.로 볼 것인지 여부

② 쟁점토지에 설정된 근저당권을 해제하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자 및 경매 취하비용 등이 양도차익 계산시 필요경비에 해당하는지 여부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 2.～4. (생 략)

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. (생 략) 제163조 【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (3) 소득세법 부칙 (1994. 12. 22 법률 제4803호 전면개정) 제8조 【양도자산의 취득시기에 관한 의제】제94조 제1호에 규정하는 자산으로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보며, 동조 제2호 내지 제5호에 규정하는 자산의 경우로서 대통령령이 정하는 자산에 대하여는 대통령령이 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1991.8.21. 쟁점토지에 대한 소유권보존등기를 하여 보유하다가 2006.3.16. 임의경매에 의한 매각으로 ○○○에게 소유권이 이전되었고, 청구인의 아버지 ○○○은 1980.9.18. 사망하였음이 등기부등본 및 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점토지의 매각대금은 123,400,000원으로서 경매보증금, 매각대금이자 등을 포함하여 근저당권자 ○○○ 및 채권자 ○○○에게 각각 52,000,000원, 청구인에게 28,945,191원 합계 133,945,191원이 배당되었음이 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 경매를 통하여 45,839,840원의 손실이 발생하였다고 주장하는 바, 그 구체적인 내용은 다음과 같다.

1. 청구인이 쟁점토지에 근저당권을 설정하고 차입한 자금 35,000,000원과 쟁점토지의 경락에 따른 배당금 수취금액 28,945,191원의 합계 63,645,191원이 쟁점토지의 양도로 인한 소득금액이나,

2. 청구인의 실질소득은 청구인의 1)의 소득액 63,645,191원에서 쟁점토지에 대한 근저당권을 해제하기 위하여 차입한 금액 35,000,000원에 대한 지급이자와 경매취하 및 등기말소 등으로 지급한 비용의 합계액 109,839,840원을 공제하면, 쟁점토지의 양도로 인하여 청구인에게 45,894,649원의 손실이 발생하였다.

3. 쟁점토지에 설정된 근저당권 및 임의경매 신청내역은 다음 〈표〉와 같고, 청구인은 1번 근저당권이 설정된 채무변제를 위하여 ○○○으로부터 30,000,000원(이자 포함)을 차입하고 3번 근저당권을 설정하였고, 2번과 3번 근저당권에 설정된 채무변제를 위하여 ○○○로부터 75,000,000원(이자 포함)를 차입하고 4번 및 5번 근저당권을 설정하였다. 〈표〉쟁점토지에 설정된 근저당권 및 임의경매 신청내역

(4) 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인이 쟁점토지에 대한 소유권보존등기를 경료한 날이 1991.8.21.로 확인되나, 청구인의 아버지 ○○○이 사망한 날이 1980.9.18.이므로 청구인이 쟁점토지를 상속받은 날은 ○○○의 사망일인 1980.9.18.로 보아야 하는 바, 청구인이 1985.1.1. 쟁점토지를 의제취득한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(5) 쟁점②에 대하여 살펴본다. 소득세법 제97조 제1항 제2호 ․제4호 및 같은 법 시행령 제163조 제3항의 규정에 의하면, 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비를 취득가액(당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액), 자본적 지출액, 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용, 양도비 등으로 정하는 것으로 규정하고 있는 바, 이 건과 같이 청구인이 쟁점토지에 설정된 근저당권을 해제하기 위하여 차입한 자금에 대한 지급이자 및 경매 취하비용 등은 쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 볼 수 없다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.