신고한 교환취득토지의 취득가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1994.4.28. ○○○소재 대지 126㎡와 건물 31.52㎡의 1/2 지분을 취득한 후, 2003.4.24. 공동소유자인 오○○○과 교환계약을 체결하고 대지 중 일부 126분의 29.7지분(이하 “교환취득토지”라 한다)을 취득하여 건물소유지분이 없이 대지126분의 92.7지분(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 소유하였다. 그 후 쟁점부동산의 재개발에 따라, 조합원입주권을 취득하였으며, 2008.6.23. 조합원입주권을 홍○○○에게 양도한 후, 2008.7.2. 양도가액을 5억9,400만원으로, 취득가액을 4억2,445만원(당초 취득가액 1억3,000만원, 교환가액 9,000만원, 분담금 2억645만원)으로 양도차익을 산정하여 2008년 귀속 양도소득세 42,099,060원을 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 교환취득토지의 취득가액 9,000만원을 부인하고 기준시가 23,789,000원으로 결정하여 2009.12.29. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 26,419,460원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.29. 이의신청을 거쳐 2010.7.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 신고한 교환취득토지의 취득가액은 당시 실지거래가액이 분명한데, 이를 시가로 인정하지 않고 기준시가를 적용하는 것은 잘못이며, 만약 취득가액을 기준시가로 한다면 양도가액도 기준시가를 적용하여야 할 것이다.
• 나. 처분청 의견 교환계약서상 오○○○의 날인과 같은 날 작성된 합의서상의 날인이 다른 것으로 보아 교환계약서는 사후 작성된 것으로 보이므로, 동 교환계약서상의 교환가액을 실지거래가액으로 볼 수 없는바, 교환취득토지에 대하여 기준시가를 적용하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 교환취득토지의 취득가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

제166조【양도차익의 산정 등】

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.

[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가전양도차익”이라 한다)

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 그 부수토지 × ───────────────────────── 의 평가액 관리처분계획인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 1994.4.28. 장○○○으로부터 ○○○소재 대지 126㎡와 건물 31.52㎡의 1/2 지분을 1억3,000만원에 취득한 후, 2003.4.24. 공동소유자인 오○○○과 <표1>의 교환거래를 통하여 쟁점부동산을 소유하게 되었고, <표1> 교환거래 내용 (단위: 원) 거래당사자 양도 양수 교환가액 교환후 소유 현황 청구인 건물 1/2지분 대지 29.2㎡ 90,000 대지 92.2㎡ 건물 0 오○○○ 대지 29.2㎡ 건물 1/2지분 90,000 대지 33.8㎡ 건물 31.52㎡(100%) 같은 날 교환거래로 인한 모든 비용 및 제반 세금 등을 균등부담 하고 이익발생시 각자의 등기부상 지분에 관계없이 발생이익(이주비, 분양권, 입주권매매이익, 최종지분 매도금 등)을 합산하여 균등분할하기로 합의하였다고 주장하면서 교환계약서와 합의서를 제출하였는데, 교환계약서와 합의서상 오○○○의 인장이 다른 것으로 확인된다. (나) 청구인은 쟁점부동산의 재개발로 2007.6.27. 취득한 조합원입주권(쟁점부동산의 가액 1억6,130만원, 조합원분담금 2억645만원을 포함한 합계 3억6,775만원)을 2008.6.23. 5억9,400만원에 홍○○○에게 양도하였음이 분양계약서 등에 나타난다. (다) 청구인은 교환취득토지로 인하여 24평형이 아닌 34평형 아파트의 조합원입주권을 취득하였고, 조합원입주권 양도 후 <표2>와 같이 계산한 시세차익 2억1,400만원 중 1억1,540만원을 오○○○에게 지급 정산하였다고 주장하면서, 그 금융증빙자료로 2008.4.24. 3천만원을 ○○○금고에 입금한 내역, 오○○○의 ○○○은행계좌에 자기앞수표 2,000만원 입금 내역, 2008.5.23. 1,800만원을 ○○○구역 주택조합에 입금한 내역, 2008.7.1. 청구인의 처 강○○○가 오○○○에게 740만원 입금한 내역 등을 제출하고 있으나, ○○○금고에 입금한 금원과 오○○○에 대한 정산금 지급과의 관련성 여부 등에 대한 거증이 없다. <표2> 청구인 주장의 조합원입주권 배정 및 정산내역 (단위: 천원) 구분 배정받은 아파트 가액(시세) 비고 청구인 34평형 594,000 양도가액 오

○○○ 24평형 380,000 양도당시 주변시세 차이 214,000 (라) 처분청은 ○○○ 소재 대지 126㎡와 건물 31.52㎡의 1/2 지분에 대한 취득가액 1억3000만원을 취득당시의 기준시가로 안분한 후(토지부분 1억2,720만원, 건물부분 280만원), 교환으로 양도한 건물가액(280만원)은 차감하고 교환으로 취득한 교환취득토지는 기준시가(2,378만원)로 결정하여 2009.12.29. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 26,419,460원을 결정·고지하였다. <표3> 취득가액 신고 및 결정내역 (단위: 천원) 구분 계 당초 취득가액 교환취득토지 조합원분담금 신고 426,451 130,000 90,000 206,451 결정 357,443 127,203 23,789 206,451 (2) 소득세법 시행령제166조 제1항 제1호 및 같은 조 제3항은 청산금을 납부한 입주권의 양도 시 기존건물 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 토지의 평가액에 취득일 현재 토지의 기준시가를 관리처분계획인가일 현재 토지의 기준시가로 나눈 값을 곱하여 계산하도록 규정하고 있는바, 이에 따라 계산한 교환취득토지의 취득가액은 19,484,839원으로 기준시가 23,389,200원보다 적은 것으로 계산된다. ※ 교환취득토지 환산취득가액 = ①×②/③ = 19,484,839원

① 교환취득분 관리처분계획인가일 양도가액(51,083,848원) = 조합원권리가액(161,299,000원)×교환취득토지(29.7㎡)/전체토지(92.7㎡)

② 교환취득일(2003.5.7.) 기준시가: 801,000원(개별공시지가 공시일 2002.6.29.)

③ 관리처분계획인가일(2007.6월) 기준시가: 2,100,000원(개별공시지가 공시일 2007.5.31.)

(3) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보건대, 청구인은 신고한 교환취득토지의 가액 9,000만원이 실지거래가액으로서 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 교환을 통하여 취득한 교환취득토지의 가액과 교환으로 양도한 건물가액의 차이가 큼에도 불구하고 별도의 평가 없이 동가로 교환한 점, 교환계약서와 약정서상 거래상대방인 오○○○의 인장이 다른 점 등을 감안하면 교환계약서상의 가액 9,000만원을 실지거래가액으로 보기 어려우며, 입주권의 양도 시 기존건물 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 시행령제166조 제3항 규정에 따라 그 취득가액을 계산하는 것인데, 이에 따라 계산한 취득가액이 기준시가보다 적어 오히려 청구인에게 불리한 것으로 나타나므로, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 결정하면서 교환취득토지의 가액을 기준시가를 적용하여 산정한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.