실지취득가액 등이 확인되지 않는 경우 취득가액은 기준시가에 의한 환산가액임

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.10.11.(원인 2002.9.13. 매매) ○○○ 외 4필지 토지 16,419㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ○○○으로부터 취득하여 보유하다가 2008.4.18. 양도한 후 2008년 귀속 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 확인되지 아니하는 것으로 보아 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액(43,923,585원)으로 산정하여 2010.7.5. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 28,822,210원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.7.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지를 취득한 시기가 2002.9.13.로 취득 이후 상당한 기간이 지난 현재에는 매매계약서를 보유하고 있지 아니하나, 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 1억5,750만원이고 양도가액은 8,450만원으로 사실상 양도차손이 발생한 사실이 청구인이 제시하는 증빙 등에 의하여 확인됨에도 불구하고 무신고를 이유로 취득가액을 실지거래가액이 아닌 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법제97조 제1항에 의거 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하여야 하는 것인 바, 청구인은 쟁점토지의 취득당시 매매계약서를 제시하지 못하고 있고, 쟁점토지의 취득일이 2002.10.11.로 검인계약서 징취가 불가능하며, 취득과 관련하여 제출한 금융증빙 역시 그 거래내용으로 볼 때 쟁점토지의 취득과 관련한 금융거래로 확인되지 않아 취득당시 실제거래가액을 확인할 수 없으므로 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액으로 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도에 대하여 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 취득가액을 환산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사레가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2002.10.11.(등기원인 2002.9.13. 매매) 취득한 쟁점토지를 2008.4.18. 양도하고 관련 양도소득세를 신고하지 아니하였고, 이에 대하여 처분청은 양도가액은 실지거래가액인 8,450만원으로, 취득가액은 증빙불비로 그 가액이 불분명한 것으로 보아 양도가액에 취득시와 양도시의 기준시가 비율을 적용한 환산취득가액(아래 <표>참조)으로 양도차익을 산정하여 과세하였다.

○○○

(2) 청구인은 쟁점토지를 1억5,750만원에 취득하였다고 주장하면서 아래의 증빙을 제시하고 있다. (가) 쟁점토지 중 ○○○ 소유 토지 2필지 8,145㎡는 7,350만원(평당 3만원)에 취득하였고, ○○○ 소유 3필지는 그 중 2필지를 평당 3만원, 1필지를 평당 3만5천원으로 계산하여 8,400만원에 취득하였다고 하면서 청구인의 ○○○-*) 거래내역을 제시하였는 바, 그 내역은 아래 <표>와 같다.

○○○ 청구인은 2002.9.17. 출금된 8,400만원은 수표로 인출되어 ○○○에게 지급하였으므로 ○○○의 통장에 입금된 사실을 관련 금융기관에 조회하면 확인이 가능하다는 주장이며, 같은 날 출금된 7,350만원은 입금의뢰인이 “○○○”로 기재되어 있고 당시 청구인이 가계수표를 사용하였는데 가계수표를 발행하여○○○에게 지급한 것이므로 동 수표가○○○에게 지급되었는지 여부를 해당 금융기관에 조회하면 확인이 가능하다는 주장이다. 이에 대하여 처분청은 입금의뢰인이 ○○○로 되어 있어 사실상 대금지급 받은 자가 양수인인지 알 수 없고, 관련 수표 등을 전혀 제시하지 못하며, 2002.9.30.○○○이 청구인의 계좌로 2,700만원과 7,300만원, 계 1억원을 입금한 점 등을 감안할 때 취득가액이 확인되는 경우로 볼 수 없다는 의견이다. 수표 등의 조회와 관련하여 우리 원에서 해당 ○○○은행에 전화 문의한 바 2002년 기록은 존재하지 아니하여 확인이 불가능하다는 답변이었고, 청구인은 ○○○이 청구인에게 입금한 1억원을 청구인으로부터 연 15%의 이자를 지급받기로 하고 입금한 것이라고 청구인이 소명하였으나 이와 관련된 대여금 및 이자지급 등의 관련 증빙은 제시하지 아니하였다. (나) 2010.5.29.자 ○○○의 확인서에 의하면, 2002년 9월경 쟁점토지의 전 소유자인 ○○○과 그의 수양딸 ○○○이 청구인의 사무실을 찾아와 쟁점토지를 매수해 달라고 졸랐고 청구인이 마지못해 승낙을 하였으며 이에 대하여 본인은 땅을 보지도 않고 매수하는 것은 위험하다는 충고를 한 사실, 관광차 ○○도에 가서 쟁점토지를 확인해 보니 쓸모가 없는 땅이었기에 청구인을 면박 준 사실, 청구인이 쟁점토지를 오래 전부터 처분하려고 노력하였으나 매수자가 없어 방치하다가 2008년 4월 경 절반가격으로 처분한 사실, 청구인이 쟁점토지를 1억5,500만원에 매수한 사실 등이 있다고 확인하는 내용으로 되어 있다. (3)소득세법제97조 제1항 제1호 나목에 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 취득가액을 산정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제3호에 매매사례가액 및 감정가액이 없는 경우 같은 조 제2항의 규정에 의하여 양도당시의 실지거래가액에 양도시 기준시가에 대한 취득시 기준시가의 비율을 곱하여 환산한 가액을 취득가액으로 적용한다고 규정하고 있다.

(4) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 1억5,750만원이 정당하다고 주장하나, 청구인이 제시한 ○○○의 확인서는 청구인의 사무실에 근무하는 직원으로 이를 그대로 인정하기 어렵다고 보이는 점, 청구인이 취득당시의 매매계약서를 제시하지 못하는 점, 청구인이 제시하는 금융거래 내역에 의하더라도 실지 취득가액이 확인된다고 보기 어려운 점 등을 감안할 때, 청구인이 주장하는 취득가액을 정당한 취득가액으로 인정하기는 어렵다고 판단되므로, 처분청이소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제176조의2의 규정에 따라 실지 양도가액을 기준시가에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.