프리미엄과 확장공사비를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.10.14. ○○○(대지 30.34㎡, 건물 84.98㎡, 이하 “쟁점아파트”이라 한다)를 취득하고 2006.12.05. 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트 양도 당시 청구인의 배우자 ○○○이 ○○○소재 단독주택을 소유하고 있는 사실을 확인(1세대2주택)하고, 쟁점아파트의 등기부등본상 거래가액 199백만원을 양도가액으로, 검인계약서상 거래가액 127,700,000원을 취득가액으로 하여 2010.1.26. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 14,319,440원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.31. 이의신청을 거쳐 2010.7.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 2003.3.7. ○○○ 소재 ○○○부동산에서 쟁점아파트를 분양금액 129,700,000원, 프리미엄 40,000,000원, 합계 169,700,000원에 매입(실매매금액은 60,970,000원으로 전소유자의 건설사 납입금 20,970,000원과 프리미엄 40,000,000원임)하기로 하고, ○○○에게 계약금 5백만원 중 1백만원은 현금으로, 4백만원은 ○○○의 ○○○로 입금하였으며, 나머지 55,970,000원은 2003년 3, 4월경 수표로 지급하였으므로 프리미엄 4천만원도 쟁점아파트의 취득가액에 포함되어야 한다.

(2) 처분청이 제시한 검인계약서는 처음 보는 계약서로 매도자 ‘○○○’은 최초분양권자이고, 부동산 사무실에서 청구인이 만난 사람은 ‘○○○’이며, 계약서에 기재된 매수인 ‘○○○’도 본인의 글씨가 아니고, 도장도 본인의 도장이 아닌 허위계약서이다.

(3) 쟁점아파트에 입주한 후 1천만원을 들여 거실과 작은 방을 확장하였는바, 관련서류를 폐기하여 제시하지 못하나 당시 건설업체에서 일괄적으로 추가금을 받고 확장해 준 것이므로 동 비용도 필요경비로 인정되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) ○○○에 접수된 검인계약서에 의하면, 쟁점아파트의 매매금액은 129,700,000원으로 되어 있고, 청구인도 동 금액을 취득세 및 등록세 과세표준으로 하여 취득세 및 등록세를 납부한 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점아파트의 당초 계약서를 폐기하였고 검인계약서 내용이 사실과 다르다고 주장하나, 계약내용에 대하여 추가적으로 제시된 증빙이 없으며, 대금수수 관계를 증명하기 위하여 제출한 거래내역서 또한 금액과 대금수취인을 구체적으로 파악할 수 없으므로 증빙으로 보기 어렵다.

(3) 확장공사비 또한 구체적인 증빙이 제시되고 있지 못하고 대금수수관계도 불명확하므로 청구인의 주장을 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 분양권 취득당시 청구인이 지급하였다고 주장하는 프리미엄 4천만원을 취득가액에 포함하고, 확장공사비로 지급하였다는 1천만원을 필요경비로 인정하여 양도차익을 산정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점아파트를 2003.10.14. 취득하고 2006.12.05. 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니한 사실, 처분청이 쟁점아파트 양도 당시 청구인의 배우자가 1주택을 소유(1세대2주택)하고 있는 사실을 확인하고, 쟁점아파트의 등기부등본상 거래가액 199백만원을 양도가액으로, 검인계약서상 거래가액 127,700,000원을 취득가액으로 하여 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 14,319,440원을 결정․고지한 사실이 처분청의 심리자료에 나타난다.

(2) 처분청이 제출한 검인계약서(○○○ 회신)에는 청구인이 쟁점아파트를 ○○○으로부터 129,700,000원에 매입한 것으로 나타나고, 취득세 과세내역(○○○ 회신)에도 청구인이 동 금액을 쟁점아파트의 취득세 및 등록세 과세표준으로 신고한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점아파트의 분양권 취득시 프리미엄 4천만원을 지급하였고, 확장공사비로 1천만원을 지급하였다고 주장하면서 청구인과 배우자의 거래계좌 인출내역을 제출하고 있으나, 인출된 금액이 프리미엄과 확장공사비의 일부인지 확인되지 아니한다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 취득가액에 프리미엄 4천만원이 포함되어야 하고, 필요경비로 확장공사비 1천만원이 인정되어야 한다고 주장하나, 검인계약서에는 청구인이 쟁점아파트를 129,700,000원에 매입한 것으로 되어 있고, 청구인도 동 금액을 취득세 및 등록세 과세표준으로 신고한 사실이 확인되고 있는 반면, 프리미엄과 확장공사비에 대한 청구인의 주장을 확인할 수 있는 구체적인 증빙은 제시되지 않고 있으므로 청구인의 주장을 그대로 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.